八月初的北京，走進建於1973年的朝陽某小區，沒有46年歷史本應呈現出的破舊，嶄新的外掛電梯和剛剛粉刷的樓房外立面都格外惹人注意。
這裡是北京市首批進行改造的老舊小區之一。光鮮背後，記者也發現，居民樓一共6層，電梯只在3樓到6樓停靠，使用電梯要刷專用的充值卡，每使用一次，扣去3毛餘額。小區外來訪客沒有充值卡，2樓的居民無法搭乘電梯……出於種種原因，還是有不少人選擇步行上下樓。
2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。同時，2018年，全國老舊小區加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續的有7000多部。
實際上，老舊小區改造從15城試點，到被寫入2019年政府工作報告，再到2019年6月以來，中央層面短時間內先後三次部署推進相關工作，在政府的大力推動下，老舊小區改造逐漸成為產、學、研各界討論的焦點，“錢從哪兒來”等爭論從未停歇。
老舊小區改造是一項已經被上升到國家層面的、“既保民生，又穩投資，同時拉動內需”的重要工作。在一些機構的預測中，老舊小區改造又是一個想象空間在2兆以上的藍海市場。但在居民視野裡，這似乎又只是一個“電梯加裝裝哪裡”“一樓改造出錢麽”的具體而微的民生問題。
對此，有資深業內人士向記者坦言，老舊小區改造首先是一項社會事業，其次才是一塊市場經濟的蛋糕。在這個過程中，如何轉變城市發展和管理模式，審慎處理好政府、企業和居民三方之間的關係，尤為重要。
從棚改到舊改
按照住房和城鄉建設部等三部委今年3月印發的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》（以下稱《通知》），老舊小區應為建成於2000年以前、公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區。
根據住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波在公開場合的介紹，我國建成於2000年前的老舊居住小區有近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。
7月1日，國務院新聞辦公室舉行的政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長黃豔表示，這些小區可能已經建成了20年以上，由於原來設計標準比較低，再加上維護、養護不到位，多存在管網破舊老化現象突出，養老、撫幼、物業等配套缺失，道路損壞、秩序混亂、私搭亂建等問題明顯。
實際上，老舊小區改造並非短期出現的新鮮事物。不過，老舊小區改造在過去很長的時間內，一直並未成為城市更新的主要工作。多位分析人士均向21世紀經濟報導記者表示，彼時，城市更新的主要模式還是棚改。
進入2018年下半年後，出於防範隱性債務風險、去庫存任務階段性結束、防範部分地區房價過快上漲等多方面原因，棚改融資監管與相關政策出現較大變化。2019年4月，財政部公布的2019 年棚改計劃新開工數量僅285萬套，同比下降51%。
在這一背景下，和棚改對象存在重合部分的老舊小區改造，開始受到重視。儘管對房地產投資不存在拉動作用，對上下遊產業的帶動效應也弱於棚改，但老舊小區改造投資強度更小、同等體量資金惠及面更廣，在部分區域內，部分取代棚改成為必然。
坐一次電梯三毛
“整個電梯裝下來要78萬，政府補貼24萬，剩下的錢由6層樓24戶自己出。我住六樓，算下來要出7萬多塊8萬塊錢，當然拒絕了。”
6月，在接受21世紀經濟報導記者採訪時，上海某老舊小區居民張浩（化名）這麽向記者解釋他為什麽反對他所在的單元樓加裝電梯。
實際上，由於老舊小區往往經歷了由公房分配，再到住戶買斷的過程，產權關係複雜、管理主體混亂、維修基金缺位等，都成為老舊小區改造的阻礙。盈利空間如何、錢從哪裡來，一直是各方最為關注的問題。在上述7月1日的國新辦吹風會上，黃豔在面對媒體關於項目資金籌措難題是否可以引入金融支持的問題時，也只是用“不能具體回答”“尚需調研”進行回應。
“在老舊小區改造中最缺的就是錢”，北京清華同衡規劃設計研究院總工程師、中國城市規劃學會城市更新學委會委員張險峰告訴記者，沒有改造資金來源、不產生新的盈利空間，自然沒有企業願意投入。而僅靠政府投入杯水車薪，難以完成如此艱巨的改造任務。
目前，老舊小區改造內容主要分三大類：一是保基本的配套設施，包括水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善，裝電梯也是其中非強製的部分；二是提升類的基礎設施，包括公共活動場地、配建停車場、物業用房等；三是完善公共服務類的內容，包括養老、撫幼、文化室等設施。
按照前述《通知》的要求，要按照“誰受益，誰出資”的原則，完善居民合理分擔、部門投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。積極探索通過政府採購、新增設施有償使用等方式，引入專業機構、社會資本參與老舊小區改造。
21世紀經濟報導記者注意到，根據不同的改造內容，融資模式也有所不同。
其中，小區、樓道照明設施、維修更換水、電、燃氣管道、供暖設備、社區綠化等保基本的配套措施，根據相關機構測算，這類改造涉及總投資約1.2兆。而從試點情況來看，這部分投資資金來源，多以政府財政為主，且佔比在90%左右。
而在受人關注的“加裝電梯”領域，由於投入相對較大，也成為了各地引入社會資本的重要領域。
目前，各個地方都對增設電梯提供了10萬-25萬元不等的補助，廣西等一些地方，補貼還會隨著樓層的增高而增加。
在北京的嘗試中，主要有“代建租用”、由產權部門或是集體出資、業主自籌自建三種方式。一些小區改造過程中，建設外掛電梯時采取了“居民申請、免費安裝、有償使用”的“代建租用”模式。
而上海則試點了所謂的“6+1模式”，是指由開發商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用於補貼電梯安裝與前期保養費用，業主只需支付電梯運行費。
張險峰認為，發動社會力量投入改造的模式值得肯定，企業通過先期投入改善了居住條件，自然可以通過後續服務收取應得的費用。在推行這種模式之前，還是需要政府提前做好頂層設計和系統規劃，把各種技術方法、各種渠道籌措的資金統籌加以考慮，避免重複建設或單一科目改造帶來新的問題。
挖掘新的盈利空間
與政府補貼為主的基礎設施改造相比，公共服務產品的提供和收費，可以為企業參與老舊小區改造帶來更大的盈利空間。
張險峰告訴記者，老舊小區改造，其實可以在建造技術和產品、地上地下空間的挖潛利用、後續管理運營等環節，創造新的盈利空間。
比如在土地空間挖潛方面，可以通過優化規劃設計，把邊角廢棄土地、地下空間進行二次開發，改為停車、商業服務、運動休閑、養老服務等設施，為投入改造的企業帶來土地經營效益。在水系統、供熱、網絡、電梯改造中，鼓勵建造商與運營捆綁，在運營收費中實現資金平衡等等。
不過，多位業內人士均向21世紀經濟報導記者指出，與“棚改”等其他城市更新模式不同，老舊小區改造過程中，不可避免的要與居民持續溝通，如何提高居民購買服務的意識，顯然是重中之重。
願景明德集團承接了北京勁松小區等多個老舊小區改造的標杆項目。其城市更新部門負責人告訴記者，光做老舊小區物業管理，幾乎是不可能實現盈利的。老舊小區普遍存在物業管理較差的問題，導致居民不滿意，也就不會主動繳物業費，所以公司就沒有意願進行老舊小區的物業管理，或者是物業管理水準越來越差，“這是一個惡性循環”。
如何走出這個循環？這顯然需要政府部門與企業做更多的工作。
其中，政府部門應當從制度設計、政策法規、技術標準、財政補貼、系統規劃、市場準入、公眾參與機制、推動技術創新和集成應用等多方面，進行頂層設計和因地施策，發揮政府應有的主導作用。
同時，基層、社區的引導作用不可忽視。一位北京某老舊小區的居委會工作人員告訴記者，在是否需要電梯改造的問題上，居委會組織了居民議事會和樓門長會，率先獲得小區內部分積極分子的認可；隨後居委會幹部分成10個工作組，早上7-8點入戶收集老年居民意見，晚上9-10點入戶搜集年輕居民意見，多輪溝通後最終獲得了一致同意。
而在企業層面，上述願景明德人士告訴記者，他們在某小區的閑置空地上新建了社區服務中心。中心內部引入哪些服務商家，是通過向居民發放2000多份調查問卷得到的。同時，還順應居民要求，為社區街邊二十多年的理發師傅，裝修改造了二十多平米的營業空間。
目前，該負責人介紹，願景集團在勁松小區的業務，收入主要有三個來源：第一是物業費，相對較少，但也能彌補當前部分運營缺口；第二是停車管理，整個小區有五百多個停車位，這部分帶來一定的收入；第三是企業利用自有資金投資改造，在街道的支持下，把社區內閑置、低效利用的空間盤活起來，引入便民服務業態和社區廣告所產生的收入。未來，還將引入一些入戶的保潔、維修的收入。
張險峰指出，“老舊小區改造首先是一項社會事業，其次才是一塊市場經濟的蛋糕。因此，在平衡社會效益和經濟效益中，應以社會效益為先，在確保群眾滿意的前提下再考慮經濟效益。”
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