西安開發商：“我違法了，我要告業主！”

文/大秦直道

西安一套三居室的房子，一年漲價近100萬，暴漲考驗的不僅是購房者、售房者，同樣是房地產監管部門！

近日，聞天科技旗下紫杉莊園項目糾紛開庭審理，一個奇葩的焦點浮現：

在龍湖地產收購之前，因房價上漲後，開發商舉報自己當初無證銷售，並將不願意退房的業主告上法庭。

在兩年前，這真是不可能的事情！

2016年前，西安樓市哀嚎遍野，市場監管不到位，無證出售情況比比皆是。開發商為回籠資金，往往項目沒拿到預售證，便與業主簽訂認購協定或認籌協定。隨後市場回溫，房價一路飄紅。

以天朗開發的感恩時代廣場項目為例，項目均價開盤5900元現已漲為15000元，僅一百平米的前後差價就近100萬元。

大秦直道梳理發現：在如此巨大的利益差額面前，為數不少的開發商紛紛舉報自己無證銷售，試圖作廢此前合約，以如今的高價重新銷售。

當初無證銷售為何順利完成？相關部門如何監管市場的？才導致今日，業主們進退兩難，錯失了房價低點和機會成本，有苦難言！！

西安樓市多年累積的問題在一場轟轟烈烈的“救市”運動後集中爆發，一身病症如何治愈？最終結出奇葩的果子：

西安房企：“我違法了，我要告業主！”

一

房價低的時候無證出售，房價回溫後試圖舉報自己違規銷售！作廢此前合約並以高價售出的事件，在西安地產市場中數不勝數——這其中不僅涉及到西安本土老牌房企，行業大佬甚至還有上市公司房企的身影。

大秦直道從大量讀者反饋中梳理出幾個例子：

▼紫衫莊園項目

2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實業集團有限公司，以每平米6020元的價格簽訂紫杉莊園內部認購合約，當天一次性交了全款。

當時紫杉莊園項目尚取得預售證，據同期簽訂項目內部認購合約的業主稱，開發商將項目開盤時間從2016年5月多次推後至2017年5月。

2017年11月，行業大咖龍湖地產宣布以股權合作方式獲得高新區一宗土地，即紫杉莊園項目。

隨後在2018年2月1日，西安聞天科技實業集團有限公司發給業主們《關於處理《紫杉莊園內部認購合約》告知函》，告知函中稱根據相關法律規定，簽訂合約時雙方均明知該項目沒取得預售證，因此合約無效。

在李女士前去售樓部問詢時發現，遭遇這樣情況的業主至少有11個。因為紫杉莊園項目業態主要為別墅，因此牽涉到的金額數巨大。

業主與聞天科技實業前董事長徐龍光進行了溝通，徐龍光則稱給房子是不可能的，聞天科技跟龍湖合作的條件就是不能給已簽內部認購合約的業主房子，必須退房。

終於，聞天科技實業因為自己違規售房，將業主告上法庭，最近庭審結束，但尚未宣判。不過其所身處的西安高新區別墅業態早已突破2萬。

▼感恩時代廣場

感恩時代廣場，是西安華峰置業有限公司旗下的項目。

根據天眼查資料顯示，陝西天昕商業運營管理有限公司持有西安華峰置業有限公司97%股權，而前者為西安天朗地產集團有限公司（以下簡稱天朗）的全資控股子公司。

換言之，本土開發商天朗控股才是感恩時代廣場項目的實際控制方。

據了解，2013年8月至17年4月間，在未取得預售證的情況下，西安華峰置業有限公司陸續與上百戶業主簽訂《感恩時代廣場認購協定書》。其中林女士以5900元每平米的價格於2016年9月14日簽訂上述合約並交付部分款項。

根據當事業主反饋，項目曾因資金匱乏在2017年停工一段時間。復工後，西安華峰置業就單方面撕毀先前簽定的購房協定，並針對已簽訂認購合約業主提出：

1.對首付30%以下業主，從最初直接退房，到現在漲價40%～85%（依據首付比例而不同）

2.對首付30%～50%的協定，堅持漲價，目前漲價幅度在40%以內（依據首付比例而不同）

業主不斷維權、開發商不肯松口，時間僵持不下。最近，業主告訴大秦直道，西安華峰置業已將先前業主起訴。

根據安居客測算價格，感恩時代廣場項目現為15000元每平米，目前處於待售狀態。

▼寶楓佳苑

33歲的張女士2017年在西安寶楓實業開發有限責任公司所開發的項目寶楓佳苑2期購買了一套房，每平方米7800元，首付33萬元。

2018年1月17日簽訂了《建案買賣合約》，並通過了網簽與銀行面簽，計劃貸款62萬元。4月初，銀行告知3月底已通過審批並做了抵押，就等著放款。

其間，張女士多次聯繫售樓部，售樓部稱已聯繫銀行，馬上就會放款。可同年兩個月之後，她突然收到了寶楓佳苑開發商發來的退房簡訊通知，對方卻沒說清楚具體原因。張女士找到開發商，對方稱要麽退房，要麽按每平方米14000元的價格購買。

在公開報導中我們可以看到，此項目有著共同遭遇的業主不在少數。目前，項目開發商以及房管局也並未做出回應。

▼世茂都

2016年9月份近百戶業主陸續在西安鳳城十路世茂都售樓部確定房價、房號後認購了該建案5號樓的房子，並交了部分房款。此時，項目預售證尚未獲取。世茂都的開發商還是上市公司。

之後，在業主多次要求經辦手續時，開發商多次拖延並承諾：“讓大家放心，5號樓通知原房原價。”2017年初，開發商通知業主上交個人征信資料。

2017年12月18日，業主們陸續接到開發商的電話說：“預售證沒有下來，並讓大家到售樓部辦理退款手續。”這時候西安房價已漲了一大輪。

2017年12月19日，業主們在售樓部見到了一位主管，而這位主管則直接告訴業主說：“房子，你們絕對買不成了，集團公司最高層決定方案是‘清場’”。

來自安居客的數據顯示，在2016年9月份世茂都的均價尚徘徊在7000元上下每平米，而到2017年年底已飆升至11000元每平米。

▼皇城九號

2017年3月，在皇城九號建案購買房子並交付首付款的業主們反饋，開發商卻遲遲不辦理網簽手續，截止同年8月份仍簽不了正式的《建案買賣合約》。

隨後，開發商以西安市頒布“6·28”限購政策，房價上漲為由，拒絕給他們辦理網簽備案，並表明要麽補交上漲後的差價，要麽就退房。

同年年底，開發商相關工作人員表示，業主理解有誤。對於不符合限購政策資格的購房者，將會上報公司後進行妥善處理；若是符合政策資格，則按原政策執行。

目前項目部分已經售罄。

二

兩年前，西安樓市低迷，在全國70城房價排名中，常年身處後端。同時，市場混亂、各種不規範現象層出不窮，

真相是：當時雖然時常看到房管部門要開始整治市場，卻極少看到開發商因為違規而受到處罰的消息，反而各種違規現象層出不窮。

一名地產業內人士稱：

“犯錯成本低無疑是開發商屢屢違規的主要原因之一。亂象層出而監管部門無所作為，禍根由此埋下。”

2016年下半年開始，西安樓市出現明顯回溫跡象。品牌房企紛紛搖旗入西攻城略地，融創過億元摘地、萬科全年銷售金額突破100億元、碧桂園參與2000畝大盤開發……無論其中的哪一個數字，都是西安地產史上前所未有的。而2016年全年西安建案成交2177萬平米，也保持西安地產史上最高點紀錄至今。

隨之，西安的房價也起來了，但愈來愈多的問題也爆發出來了。

面對混亂又火爆的市場，監管部門出手。萬科西安因無證銷售被罰13項目停售、金地西安千畝大盤無證銷售被罰，房管局公布128個涉嫌無證銷售項目等，大佬們紛紛倒下，西安樓市整頓一時間震動全國。

但總有一些禍根，是事後解決不了的。

時至今日，西安房價早已翻倍，暴漲之後，最尷尬的還屬文中業主們，似乎自己買了房，認購合約也簽了。可還沒等到收房，開發商就要依法作廢合約。那麽問題來了，這趟順風車到底是趕上了，還是錯失了？

對於當初的業主們來講，進退兩難。業主想要履行合約，開發商卻舉報自己違規銷售，要求合法作廢已簽訂合約。若是重新購買房子，不僅僅要承受翻倍的經濟壓力，在多重限購政策下，能不能買到，還是另一說。

西安市房管局曾發布77號文第7條稱“2017年6月28日以前，未提交合約網簽資訊，但已簽訂購房協定，且已支付房款（含定金、首付款）的，持銀行轉账憑證等資料，按原政策執行。”

那麽，內部認購協定算不算購房協定？若是算，為何這些項目問題到現在仍然僵持不下？不算的話，在開發商合法、業主合情合情的情況下如何解決。

有些房，一旦錯過就不在。

面對近在眼前卻又遠在天邊的房子，業主們自然會加大維權力度。根據無訟官網及中國裁判文書網已公布的案件統計數據結果來看，與2015年相比，2017年西安市轄區二手房交易糾紛案件數量總體上漲6.5倍。

在西安這場樓市裂變中，所衍生出的問題繁多，不止上述一種。有本地地產界人士預測，在接下來的兩年內，西安樓市問題會迎來一個集中爆發期。對於購房者、開發商、政府來說，考驗已經來臨。

房價暴漲的確是一塊試金石，檢驗了一個城市在此前監管上盲點、懶政和“埋在雪地的屍體”，當然還在考驗著人性。

比如，西安的房企說：“我違法了，我要告業主！”