淨利潤表現欠佳，SOHO中國轉型輕資產路漫漫

8月17日，SOHO中國有限公司（簡稱SOHO中國）發布2018年未經審計的中期業績報告顯示，上半年公司稅後淨利潤約10.93億元，同比下降72.5%。隨後不久，匯豐將其投資評級由原來的“持有”調低至“減持”。

淨利潤的下降與SOHO中國轉型不是很順利有關。早在2012年8月，SOHO中國宣布從散售模式向持有收租轉型，並於2015年推出共享辦公品牌SOHO3Q。同時，通過出售SOHO世紀廣場、虹口SOHO、凌空SOHO等多處“非核心”資產，SOHO中國近年來不斷為其轉型輕資產“輸血”。

從宣布轉型開始，已過去6年。日前，中國建設報就SOHO中國停止出售資產後淨利潤大幅下滑的原因及轉型效果等問題聯繫了該公司媒體部相關負責人。該負責人提供了本次中期業績會的部分資料，但截至發稿時仍沒有就上述問題進行回復。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向中國建設報分析表示，轉型是否成功，關鍵要看品牌的市場認可度。目前，SOHO 3Q仍存在私密性不足、創業企業平均入駐時間短等問題，影響了其租金收入。

淨利潤下滑七成

針對稅後淨利潤同比下降72.5%一事，SOHO中國金融與投資者關係總監徐玲在業績會上解釋稱：“非常重要的原因是2018年上半年投資物業評估增值約4.8億元，但2017年上半年公司對所有持有的投資物業進行全面重估，資產升值61.55億元。”

嚴躍進帳析認為，SOHO中國在轉型期間進行了大量調整，運營策略的不適應也會影響公司的業績。另外，此前北京、上海等地項目的出售使其獲得了很大溢價，但現在停止出售後，加上其本身持有的物業數量不多，利潤等方面自然會出現較大波動。

SOHO中國業績公布後，多家評級機構也立刻做出了反應。匯豐將SOHO中國的目標價下調41%至2.6元，投資評級由原來的“持有”調低至“減持”；摩根士丹利在報告中表示，SOHO中國中期核心盈利表現差於預期，主要因為上半年毛利率僅76%，低於預期的79%；高盛將SOHO中國2018年~2020年的基本每股盈利預測分別下調11%、11%及1%，並維持“沽售”投資評級。

事實上，自從SOHO中國2012年宣布轉型之後，其業績就已呈現下滑趨勢，且下滑幅度不斷加大。公開數據顯示，從2012年~2015年，SOHO中國各項盈利指標一路下行，其中營業額分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元、9.95億元，同比跌幅分別為9%、58%和84%。

淨利潤也呈同一趨勢。這期間，公司除稅前溢利分別為181.95億元、124.7億元、66.89億元和14.07億元，同比跌幅分別為31%、46%和79%；公司股東應佔溢利分別為105.85億元、73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分別為30%、45%和87%。

轉型仍有很長的路要走

SOHO中國2012年中期業績會上，潘石屹宣布公司從散售模式轉為持有收租，並稱3年後，公司的盈利將主要來源於租金收入。從2014年開始，SOHO開始了“賣樓”生意。2014年，SOHO中國以52.3億元出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場；2015年9月，SOHO中國又將證大外灘股權以51億元轉讓給複星；2016年7月，SOHO中國以32.97億元將旗下SOHO世紀廣場項目整售給國華人壽保險；2017年，SOHO中國整體出售光華路SOHO二期、虹口SOHO、凌空SOHO，其中光華路SOHO二期因未找到合適買家而停止出售。

隨著虹口SOHO、凌空SOHO的銷售，今年3月，潘石屹表示：“可以明確地說，我們的非核心物業、非核心資產已經銷售完了，我們的調整已經完成，此後所有核心的不能替代的物業我們將自己持有不再銷售。”

然而，僅僅幾個月後這一說法就變了。在2018年上半年SOHO中國淨利潤大幅下滑的背景下，潘石屹在日前舉行的中期業績會上表示：“如果我承諾SOHO中國不再銷售項目，還做什麽生意呢？生意不就是出出進進的嗎？我不敢承諾下一步到底是進還是出。”

2015年，正從“開發—銷售”向“開發—持有”轉型的SOHO中國推出了共享辦公品牌——SOHO3Q，並將整售物業所得的資金主要用在該產品的拓展上。截至2017年年底，SOHO 3Q在北京、上海、杭州、深圳、南京擁有26個SOHO 3Q中心，共計約2.6萬個工位。當時，SOHO中國預計到2018年底工位數將增加到5萬個。最新數據顯示，截至2018年6月底，SOHO 3Q在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶等7個城市布局，擁有31個中心，工位數超過3萬個，據目標還有不小的差距。

6月20日，潘石屹表示，“SOHO3Q計劃於明年上市”，這是其首次透露具體時間。而8月17日的中期業績會上，潘石屹又表示：“關於SOHO 3Q什麽時候上市，我們也在密切關注市場，等資本市場好了我們就會上市。”此前他曾公開表示，SOHO 3Q的價值被低估。

億翰智庫研究總監於小雨分析認為，自從2012年宣布轉型以來，SOHO中國幾乎每年都會出售項目，不能算是完全意義上的“開發—持有”型模式。雖然商業物業項目SOHO 3Q的持有運營毛利潤率較高，但要做大做強還需要時間的積累。“若想成功轉型，該公司還有很長的路要走。”

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