SOHO中國淨利增4倍股價卻跳水 今年還賣不賣樓？

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　　來源：國際金融報

　　記者 冀鵬茜

　　3月20日的SOHO中國2017年度業績發布會上，SOHO中國董事會主席潘石屹大部分時間是滿面春風。

　　畢竟，向輕資產轉型的SOHO中國2017年交出了一份極為亮麗的成績單：2017年，SOHO中國實現營收19.63億元，同比增長24%；其中，租金收入達到16.69億元，同比增長11%。

　　此外，SOHO中國實現淨利潤47.33億元，同比增長420%。

　　然而，在淨利大增4倍的情況下，SOHO中國的股價卻唱起了反調。

　　3月20日午間發布業績公告後，SOHO中國（0410.HK）股價大幅跳水，盤中一度跌近10%。截至收盤，SOHO中國下跌7.44%。

　　當日下午，SOHO中國財務總監兼執行董事唐正茂對此回應稱：“股價下跌原因太多了，我也不能說太多，這個要問投資者。”

　　投資物業調節利潤淨利暴增“水分”多

　　為何唐正茂針對股價下跌表示“我也不能說太多”？又為何投資者不看好SOHO中國？這或許與SOHO中國淨利潤中含有“水分”有關。

　　由SOHO中國19.63億元的營收和47.33億元的淨利可推算出，SOHO中國2017年的淨利潤率為240%。這一比率相較於同類房企而言，可謂極為罕見。

　　對於淨利的增長，SOHO中國公告稱，主要由於2017年度實現更高的投資物業增值。

　　2017年，SOHO中國的投資物業評估增值為71.26億元，較2016年度的12.7億元上升58.56億元。

　　也就是說，如將71.26億元的投資物業評估增值刨去，SOHO中國2017年的淨利潤實則為-23.93億元。

　　“SOHO中國對其投資物業是按公允價值模式計量，而公允價值模式是不對投資性房地產進行折舊攤銷，因此直接影響當期利潤表的公允價值變動損益科目。”一位熟悉香港市場的分析師對記者直言：“很多高淨利潤的香港上市商業地產開發商，均受益於此。”

　　中債資信房地產研究團隊一份針對發債房企的研究報告顯示，2016年，因公允價值變動淨損益對利潤總額產生正向影響的共有104家房企。

　　值得注意的是，SOHO中國每年的淨利潤高低均與“投資物業評估增值”這一指標高度相關。

　　2014-2016年，SOHO中國分別實現淨利潤40.8億元、5.38億元、9.1億元，而“投資物業評估增值”在這3年中分別為12.7億元、2.04億元、31.25億元。其中，2014年，由於SOHO中國業務模式從“開發銷售”向“開發自持”轉變以致銷售物業減少，導致其當年淨利大幅下滑。若非2014年有31.25億元的“投資物業評估增值”，SOHO中國當年業績會下滑更多。

　　業績實則無驚喜

　　除靠“投資物業評估增值”外，“賣樓”也是此次SOHO中國亮眼財務業績的另一大支撐。

　　2017年6月和10月，SOHO中國分別出售了位於上海的虹口SOHO和凌空SOHO，約定的資產價格總計超過85億元，這兩次出售的價格不僅遠高於其成本（分別高出53%和85%），甚至還分別高於項目出售時重估账面價值約3.7%和7.9%。

　　此前潘石屹還半開玩笑地說：“能賺的錢就賺。”

　　但在今日的業績會上，潘石屹稱SOHO中國將不再出售資產，因為他認為非核心資產都已經出售完成了，“留下的都是核心的，不會再出售。”

　　但潘石屹的說法卻與摩根士丹利發布的一份研報相違背。

　　3月20日，摩根士丹利發布研報稱，目前SOHO中國有兩項正在商討出售的資產，包括北京光華路SOHO項目和上海天山項目，而其2017年業績無驚喜。

　　摩根士丹利在研報中表示，雖然公司沒有分派末期息，但因此前出售資產後，有分派特別息，故相信未來在出售上述兩項資產後，也會派發特別息以支持公司股價，故給予“增持”評級。

　　那麽2018年的SOHO中國，是否會繼續賣樓呢？其“投資物業評估增值”在新的一年裡又會有多少增幅？

責任編輯：馬婕