2019樓市開年“涼涼”：三四線城市需求已明顯透支

　　本報記者張敏北京報導

　　房企開年喜憂參半

　　2019年開年，對於中國房企來說，可謂喜憂參半。在2018年房地產銷售創歷史新高後，進入2019年，房地產銷售增速明顯下降，1月不少房企銷售金額出現20%以上的同比下滑。同時，不少房企寄希望於春節返鄉置業提振銷售，然而，今年返鄉置業明顯退燒，這與三四線城市需求已經出現透支有著密切的關係。銷售放緩將帶來資金回籠壓力，使得資金緊張，不過，在進入2019年，由於擔憂經濟增速放緩，全球主要經濟體貨幣政策出現放鬆態勢，這為房企融資提供了良好的外部環境。房企也在開年這段時間密集進行融資，發行各類債券。新年以來，評級為垃圾級的中資房地產公司蜂擁發行美元債。數據顯示，1月1日以來，投機級開發商共發美元債84億美元，創1996年有統計以來的同期之最。

　　“2019年上半年市場走勢不容樂觀，全國建案銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。其中，一二線城市成交量保持穩定，三四線將面臨較大調整壓力。”

　　“在十堰，往年春節返鄉置業的成交量，大概佔到全年的30%。今年很多項目降價了，銷售也沒什麽起色。”2019年春節期間，返鄉置業熱潮明顯降溫，湖北十堰市某房企人士向21世紀經濟報導記者如此說。

　　受去年四季度以來房地產市場整體降溫的影響，今年開年，樓市成交活躍度較低。在很多三四線城市，返鄉置業熱潮明顯降溫，使得春節期間的成交量有所下降。

　　此前的一月，市場同樣不夠活躍。易居克而瑞對30個重點城市的統計顯示，1月整體成交2146萬平方米，環比下跌31%，同比也有14%的降幅。

　　這種情況給2019年的市場前景蒙上一層陰影。多數受訪者認為，至少在今年上半年，房地產市場將延續下行的態勢，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在於，在各種因素的影響下，市場需求已經明顯萎縮。

　　龍頭房企銷售下降三成

　　房地產市場的降溫在房企業績上得以體現。中原地產對30家已經發布業績的房企進行統計指出，今年1月，30家企業實現銷售額3189.4億元，比2018年同期下降了11%。

　　其中，萬科、恆大兩家龍頭房企的銷售額雖然都突破了400億，但同比降幅分別達到28.0%和32.9%。碧桂園發布的權益銷售額為331億，同比降幅也達到28%。

　　雖然部分中型房企的業績有所提升，但下降的情況仍然較多。其中，與去年12月相比，房企1月業績呈現普遍性下滑，顯示出市場在下行。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，龍頭房企銷售放緩，很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認為，一方面，去年1月處於樓市繁榮期，基期值高，今年1月處於降溫期；另一方面，今年春節比去年早了10天，1月銷售受春節假期因素影響較大。

　　進入2月，受春節假期因素影響，一二線城市的網簽數據假期基本暫停（北上廣深等城市只有個位數網簽），長假樓市主要以三四線城市為主。但根據多家機構的觀點，以往頗為普遍的返鄉置業現象，也出現明顯降溫。

　　58同城、安居客發布的《2019返鄉置業調查報告》顯示，2019年春節期間，52.7%的“漂一族”有返鄉置業意向，比上年下滑了6個百分點。對於有返鄉置業意向的人群來說，三線、四線及以下城市依然是返鄉置業的主力城市，合計佔比達到78%。

　　前述房企人士表示，近幾年來，返鄉置業成為很多三四線城市的普遍現象。在一些城市，市場好的時候，春節期間返鄉置業的規模佔全年三到四成，開發商也多會安排銷售人員在春節期間值班。今年很多項目降價銷售，但成交量明顯不如往年。

　　張大偉向21世紀經濟報導記者表示，“大部分三四線城市樓市在2019年春節期間出現了‘觀望+有價無市’的現象。”

　　中信建投對東中西部的六個縣市進行調研，並發布2019年春節返鄉調研報告。其中顯示，春節期間房地產項目來訪量出現普遍下降，需求疲態開始顯現。在市場成熟度高的城市，房價已經自高點有所回落。

　　該機構對江西省永新縣進行調研發現，今年春節期間，碧桂園、歐洲城、朝陽學府等三大熱盤的到訪量同比下滑50%，“說明返鄉置業需求大幅收縮”。

　　三四線需求透支明顯

　　2019年開年的市場表現，延續了去年年末的降溫走勢。張大偉表示，大部分城市在去年四季度出現降溫，一些城市的降溫趨勢，則從下半年就已開始。這波降溫的動力，主要來自於樓市調控效果的長期累加。

　　但由於去年上半年銷售旺盛，全年的房地產銷售規模仍然創下歷史新高。如2018年全國建案銷售面積突破17兆平方米，建案銷售額則接近15兆。

　　中信建投指出，在一些三四線城市，2018年的成交量和房價都創下歷史新高，部分縣市的成交量增速接近100%。

　　該機構認為，這種情況也使得很多城市的需求出現透支，從而導致今年年初市場低迷。“多地唱響盛極而落的序曲”。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，近年來，三四線樓市波動較大，如今正發生從旺盛到低迷的變化，並將影響整體市場。“2019年上半年市場走勢不容樂觀，全國建案銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。其中，一二線城市成交量保持穩定，三四線將面臨較大調整壓力。”

　　按照監管層的基調，棚戶區改造的範圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制。業界認為，這也將成為三四線樓市的壓力。中信建投指出，三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷，部分東部城市拆遷需求佔比達50%，因此過去拆改力度越大的區域，今年市場將面臨越大的挑戰。

　　房地產調控的影響同樣不容忽視。今年1月，多地召開地方“兩會”，對全年的房地產政策進行定調。中原地產總結稱，棚改收縮、一城一策、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）是出現頻率最高的關鍵詞。這也意味著，今年房地產政策的總基調仍然從緊，並沒有明顯松動。

　　多數機構認為，在多種因素的綜合作用下，市場需求將繼續下降，2019年房地產市場將繼續處於下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出現信貸等政策的實質性鬆綁，否則市場很難出現反轉。

　　受此影響，投資熱情也會繼續降溫，未來一段時間內，土地交易、開工情況也將呈現出相對低迷的狀態。