作者 | 於晫
出品 | 棱鏡·騰訊新聞小滿工作室
憑借三四線城市棚改紅利迅速起家後,中梁控股(2772.HK)將拿地重點轉向二三線城市。
8月25日,在2020年中期業績會上,公司聯席總裁李和栗表示,中梁未來土地重點布局在長江經濟帶,以及二三線城市,要謹慎投資四線城市,“不拿地王,不激進,要追求性價比土地。”
中梁尚未進入一線城市,其財報顯示,上半年拿地56宗,土地投資額達到394億元,新增貨值為1070億元,權益佔比為60%,土地成本為5288元/平米。
這其中,二、三線城市分別佔比64%、27%,四線佔比9%,長三角區域土地佔比56%。截止6月底,中梁合計總土儲為5420萬平方米,貨值達到4600億元,二三線城市佔比91%。
李和栗稱,中梁未來目標土儲二三線城市佔比90%,四線佔比10%。
從銷售上來看,上半年中梁合約銷售金額677億元,同比增加6.3%,增速為近年來新低。
這其中,附屬公司貢獻約473億元,合營企業及聯營公司貢獻204億元。若按照城市劃分,二線、三線、四線城市分別佔比44%、45%及11%。
中梁2020年合約銷售目標為1680億元。對此,李和栗稱,公司下半年可售貨值1600億元,按照往年去化率可以達到目標。
值得注意的是,在上半年合約銷售面積減少10.2%的情況下,其銷售均價同比上漲18.4%至1.25萬元/平方米。
中梁稱,這反映公司近年轉二線、強三線的經營戰略已取得成效,今年年底將達到1.3萬元/平方米,未來繼續提升售價。
由於近兩年土地成本增加,建案售價受到限價政策影響,導致中梁上半年毛利率同比減少1.9%至22.6%,核心淨利率也減少0.5%至5.5%,這低於2019年11.2%的行業平均淨利潤率。中梁預計,未來毛利率會穩定在22%-25%。
財報顯示,中梁上半年實現營業收入237.67億元,同比增加15.6%,淨利潤22.1億元,同比增加16.4%;歸屬於上市公司股東的核心淨利潤13.08億元,同比增加6%。
此外,中梁上半年有息負債為528.09億元,資產負債率為90.11%,淨負債率從去年年中的65.6%增加至69.9%。現金及銀行結餘為350.21億元,較2019年末增加32.2%,短期債務比有所優化,一年內到期債務佔比42%,相比去年年底下降9%,現金短債比為1.5倍。
中梁首席財務官遊思嘉表示,上半年公司境內非銀佔比降低至31%,境內銀行貸款佔比52%,境外優先票據佔比15%,明年非銀佔比要降低至25%。
財報顯示,上半年中梁融資成本為8.9%,比去年降低0.5%。遊思嘉預計,到年底融資成本將繼續下降0.5個百分點。