經過5個月等待，銀城國際最終還是拿到了打開港股市場大門的“鑰匙”。
近日，智通財經APP獲悉，南京房企銀城國際通過了港交所聆訊，即將登陸港股市場掛牌交易。通過聆訊後，銀城國際才得以發布公司截至2018年10月31日的業績數據。看到更新的業績數據後，許多投資者才大呼“原來如此”。
收入確認造成的“烏龍”
實際上，當銀城國際在去年9月遞表時，有不少投資者都對該公司能否通過聆訊產生懷疑。
當時遞表文件顯示，2015—2017年，銀城國際確認的房屋銷售收入分別為20.86億元、24.97億元、46.69億元，但到2018年上半年該業務收入突然大幅下滑，跌至1.07億元，較上年下降95.54%。與此同時，公司同期租賃業務收入也從2017年上半年的320.4萬元降至2018年上半年的137.4萬元。
對此，公司的解釋僅有一句話，“截至2018年6月30日止六個月，我們的收益大幅減少，主要是由於期內無完成及交付新住宅物業項目”。
不過值得注意的是，即使收入大幅下滑九成，公司還是在去年上半年淨利潤錄得正值。
數據顯示，公司在2018年上半年歸母淨利潤達2.62億元，同比增長74.35%。為什麽收入大幅降低，淨利潤還能上漲?損益表中“其他收入及收益”項目給出了答案。
數據顯示，2018年上半年公司錄得營業外收入高達3.19億元，佔當期總收益的293.3%。
對此公司的解釋是，在去年6月底，公司通過多次“業務合並”取得高額的投資收益，計入營業外收入。
智通財經APP觀察到，公司分別在2018年的3月31日、5月2日、5月7日、5月21日及6月30日，通過股權和現金方式並購了6家公司。
該“企業合並”操作在時間上“很巧”地讓公司能在2018年6月30日當日確認總共取得的2.93億元投資收益，保住了公司淨利潤“穩步增長”的態勢。
不過，等此次公司聆訊後更新截至去年10月31日的數據後，公司房屋銷售收入增至36.63億元，較截至當年6月31日數據大幅增長35億元。
對此，公司的解釋是，因為其旗下君頤東方新物業項目交付增加了收益。也就是說，公司只是因為旗下物業項目尚未交付所以在2018年6月30日無法確認收入導致當預售屋屋銷售收入減少。
這其實屬於房地產行業的特殊性，公司只要在招股書中稍作解釋投資者肯定會理解。但公司在6月30日前，通過大量並購公司獲取投資性收益以達到淨利潤“扭虧為盈”的做法，卻讓市場認為公司“急於上市融資”。
負債“壓力山大”
眾所周知，房地產是個高杠杆行業，擁有一定的負債是整個行業的正常情況，但這並不意味著負債高企對一家公司有好處。相較同行公司而言，銀城國際的負債情況就有些令人擔憂了。
招股書顯示，截至2018年12月31日，銀城國際流動負債達178.59億元，其中合約負債52.75億元，計息銀行及其他借款53.00億元。
值得注意的是，公司流動負債項目中提到的53億元計息銀行及其他借款需要在一年內償還。除此之外公司還有大額需要在5年內償還的長期借款48.91億元。
雖然公司在招股書中一再強調，“有能力償還貸款”。但實際上截至去年10月底，公司流動比率僅有1.4，也就是說，公司面臨的短期還債壓力巨大。
從現金流情況來看，截至去年10月31日，公司期末現金及現金等價物僅有11.79億元。與此同時公司經營活動現金流錄得淨流出36.88億元。面對一年內需要償還的高達53億元的債務，銀城國際账面上還是有些缺錢。
如果銀城國際想要擺脫負債高企的不利局面，大力開發房地產項目似乎成了其唯一選擇。只是作為一家地處長三角地區的區域性房企，土地成本升高成為其“切膚之痛”。數據顯示，2015-2017年，公司土地收購成本從5.53億元增至14.36億元，複合增長率高達61.14%。
也就是說，公司想進行房地產開發與擴張，不得不直面更高的地價，如果再次選擇銀行融資，則可能會再次陷入負債高企的境地，惡性循環。
於是，上市成為了銀城國際的迫切需求。招股說明書顯示，公司此次募集資金將主要用於開發物業建設成本、償還銀行借款及補充營運資金。可見公司對於資金的“渴望”。只是如今地產行業大環境早已與當年“彎腰撿錢”的黃金時代不同，若公司業績不佳，或難在投資者心中留下好印象。
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