東部房地產投資分化 浙江增速第一

2018年過半，佔據房地產行業半壁江山的東部各省，房地產行業的投資和銷售情況出現分化。

根據國家統計局數據，投資方面，東部地區依舊維持高位增長。上半年，東部地區房地產開發投資30194億元，同比增長10.8%，高於全國總體水準。

銷售層面，量跌價漲的局面仍在維持。上半年，東部地區建案銷售面積31596萬平方米，同比下降5.4%，降幅有所收窄；銷售額36034億元，增長3.9%，增速提高1.8個百分點。

但從各省來看，一些地區房地產投資持續高位，浙江、廣東分別以24.2%和20.2%的增速領跑，而北京、河北、上海、福建等地則出現了負增長或3%左右的低速增長。

分析人士指出，此輪東部城市的房地產行情主要由三四線城市帶動，在政策調控力度預期增強的背景下，東部省份的房地產投資或將在下半年放緩。

輪動效應下的投資分化

按照國家統計局的劃分，東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省市。

從2018年上半年數據來看，相對發達的東部地區，房地產開發投資達到30194億元，佔全國房地產開發投資額的54.4%，銷售額則達到36034億元，佔全國房地產銷售額的53.8%，可謂佔據半壁江山。

但分省來看，東部省份的房地產投資情況出現明顯分化，在地產輪動效應的帶動下，已經進入調控盤整期的省份，前期土地市場火熱、正進入開發熱潮的省份，和土地市場正當紅的省份，在數據上呈現出了完全不同的特點。

7月24日，易居研究院副院長楊紅旭指出，房地產投資增速主要和土地成交和新開工面積有關，兩者決定了各地的房地產開發投資狀況。

統計局數據顯示，房地產投資增速最快的省份依次是浙江、廣東、江蘇、山東、天津、上海和福建。其中，浙江、廣東的增速超過20%，上海、福建的增速則不到5%。而調控政策最為嚴厲的北京、海南和河北則出現了負增長。

21世紀經濟報導通過測算統計局數據發現，北京與海南住宅投資與非住宅投資同比均有所下滑，天津與福建則是住宅投資正增長，非住宅投資同比下滑，而河北、上海、江蘇、浙江、山東和廣東等6個省份，則是住宅投資與非住宅投資雙雙同比上漲。

開發面積方面，在國家統計局數據顯示，江蘇、福建的新開工面積同比增長均超過30%，山東、廣東和北京的增速分別達到了24.8%、17.8%和15.4%，天津和浙江的增速均為6.7%，而河北、上海和海南則出現了負增長。

中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報導，江蘇、福建等省份之所以會出現如此火熱的房地產投資增速，與其2016年、2017年火熱的行情有關。一方面這些省份補庫存需求強烈，開發積極性較強。另一方面，當時入市的大批土地開始動工，也拉動了當地的房地產投資的高速增長。

而浙江則有所不同，儘管房地產投資增速東部居首，但新開工面積增速則只有6.7%，火熱的土地市場被認為是其房地產投資增長的主要原因。易居研究院數據顯示，2018年上半年，杭州累計完成土地出讓金1417.6億元，居全國首位。

下半年投資增速或減緩

值得注意的是，在上半年所有房地產投資同比增速為正的東部省份中，住宅投資增長佔房地產投資增長的比例，均超過50%。

“投資增速與當地樓市有較大關係”，楊紅旭表示，這兩者與樓市成交量、價格密切相關。具體來看，北京、河北從2017年開始出現樓市降溫，因而在2018年上半年出現了負增長。而浙江、江蘇、山東的強三四線城市較多，今年以來樓市較為火爆，激發了當地的房地產開發熱情。

其中，三四線城市在東部省份此輪行情中的帶動作用被認為比較明顯。同策研究院的一份報告認為，東部地區的商品住宅市場，在上半年維持總體量縮價穩的態勢。區域內的一線城市、調整期二線城市和一線周邊三四線城市住宅市場，都處在這一狀態。但東部的其他三四線城市，則處在量穩價漲階段。

以上述房地產投資增速最快的浙江為例，易居研究院數據顯示，2018年6月，浙江的金華、湖州、杭州、寧波、舟山、嘉興等地，新建商品住宅價格同比上漲超過20%，金華、湖州的上漲幅度超過40%。

另一方面，數據顯示，浙江多個城市的去化速度較快，嘉善和金華等地的存銷比在2-5個月之間，溫州、湖州等地也不到十個月。有分析人士指出，對於浙江而言，樓市火熱帶來的庫存去化，讓其在下半年補庫存的可能性加大，或幫助其維持相對較高的房地產投資增速。

上述同策研究院報告則認為，由於三四線城市棚改政策催生購買需求造成短期內居民購房需求集中爆發，同時房企全國化擴張、衝業績，集中部分二線城市和其他三四線城市拿地，造成了這些地區的“需求型失衡”。

因此，在北京、上海等一線城市進入盤整期的背景下，這些三四線城市的後續樓市走向是否會受到更多的調控乾預，被認為將會影響整個東部各省的房地產投資。

不過，目前來看，棚改收緊的可能性較大。7月初，住建部棚改吹風會要求，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，應即時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

這也讓分析人士的看法較為謹慎。“投資增速較快的東部省份，在下半年會出現減速，這一狀況在明後年可能會持續。甚至部分省份和城市會出現負增長。”楊紅旭預測。