李一戈：樓市的溫度

李一戈

四季輪轉，自有其規律。樓市有沒有規律？

閱讀分析上市公司財報，是財經記者的必修課。房企最受人關注的數據，照例是銷售額、營收、利潤，以及負債等。銷售額代表規模，仍然很重要，但如今更多房企更重視的是回款額，落袋為安的才算數，高淨利率才欣喜。

如你所知，對房企來說，2018年年報的營收、利潤，並非當年的直接體現，而主要是早前一兩年、兩三年運營情況的反映。負債則是疊加的結果。我們看到有些房企年報顯示負債率高企，負債額沉重，既是當年投資與借貸的顯示，也是此前有關資本活動的累積。

比如，我們看到個別房企（包括非上市房企），最近轉讓項目較多，意在盤活存量，回籠現金，化解資金壓力，主要是償債壓力。對照之前的財報就會發現，原來是企業在2016、2017年投資過於進取甚至是激進的反映。

有智者言，人們總是以現在來判斷未來。2016-2017年是此輪房地產市場運行的高峰期，在2018年二季度到達峰值後，即迅速轉而向下。有些房企領導跟我聊天時承認，2017年底在制定次年任務時，過於樂觀了。往前推，這個道理同樣成立。

由於房地產項目從拿地到銷售，時間會有遲滯，2017年拿的地塊到2018年年中以後才可能進入強銷期，而恰在此時，市場轉淡，投資形成的負債就會變為山一般的壓力。少數房企2018年年報和2019年一季報的負債，追溯後就會發現，很大程度上它們是2016-2017年激進投資的呈現。栽什麽樹結什麽果，苦澀還是香甜嘗後方知。

但這並不是說我們就有資格嘲笑哪個企業。前面提及，去年下半年樓市轉淡後，最難熬的是四季度，雖說最近兩年也不講什麽“金九銀十”了，但11月、12月成交之淡，還是讓銷售經理們一時難以接受，售樓處從排隊搶籌到門可羅雀，就發生在短短幾個月之間。

每年年底年初，是企業制定來年目標的時間段。去年底的樓市，不僅是銷售人員的難受，也考驗著房企的投資部門。從我接觸的房企來說，普遍悲觀，不知道這輪調整幅度有多大、時間有多長。如此不確定，沒有信心，投資就會轉入保守。

但就在此時，有人出手了。有知名企業北京區域，在去年底今年初就拿了逾200億的地塊。我問該區域負責人：為何敢出手？

這位負責人的解釋讓人頗受啟發。首先是大勢。中央對房地產市場的定調是穩定健康發展，落點是“發展”，從來沒有說是要打壓。抬頭往前看，房地產一定還有較長的發展期，中間有波動有調整很正常，但大起大落都是監管部門不歡迎的。

其次是看價格。就京津冀的城區而言，現時地價比周邊同類項目低了數千甚至上萬元，如果你對這個城市的發展、消費（購房）能力有研究進而有信心，就可以大膽去拿。退一步說，即使市場繼續調整，你也比其他項目的壓力要小得多。

他接著強調了兩個“不”。一是不拿地王。哪怕是千億級房企，錯拿了一塊地王，都是沉重負擔。多數主流房企考核職業經理人的指標，是回款和利潤，它們基本上落在區域或城市公司的身上。錯拿地王的成本會大幅吞噬你的利潤。說得直白點，兩塊地拿錯了，全年獎金的80%可能就飛了。

二是不要有抄底心態。這跟資本市場是一個道理。股評家聲稱某個時點是全年甚至歷史“大底”，你就笑笑可以了，當不得真。不抱抄底心態而有理性研判，反倒可能撞線底部。這位負責人說，事後看，自己拿的有幾塊地很有可能是年度低點。

今年幾個月熱點城市房地產市場溫度變換之快，多位業內人士談起來不勝唏噓。年初是忐忑煎熬不已，到3月份忽然傳來成交回暖的消息，雖然是不是所謂的“小陽春”還有爭議，但至少很“提氣”。前述房企前5個月的銷售也比去年四季度好多了。

地價是房價的反映，還是房價的先導（所謂雞與蛋的關係），是有爭議的，僅就現實表現看，緊接著4月份土地市場的熱度是明顯升騰的。正如我們看到的，部分城市的土地成交溢價率很快到達30%，有的甚至超過50%。去年底今年初原來無人問津的地塊，到4月份突然有10多家房企來圍搶，起拍樓面價順勢漲了兩千塊。

正可謂別人貪婪時我恐懼。前述房企負責人說，“這時我們就觀望了”。投資暫告一小段落，騰出手來抓銷售。這就是節奏。

資產價格市場沒人可以神算，但節奏自有其韻律。踏準節奏，遠看大勢，中看區域（城市），近看企業自身。節拍不偏離平衡點，你就走在了正確的周期軌道上。走了一段時間，回頭一看，咦，你總是比同行快了半步一步，這就掌握了先機。所謂規律，所謂周期，既是過往實操經驗與理性研判的疊加，也是站在未來回望現在的穿透。

個人買房與企業買地，有些道理是相通的。不能哪兒熱你就往哪兒跑。在調控總基調不變的背景下，哪個城市熱了，隨時保持監測的主管部門會發出預警提示。熱的溫度計，包括房價和地價。同樣也不要抱抄底的心態，這也是一種貪婪。