房價是真跌還是假摔？

樓市有多冷？

最近幾次見馬小五，總是樂呵呵的。終於忍不住問他問什麽，他拿出手機，翻出來幾個自媒體文章：“看，滿屏的房價下跌的文章，讓你們拚命買房，終於跌了吧！”

幸災樂禍的馬小五，魔都奮鬥了近十年，依然沒能攢夠一套房子的首付。

“每天刷刷這些新聞，比我多賣兩套煎餅果子都高興！”

但有些人很不高興。

江西上饒碧桂園一個項目房價由1萬元降到了7000元，大量老業主“維權”，該項目的售樓處被砸，被稱之為，2018年樓市“第一砸”；

杭州濱江未來海岸二期降價40萬，導致一期的業主跑到售樓處“維權”；

合肥一項目由於促銷，將某棟某個戶型降價4000元/平方米，引來老業主堵住小區門口，拉橫幅“維權”；

……

高喊活下去的萬科，直接將廈門萬科白鷺郡六折拋售，引起老業主不滿，最終只能給前期買貴的業主退還100萬，平息了憤怒。

但無論是開發商，還是新老業主，都感受到了凜冬將至的寒意。

成交量下跌，是最能體現市場冷熱的標誌。

▲數據來源於網絡

從上圖的成交量來看，除了深圳、福州、寧波、溫州和濟南之外，北上廣杭等城市成交量都在下跌。

而統計局的數據也證明了這一現象：

1-9月份，建案銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.3%，辦公樓銷售面積下降9.3%，商業營業用房銷售面積下降1.1%。

其中，以東部地區和東北的銷量下滑最為明顯。1-9月，東部地區建案銷售面積下降4.3%，東北下滑了3.5%，只有中西部地區還在增長，今年的“金九銀十”神話不在。

寒意十足的還有土地市場。從7月開始，各類土地市場成交都在大幅下滑。

到了9月，下降幅度繼續擴大，百城各類型土地合計供應建面10403萬平米，環比-26.2%，同比-34.9%。其中，住宅用地下降25.6%、商住用地下降高達56.2%。

與此同時，地王幾乎絕跡，流拍卻在暴增。8月份太原曾出現單日流拍8宗地，濟南9月21題土拍，7宗流拍、8宗底價成交，都是土拍的典型冷門。

截至10月16日，年內宅地流標量達到233宗，同比2017年同期的90宗上漲148%，已經刷新了同期歷史記錄。

數據都在下行，房價呢？

真跌還是假摔？

先來看看官方怎麽說。

從10月20日發布的9月70個大中城市房價數據來看，一二三線城市房價逐漸分化。

一線城市房價全面降溫，4個一線城市新房價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點；

35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。

▲數據來源：國家統計局

而在上漲的城市中，西安漲幅高達6.2%，排在首位。其次是呼和浩特（2.8%）、瀘州（2.6%）、貴陽（2.1%）、西寧（2.1%）、昆明（2.0%），漲幅都不低於2%。

一線降溫，而這一趨勢尚未傳導至二三線城市，這也是為什麽大多數人在媒體上看到很多房價下跌的新聞，身邊的房價依然保持上漲的原因。

有人會說，官方的數據也能信？在限價備案的政策下，這個價格漲幅參考價值確實不大，不妨來看看其他機構給出的數據。

在這份相對真實的房價表中，9月份32個城市有8個城市房價下降（相比8月），上海跌的最多，超過了3%，其次是北京為-2.4%，三亞和廈門兩個被熱捧的旅遊城市，房價也有超過1%的降幅。

其余24個城市依舊在上漲，但漲幅都不超過5%。漲的最多的是成都，漲幅4.85%，其次是海口、南昌和太原，這幾個弱省會城市，在上一波大漲中沒能跟上節奏，如今補漲的聲勢已經很小。

這份數據，與官方數據有著共同的特點，就是城市分化明顯。一線城市明顯降溫，二三線城市微微上漲，相信隨著城市的傳導機制，上漲行情也會進入尾聲。

再來看另一個平台的數據，雲房數據研究中心監測的全國100個重點城市二手房價格顯示，9月房價環比下跌的城市由上月的29個增加到33個。其中，杭州下跌2.29%幅度最大，成都、宜昌、廊坊、青島緊隨杭州其後。

此外，還有67個城市仍保持上漲，其中上漲幅度最大的為呼和浩特，漲幅為3.05%，南陽、洛陽、臨沂、湖州二手房價格漲幅名列前茅，漲幅較大的多為三四線城市。

綜合來看，一線樓市除廣州外都有在下跌，但幅度較小；二線熱點城市明顯降溫，漲幅縮小，像廈門、杭州這類房價漲幅過猛的城市，下跌幅度較大；三四線城市大多還在上漲，但隨著部分省市貨幣化安置逐漸取消，或轉向實物安置為主，行情或已到尾聲。

還會跌下去？

房價還會不會跌下去？

從調控政策環境來看，形勢整體趨嚴。從7月31日中央會議提出的“堅決遏製房價上漲”，把過往“堅決遏製房價過快上漲”中“過快”二字刪除，但意思大變，調控更加堅決。

8-9月，多個城市推出了更加嚴厲的調控政策。單單9月份，全國各類型房地產調控政策發布次數高達70次，再次刷新了歷史紀錄。北上廣深等重點城市還開展了專項行動，打擊房地產領域違法違規行為，治理房地產市場亂象。

而據統計，今年房地產調控次數更是高達385次，同比上漲幅度達82%。如此嚴格的調控環境，是樓市整體走低的重要因素。

中間也出現過松動，比如盛傳的廣州三區取消限價、長沙取消限購等消息，曾一度讓人看到希望，但隨後都被證偽。

緊箍咒越來越緊，這些謠言不過是一些人出現的幻覺罷了。

從房企的角度來看，現金流成了奪命刀。

手持1596億元現金的萬科，喊出的“活下去”不過是自己戲精上身，借機拿地收購的借口罷了。但萬科只有一個，手裡沒錢的房企卻遍地都是。

另一方面，房企的融資成本也逐漸攀升。2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，僅相當於2017年下半年融資體量。境內發債管道大規模緊縮，房企發債受到很大限制，而境外發行公司債又較難，且利率均超8%，融資情況不容樂觀。

限購加緊、融資遇阻的房企，只能降價銷售加快回款。於是，恆大率先打出購房89折優惠，更多的小房企加入到隊伍中來。或許在四季度，更大幅度的降價促銷正在路上。

此外，房貸利率連續20個月上升，也給購房者帶來了前所未有的壓力。雖然目前國內平均房貸利率5.7%比歷史高點尚有距離，但對樓市的降溫作用明顯。

三重因素相互疊加，致使樓市如此冷清。那，樓市會崩盤嗎？

大概率不會，畢竟房地產在中國，已經不單純是個經濟問題。