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貴陽房價驚險一躍:“超級大盤”壓陣也擋不住熱錢

  深度丨貴陽房價驚險一躍:“超級大盤”壓陣也擋不住熱錢

  來源:中國房地產報

  中房報記者  李葉丨北京、貴陽報導

中房報記者  李葉丨北京、貴陽報導

  貴陽,是一個房地產超級大盤集結最多的城市,200萬平方米的建案超過10個。一家央企地產貴陽公司負責人曾這樣形容公司旗下大盤,“從那個山頭到那個山頭,再從這個山頭到那個山頭,全是我們的地”。

  憑借大盤和城市級差,貴陽在2018年之前,房價穩定,甚至可以說低迷,當地人對房價幸福感比一二線熱點城市高得多。這種幸福感在4月份被打破了,一波房價大陽線漲勢讓貴陽被住建部約談。

  漲到什麽程度。數據繁多,但結果一致,都是貴陽房價漲得太快太猛了,已經不是過去的貴陽。

  國家統計局數據呈現出來的變化是,從2016年6月到2018年3月份,貴陽房價連續上漲21個月。但之前都是溫和型爬升,今年3月份,畫風突變,貴陽住宅銷售價格環比上漲0.7%,同比上漲10.3%。

  中國房地產業協會的房價行情數據是,截至2018年4月,貴陽新建建案均價為7693元/平方米,環比增長3.78%,二手房均價為8990元/平方米,同比增加40.34%。 

  一家品牌房企的人士則說,觀山湖區房價從2017年底時每平方米7000多元上漲到現在13000元以上。

  一位網友說,最近貴陽房價處在瘋漲階段,房價從3月的8000元到現在漲到10000多元了,照這樣的速度,很多想在貴陽買房的人真的就遙遙無期了啊!

  憂慮、無奈與恐慌,是貴陽樓市終端的新情緒。

  情緒、形勢、被約談三種成分交叉後。5月14日,貴陽市人民政府辦公廳公布了名為《市人民政府辦公廳關於切實做好促進房地產市場健康穩定發展有關工作的通知》(以下簡稱“通知”)。經中國房地產報記者確認,通知的實際發布時間為5月11日。

  這份通知要求做好土地供應,完善住房供給結構,切實穩定住房價格,調整住房公積金政策,加大房地產市場整理力度,嚴格限制投機炒房等行為,培育和發展租賃市場。通知特別明確了在貴陽市購買的新建商品住房,3年內不得轉讓,購買時間以簽訂《建案買賣合約》時間為準。

  記者注意到,3年內不得轉讓這個新規比2017年溫柔的貴陽樓市新政嚴格了一些。

  但與2017年9月貴陽頒布《關於促進房地產市場健康穩定發展的若乾措施(試行)》(以下簡稱“措施”)內容相似,算是對2017年發布措施內容的補充和更新。

  關於調控更新的原因以及此舉的意義,中國房地產報記者致電了貴陽市人民政府辦公廳,對方表示暫時不接受採訪。不過,此次調控更新並不讓人意外,通知發布前,住建部就房地產市場調控問題約談了12個城市,其中就包括貴陽。對於住建部的約談,接受採訪的人士都認為,約談的城市近預售屋價普遍上漲迅速,貴陽房價已連漲21個月。

貴陽4月二手房均價為9302元/平方米,同比上漲33.44%  數據來源:房天下貴陽4月二手房均價為9302元/平方米,同比上漲33.44%  數據來源:房天下

  這一次,貴陽人因房價焦慮了

  跟重慶、成都同屬西南地區省會城市,風景、空氣品質、氣候等方面也毫不遜色的貴陽,在名氣上卻遠遠落後於前兩者,是全國省會城市中不折不扣的“小透明”。正因如此,在過去全國省會城市房價躍進的9年間,貴陽住宅均價略顯低調,長期徘徊在4000元-5000元的價格區間。 

  城市的房價與其產業、政策紅利、人口結構和交通等因素等密切相關,量變會帶來質變。種種跡象表明,平穩多年的貴陽樓市,在貴州省發展大數據、大旅遊、大健康、金融產業的契機和政策紅利的支撐下,已經啟動,極有可能爆發。

  貴陽人的焦慮始於2017年。

  2017年3月14日,紅岩地塊拍賣以6008元/平方米的樓面價成交,一二線城市常見的“樓面價”這個詞,第一次在貴陽出現。以往貴陽是不談樓面價的,因為便宜到幾乎可以忽略不計。

  3月15日,貴陽當地幾個知名建案宣布每平方米漲500元。

  接著,繼續上漲。觀山湖地區房價很快就衝破了1萬元。

  方淑跟男友陳科在貴陽打拚多年,早在確認關係後,方淑就跟陳科約好買了房就結婚。2016年,貴陽住宅均價5700元,方淑催促陳科首付一套120平方米的房子,陳科以生意周轉為由,說往後拖一拖。進入2017年,原先平穩的貴陽房價突然漲起來了,等陳科的資金終於到位,買一套房同等面積、位置的住宅價格比原先要多付20萬以上。

  雖然最後還是在市區購置了新房完婚,可是方淑對此事還是頗有怨言,“就是不聽我的,早聽我的哪用多花這些冤枉錢?裝修還可以弄好一點呢。”

  有了經濟發展,房價上漲看起來是鐵板釘釘,從2017年春節求職平均薪酬來看,貴陽的工資水準排在全國第15位,月平均薪資7023元,支撐目前的房價應該問題不大。可記者在採訪時發現,直至2018年5月,貴陽大部分普通工作的薪資水準仍停留在3000元-5000元之間。

  同樣是2017年,一篇名為《樓市撈金術:我是怎麽在9個月把房價炒高兩三倍的》的新聞報導也引人注目,文章中的炒房者自稱,在9個月的時間裡,他與幾個朋友將漳州的房價由每平方米6000元—8000元,炒至每平方米1.5萬元,個別建案甚至在2.5萬元—2.8萬元之間。短短9個月的時間,均價上漲2—3倍。炒房者還表示,隨後他們會針對貴陽這塊價值窪地進行炒作。

  調控2.0版,能為貴陽樓市降溫嗎?

  房價的猛漲和炒房團的肆虐,自然引起了政府部門的注意。2017年火爆的貴陽樓市接著迎來了幾波政策調整,也首次在貴陽頒布了限售政策,提出在貴陽市購買的新建商品住房,3年內不得轉讓;公積金二套房首付比例提高。但由於政策較為溫柔,在過去一年對貴陽房地產市場影響不大。

  記者對2018年發布的通知和2017年發布的措施兩份檔案進行了對比,發現通知是對2017年發布措施內容的補充和更新。

  本次通知要求,房地產商取得預售許可的時候要報價格,而且賣出去的價格要和申報價格對應。就是說不能作假。

  去年的措施則沒有提到這一要求。

  本次通知還提出,各區(市、縣)和開發區要結合商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。其中:白雲區要顯著增加供地,同時加快供地節奏;觀山湖區、烏當區和經濟技術開發區要增加供地。

  去年9月那份調控政策只是在強調要增加住宅用地供應量,最新這份則是直接落實到地區。

  這一次的調控新政通知還增加了一些新內容,如:合理確定新增住宅供地價格,避免出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

  在金融端,則提出各銀行業金融機構要加強對個人消費貸款管理,合理控制個人消費貸款的增量和增速,支持居民首套和改善型購房,嚴格執行個人住房貸款最低首付比要求、首付資金真實性檢查、償債能力審查等要求,嚴厲打擊“首付貸”“假抵押”等行為。支持剛需買剛需房的同時,抑製貸款炒房。

  此次通知還提出培育和發展租賃市場,“貴漂”和“貴創”等提法首次出現在貴陽房地產調控政策裡,預計接下來貴陽房地產市場的租賃市場會有較大的發展,在人才引進等方面會有很多新動作。

  被住建部約談和頒布新政後,貴陽未來樓市會有什麽樣的影響?記者採訪了多家貴陽當地新房、二手房銷售機構。

  銷售顧問小劉認為,這個政策主要是針對外地炒房和貸款炒房的人,從目前來看,對正常買房、賣房的百姓沒有什麽影響,我們的業務也沒有受到什麽衝擊。

  問及房價,小劉表示,目前房價沒有下降趨勢,而且我覺得,房價具有剛性降的可能性不具備。

  銷售員小楊接受採訪時說:“貴陽這個城市在發展,加上通貨膨脹,房價不上升才是‘越活越倒退’。” 

  貴陽花果園的業主趙女士也向記者透露,其實正常的、小幅度的漲價我們是能接受的,房子一直不升值也不是好事。

  記者對比發現,和貴陽一致,被住建部約談的大連、西安、成都、昆明等城市,被視為屬於房價被低估的城市。甚至有文章提出,中國樓市下半場就在這些城市。

  可以肯定的是,在大盤被消化、土地出讓變革、資金流湧入和窪地價值被挖掘多重賦值因素匯流而下之後,貴陽房價不再是西部落後地區的特殊產物。

  貴陽房價及其調控,正式進入成長的煩惱時期。

(來源:貴陽市人民政府)(來源:貴陽市人民政府)

責任編輯:劉萬裡 SF014

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