時代財經APP記者 柳軍
十三屆全國人大常委會第十次會議於4月20日至23日在北京舉行，屆時，民法典物權編草案將提請二審。
民法典各分編草案共六編，包括物權編、合約編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編，這其中，備受外界關注的是物權編草案中有關住宅建設用地使用權續期的相關規定。
由於中國城鎮土地所有權歸國家所有，住宅建設用地只有最高70年的使用權，但城鎮居民的住房是擁有永久產權的，因此造成了土地使用權和房屋所有權在使用期限上的矛盾。
“這是當初制定物權法時沒有考慮到的問題。”中南財經政法大學教授喬新生在接受時代財經採訪時表示，住宅建設用地使用權到期之後如何續期的問題不能再拖下去，否則，可能會導致城市的經營成本居高不下，甚至引發更大問題。
過於寬泛的規定
目前，有關住宅建設用地試用期屆滿續期的問題，法律層面尚未頒布相應的實施細則，而這導致地方政府無章可循。
根據1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，居住用地使用權的最高年限為70年。而1994年制定的《城市房地產管理法》規定，土地使用權出讓合約約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該土地，應當予以批準；經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合約，依照規定支付土地使用權出讓金。
“按照過去的思維方式，如果土地使用權70年到期之後，可以依照國有土地上房屋徵收補償條例的規定，將國有土地上的房屋進行徵收。”喬新生告訴時代財經，但按照國務院頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》，房屋徵收必須按照市場價格來徵收，這意味著，若按照過去的制度徵收土地，政府需要付出非常大的代價。
與以往政策不同的是，2007年頒布的《物權法》第149條明確提出，住宅建設用地使用權期間屆滿後自動續期。不過，當時制度規定過於寬泛，導致業內對“自動續期”如何界定、自動續期是否收費、怎麽收費、自動續期的次數和期限等方面眾說紛紜，而相關法律均沒有作出明確規定。
針對上述問題，全國人大常委會法制工作委員會民法室編注的《中華人民共和國物權法條文說明、文法理由及相關規定》一書中給出的解釋是：“絕大多數住宅建設用地使用權的期限為70 年，如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據，幾十年後，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應當慎重研究，物權法以不作規定為宜。而且物權法不作規定，也不影響國務院根據實際情況作出相關的規定。”
不同的地方經驗
由於《物權法》中未對土地使用權續期做進一步說明，並且國家層面也尚未頒布相應的實施細則作為參考依據，因此地方政府在處理住宅建設用地使用權到期的問題時，方法各不相同，這也導致部分政策引起了廣泛的關注和爭議。
以深圳為例，始建於1980年的全國第一棟商用辦公大樓國商大廈，土地使用權只有20年，到2001年12月31日到期。
為解決到預售屋地產問題，深圳於2004年頒布的《深圳到預售屋產續期若乾規定》提出，到預售屋地產，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，延長方式包括補交地價、簽訂土地出讓合約或支付土地租金、簽訂土地租賃合約。
按照深圳的規定，業主補交的地價數額為相應用途公告基準地價的35%並按約定年期修正，補交地價一次性支付。
青島黃島區則於2011年迎來包括阿里山小區在內的5071戶“撞限”房，青島的做法是，規定土地期滿應有償續期，續交土地出讓金，金額以區域過去1年的平均地價為計算基準，根據建築面積折算後，再以60%的比例收取。也就是說，當時黃島區的地價是1000元/平方米，100平方米的房子業主需要補繳地價6萬元。
溫州處理住宅用地使用權到期的政策亦頗受關注。2012年，鹿城區將近600套建案土地證出現過期，當地起初實行的政策是，按照基準地價全額收取土地出讓金，這導致部分業主需要交幾十萬元的土地出讓金，外界嘩然。
直到2016年，原國土資源部、浙江省國土資源廳聯合赴溫州調研，並於當年下發了《關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》。該文件指出，可以採用“兩不一正常”的過渡性辦法處理“撞限”房，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”時，仍填寫該住宅建設用地使用權的原始起始日期和到期日期。
隨後，這一過渡性政策成了多數地方處理住宅建設用地使用權期間屆滿的參考依據。
續期費用按年徵收？
目前，在2007年《物權法》明確住宅建設用地使用權期間屆滿後自動續期的基礎上，多位專家就如何進行續期操作表達了不同的觀點。
在續期是否收費方面，北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴時代財經，滿70年使用期的住宅用地應免費自動續期。
趙秀池認為，自改革開放以來，百姓響應政府號召，用家庭大部分收入來買房，使土地的招拍掛制度得到實現，極大地改善了城市的基礎設施與社會設施狀況，因此，免費續期是讓人民群眾共享改革開放成果的需要。與此同時，農民的宅基地可以長期使用，城鎮居民的土地則規定了最高70年的使用期限，近年來國內在探索農村集體建設用地與城鎮國有建設用地實現同地同權同價的問題，因此也應該允許城鎮住宅用地免費自動續期。
不過，江蘇雲崖律師事務所律師莫智慧、程忠撰文指出，免費自動續期的模式雖然避免了房權與地權的衝突問題，但對公民而言，只要住宅建設用地的使用權還在，就可以無限重建而佔有土地，公民可以花較少的費用就世代享用土地權利，這實際上是土地變成了私有製，與憲法中城鎮土地國家所有的制度相悖。
如果在土地國有的原則下實行有償續期制度，續期費用該如何徵收也成了新的問題。
中國人民大學教授孫玉棟認為，一個可行的辦法是將現行的土地出讓金合並到即將推出的房地產稅中，按年徵收。對買房時房價中包含土地出讓金的業主，在70年內每年不再繳納房地產稅中的土地出讓金部分，隻繳納公共服務部分的稅收；而對於70年試用期過後，續期的業主，則需要按照新的辦法，按年徵收費用。
無獨有偶，喬新生也認為，土地使用權到期後自動續期，並且應對土地出讓金按年分解，例如30年土地出讓金就按照30年分解，50年就按照50年分解。
按年繳納一定的土地出讓金，在業內看來，一方面可以兼顧地方政府的利益，增加地方財政收入，同時，按年徵收的漸進的方式，與經濟發展趨勢相結合，可以靈活調整徵收數額，因此更有利於民眾接受和制度的施行。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室