中房報記者 唐珊珊 | 北京報導
天津國企混改浪潮依然洶湧。8月5日，據天津產權交易中心信息披露，天津泰達資產運營管理有限公司（以下簡稱“天津泰達”）擬轉讓天津天孚物業管理有限公司（以下簡稱“天津天孚物業”）51%股權，轉讓底價3014.91萬元，截止日期為8月30日。這也是天津泰達建設集團有限公司（下稱“泰達建設”）繼5月8日在天津產權交易中心掛牌轉讓70%股權後，再次動作。
此前泰達建設的“混改之路”並不順利，在掛牌3個月無人問津後，泰達建設不得不將混改信息發布到期日從8月2日延長至16日，股權轉讓價款支付方式也調整為可分期付款，首付比例不得低於30%。
據知情人士透露，天津渤海海勝股權投資基金管理有限公司（以下簡稱“渤海海勝”）將有望入局天津泰達，而雅生活集團（股票代碼03319.HK，以下簡稱“雅生活”）則有意接盤天津天孚物管。對此，中國房地產報記者致電天津泰達建設集團，截至發稿前，未獲得明確回復。
自2017年起，天津便掀起了國企混改浪潮，天房集團、住宅集團、建工集團、城建集團……這些手握豐厚土地儲備的天津本土“巨無霸”現身其中。在天津國資委的計劃中，2018年至少要完成22家國企混改項目，然而2019年過半，這一目標仍未完成。雖然推進過程艱難，但混改無疑為沉屙難解的國企帶來了新的活力，在這場浪潮中，有人重獲新生，也有人屢遭挫敗；有堅定推進者，也有中途退縮者。國企混改這塊蛋糕應該怎樣做，考驗著每一個參與者。
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渤海海勝與雅生活或入局
今年5月，《天津泰達建設集團有限公司增資項目》正式於天津產權交易中心公布，這也意味著泰達建設正式拉開混改序幕。此次計劃擬通過增資擴股及股權轉讓方式引入2名戰略投資者，增資募集不低於11.17億元，股權轉讓募集不低於11.13億元。從天津產權交易中心最新披露的信息來看，天津泰達建設集團的本次增資擴股，將新增注冊資本共計72900萬元，新增注冊資本對應增資擴股及股權轉讓完成後標的企業的股權比例為35.0649%；意向投資者在參與本次增資擴股的同時，須受讓天津泰達投資控股有限公司(以下簡稱“泰達控股”)現持有的53.80%股權(相當於增資擴股及股權轉讓完成後標的企業的34.9%股權)。如果混改順利完成，2名投資者及泰達控股股權將分別為40%、30%和30%，由泰達建設控股的*ST津濱實際控制人也將發生變更。
據天眼查資料顯示，泰達建設成立於1984年，是泰達控股旗下的全資公司，注冊資本最初為60000萬元，2014年突然增資為1350000萬元。截至2011年底，公司總資產逾245億元。資料顯示，泰達建設對外投資了三十多家公司，其中有六家房地產公司，兩家是具備住建部一級資質的房地產開發企業，已經累計投資數百億元。
雖然背靠天津國資委，手握土地儲備且涉足領域廣泛，但泰達建設業績並不理想。其控股的*ST津濱已經連續兩年淨利潤虧損，根據7月發布的2019年半年度業績預告顯示，*ST津濱預計本年上半年歸屬上市公司股東的淨利潤將虧損1400萬元至2800萬元，如果2019年*ST津濱淨利潤仍然虧損，將面臨退市風險。
“泰達建設此次混改，其實最重要的目的應該是為了保住*ST津濱，*ST津濱已經連續兩年淨利潤虧損，今年3月剛剛戴了帽子變為ST。如果有優質企業進入，注入資金和業務，可以幫助*ST津濱扭虧為盈也說不定，最次也可以保住這個殼。”一位天津本土房企工程部經理在接受中國房地產報記者採訪時表示。
其持股的北方信託業績也不理想，自2015年起營業收入便連續三年下降。去年4月，為挽救虧損局面，北方信託率先啟動混改，雖然曾宣布引入了日照鋼鐵、上海中通瑞德投資、益科正潤投資三家民營企業股東，但直至2019年7月，其2018年年報中的實際控制人仍為天津泰達，這也意味著北方信託的混改尚未完成。
接近泰達控股的知情人士透露，此次混改渤海海勝將有望入局天津泰達，而雅生活則有意接盤天孚物管。據記者了解，渤海海勝注冊於2011年3月，是一家典型的國有控股基金管理公司。其股東分別為天津渤海國有資產經營管理有限公司、天津鑫海勝創業投資管理有限公司和天津濱海海勝投資基金。其中濱海海勝的法人為王振忠，它的控股股東（佔股37.14%）為天津市北辰區建設開發公司，是天津北辰區國資委旗下企業。在王振忠名下關聯的公司中，蘇州綠城玫瑰園房地產開發有限公司的大股東為融創，持股比例佔到56.67%。就在天孚物業掛牌交易中心前幾日，濱海海勝也開啟混改模式，將自家的37.14%的股權以334.26萬元的價格掛上了交易所。
關於另一位接手天孚物業的“白騎士”，雅生活一位內部人士向記者證實：“目前集團上市有規模擴張的需求，今年的收並購重點在長三角、成渝、京津冀、長江中遊城市群和渤海城市群等五大區域。”此次轉讓的天孚物管成立於2000年，是隸屬天津泰達投資控股有限公司的大型綜合性物管公司，目前，管理項目80余個，物業管理面積達700萬平方米，是天津市物業管理企業十強之一。如果雅生活能夠順利入局接手天孚物業，無疑對其布局京津冀區域增添助力。但據悉，根據此次混改章程，天孚物業的受讓方成為公司股東後，5年內不得直接或間接將所持股權轉讓、或進行質押、擔保或設置任何形式的第三方權利。
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混改“成敗樣本”
“誇張的說，天津的企業幾乎一半是P2P金融企業,一半是等待混改的國企。”前述天津本土房企工程部經理這樣描述天津企業環境。2017年，天津曾把混合所有製改革作為國企改革的重要突破口，掀起混改浪潮，推出了40多家市屬集團的194個國企混改項目，計劃引入資金1100億元左右，但這一計劃似乎進行的並不算順利。
其中，天房集團的混改顯得尤為曲折。2017年6月，天房集團第一次啟動混改，雖有消息稱萬科、碧桂園、恆大、融創等16家房企欲參與天房集團的混改，但屢次被迫延長掛牌截止日期。2018年12月26日晚間，公告顯示保利集團將派出團隊對天房集團實施共管。但僅數月後，保利便撤出天津房地產集團，此後天房集團的下一位“白騎士”一直未浮出水面，據知情人士透露：“融創已確認摘牌天房，目前正在裁員階段。”但記者致電融創並未得到明確回復。
“混改往往牽涉到多方利益，以及複雜的債務關係、人事安排。另外，土地房產確權難、稅款費用成本高、‘僵屍企業’退出難也是混改推進難的原因。天房集團混改屢屢受挫也是因為這個原因。”天津國資委一位工作人員在接受記者採訪時表示。對於未來房企混改中所涉及的土地產權不明晰問題如何解決，他表示：“目前對於土地產權問題，權屬不清晰的先明晰產權，不能明晰產權的則以現狀帶入方式納入混改範圍，其余的則通過剝離方式調至平台公司，或者以租賃方式由企業與平台公司簽署租賃協議等方式安置。”
在他看來，目前已經完成的混改項目中，值得借鑒的是天津建工集團混改模式。2018年8月，上海綠地集團在受讓建工集團65%的股權後，成為建工集團實控方。在入主天津建工集團後，綠地便開始大刀闊斧的改革，首先取消了管理層科長、處長、局長行政職務帽子，同時建立起績效考核和項目負責的現代企業制度。同時，此次混改後，天津建工集團10%的股份將由骨乾管理層回購，實施員工持股計劃將實現員工和企業休戚與共、捆綁發展。
在調整內部制度管理架構的同時，綠地集團為天津建工帶來超過100億元的訂單，並將華北、山東的施工項目全部給予天津建工實施，同時，7家銀行也集體為天津建工集團增加授信350億元。混改後的天津建工集團計劃用三年實現營業收入突破500億元。
天津國企混改無疑為企業帶來了新的活力，然而混改過程中如何融合，轉換機制，劃分利益也考驗著國企和民企雙方。浪潮洶湧之下，唯有避開暗流才能久立浪尖，順利完成企業在時代中的轉型。
（此文刊於中國房地產報8月12日05版 責任編輯 徐妍）
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