華夏幸福對賭，平安資管砸137.7億成“二掌櫃”

時代財經APP記者童潔

幾個月前，華夏幸福因現金流風波一度鬧得滿城風雨，在逐步歸於平靜後，這家產業新城運營商扔出了另一個重磅“炸彈”。

7月10日中午，華夏幸福發布一則股份轉讓交易公告，其控股股東華夏控股及一致行動人鼎基資本將持有的5.82億股華夏幸福股份轉讓給平安資管，佔總股本比例為19.7%，股份轉讓的價格為23.655元/股，總對價137.7億。

交易完成後，華夏控股及一致行動人鼎基資本的持股比例將從62.37%下降至42.67%，平安資管及其關聯方的持股比例將從0.18%上升至19.88%，一舉坐上“二掌櫃”的位置。

在投資者看來，這筆百億資金對股價下跌數月的華夏幸福而言無疑是一場“及時雨”。受交易影響，午後開盤，華夏幸福的股價便直線拉升，期間一度漲停。截至7月10日收盤，華夏幸福的股價達到27.31元/股，漲幅9.68%。

關於股份轉讓的原因以及之後公司架構是否會進行調整的問題，時代財經致電華夏幸福相關人士進行查詢，其表示目前一切以公告中的說法為準。公告中提及，平安資管會提名兩名具備任職資格的董事候選人進入華夏幸福。

對賭協定

一位證券分析師告訴時代財經，在很多投資者眼中，華夏幸福的股價是被嚴重低估的，“去年，雄安概念股經歷了一輪高強度的拉升，華夏幸福是其中一支極受關注的雄安概念股。但由於華夏幸福的產業結構，資金問題比較突出，股市表現遠弱於投資者的預期。”

其繼而表示，平安資管在地產投資方面已經輕車熟路，資金實力也比較雄厚，有平安資管的支持，華夏幸福的資金面能夠得到很大程度緩解，投資者會因此重燃信心。

時代財經了解到，此前，平安系已經陸續成為碧桂園、融創、旭輝的二股東，平安系的總資產達到6兆規模。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱，險資是規模巨大的長期資金，對安全性要求高而不追求過高回報，房企手中的土地資源對其而言十分有價值，投資華夏幸福能夠享受大幅土地長期增值與保值的紅利，稱得上是個不錯的投資機會。

當然，擅長資本遊戲的平安系自有一套投資邏輯，在每一筆投資裡，它都不會“吃虧”。而這一次，平安資管也為自己畫好了“護身符”。

華夏控股向平安資管承諾，以華夏幸福 2017 年淨利潤為基數，2018 年、2019 年、2020 年三個年度淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，淨利潤分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。

在這期間，若華夏幸福當期實際淨利潤小於承諾利潤的95%，則需按照當期承諾淨利潤數與當期實際淨利潤數的差額×平安資管持有股份19.7%的公式，對平安資管進行現金補償。

此外，本次股份轉讓後，華夏控股及其實際控制人王文學若要對華夏幸福進行減持，需要經過平安資管的書面同意，且每股轉讓價格不得低於本次股份轉讓的每股轉讓價格。

從上述對賭協定中可以看到，經此一役，華夏幸福資金問題雖然得到了一定緩和，但也失去了一定的話語權。接下來，華夏幸福面臨的是一紙承諾所帶來的業績壓力。

圖片來源：視覺中國

紓解現金流

華夏幸福2017年年報顯示，去年，其實現營業收入596.35 億元，同比增長10.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤 87.81 億元，同比增長 35.26%。而2015年、2016年，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤分別為48.01億元、64.92億元。

需要指出的是，在華夏幸福87.81億元的淨利潤中，來自住宅的貢獻為40%，產業新城的貢獻率則達到60%。查閱華夏幸福歷年年報可以看到，近幾年，其產業園區數量正在成倍增長，2015年，華夏幸福新增4個園區，2016年其新增園區數字達到11個，而2017年，這一數據上升到21個。

雖然產業園區的利潤遠超普通住宅的利潤水準，但產業園區佔比的迅速攀升為華夏幸福的現金流吃緊埋下伏筆，在完成承諾的利潤指標之前，如何維持健康的現金流狀態才是其首先要解決的問題。

“現在房企已轉向以現金流為核心，以保資金鏈為底線，否則利潤目標會失去意義。”柏文喜稱，目前的狀態下，華夏幸福承諾的利潤目標承受大考，保資金鏈才是第一要義。

“華夏幸福的產城結合以產業聚集趨動周邊土地升值再以房地產套現為贏利模式，資金回流戰線過長過慢，現金流承壓是自然而然的事情。” 柏文喜分析，產業環境與居住需求相互驅動而走向成熟需要較長的時間，在北京周邊發展時這一模式可充分享受產業與人口外溢效應，但向二三線城市的大規模複製無疑是對資金鏈的考驗。

進入高速成長周期，華夏幸福對資金的渴求日益增加，它也動用了包含與金融機構合作、公司債券、中期票據、PPP資產證券化在內的數十種融資手段。

而2018年開始，國內金融環境趨緊，華夏幸福融資能力也受到一定影響。據其2018年一季報顯示，1-3月，華夏幸福籌資活動現金流入134.33億元，較去年同期187.86億元出現大幅下滑。

前述證券分析師認為，平安資管帶來的現金能夠讓華夏幸福的現金流度過一個短暫的“輕鬆期”，但長遠來看，想要倚靠平安資管“餵食”來支撐發展並不現實，對華夏幸福來說，加快項目的資金回流才是解決資金問題最有效的辦法。

此前，華夏幸福的土儲多是位於環京地區，近年來受調控政策影響，其項目去化狀況不佳。華夏幸福不得不走出環京地區，開始用全國化的擴張來拉動和銷售和擴張。

華夏幸福董秘林成紅曾在一次投資者交流會上表示，2017年，華夏幸福近1522億銷售收入中，有300多億自於環京地區以外。按照華夏幸福總裁孟驚的規劃，2018年的2000億元銷售目標中，環京和外地將各佔一半。