西安開發商舉報自己無證銷售起訴購房者案：開發商願商談賠償事宜

今年2月，“紫杉莊園”開發商以簽訂合約時沒有預售證為由，將兩年前內部認購並交付全款的一些購房者起訴，要求確認合約無效。6月8日，西安市長安區法院一審判決購房者之一李女士與開發商所簽內部認購合約無效。昨日，西安中院二審開庭。

案件回顧

內部認購建案一次性交付120萬元

2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實業集團有限公司（以下簡稱聞天公司）簽訂《紫杉莊園內部認購合約》一份，全款認購聞天公司開發建設的位於長安區興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目建案一套。合約簽訂當天，李女士即繳納120.4萬元購房款。

根據此前長安區法院一審認定：2016年8月3日，長安區房管局對涉案項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，於同年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退；盡快辦理相關建審手續。後聞天公司仍未辦理建案預售許可證。今年3月1日，長安區住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項目未取得《建案預售許可證》的情況下擅自違規銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，並處罰款72萬餘元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。

一審判決

未取得預售證合約無效

今年2月，聞天公司將李女士起訴，請求確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合約》無效，理由是雙方簽訂合約時，紫杉莊園項目未取得預售許可證。李女士認為，聞天公司系惡意訴訟，《紫杉莊園內部認購合約》系雙方真實意思表示，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合約義務。她還提出，聞天公司在收取全部購房款後遲遲不辦理《建案預售許可證》，又以其欠缺預售證為由起訴確認合約無效，其目的顯然是因房價上漲而不願賣房。目前，該房產價格已是兩年前簽合約時的3倍多。

長安區法院認為，《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得建案預售許可證明，與買受人訂立的建案預售合約，應當認定無效，但在起訴前取得建案預售許可證明的，可以認定有效。”該內部認購合約應當認定為建案買賣合約，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得建案預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合約應為無效合約。

6月8日，長安區法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內部認購合約》無效。

購房者上訴

開發商惡意訴訟 合約應認定有效

一審宣判後，李女士提起上訴。昨日，西安中院二審開庭審理了該案。

上訴人李女士請求撤銷一審判決，改判確認合約有效。理由包括原審嚴重違反法定程式、認定事實嚴重錯誤、適用法律錯誤、不符合誠實信用和公平公正原則等。

在認定事實方面，上訴人的代理律師認為，涉案房屋已經具備辦理建案預售許可證的客觀條件，聞天公司故意阻撓合約生效條件成就，於辦理預售證前夕將其起訴至法院進行惡意訴訟，原判並未對此事實進行認定；涉案房屋已經取得建案預售許可證，上訴人與被上訴人所簽訂的合約應認定為有效。

在法律適用上，上訴人認為，未取得預售許可證所簽訂的房屋買賣合約屬於效力待定合約，並非一律無效；涉案合約是附生效條件的效力待定合約，所附生效條件已經成就，應依法駁回被上訴人的原審訴訟請求。

同時，上訴人說，類似本案的情況目前西安並非個例，原判嚴重不符法律的價值導向，違背公平正義的價值理念，破壞房地產市場正常的經營秩序。

開發商答辯

不存在惡意阻撓合約生效條件的事實

針對上訴人的上訴請求，聞天公司代理律師認為，不存在開發商惡意阻撓合約生效條件的事實，沒有預售證的房屋預售合約不屬於附條件的合約，根據法律規定就是無效合約。該合約早在2016年就被長安區房管局認定為違法無效合約，要求清退。聞天公司由於資金鏈斷裂，導致客觀上不能取得預售證。

聞天公司認為，涉案房屋取得預售證是在今年6月8日，而且原審辯論程式已終結。根據建案買賣司法解釋，只有在起訴前取得預售證的買賣合約，才能例外地被認定為有效。因此，涉案房屋現已取得預售證的事實，對該案預售合約的效力判定沒有溯及力。

此外，開發商不認可上訴人所提效力待定合約、附生效條件已經成就等說法，也不認可上訴人提出的違反誠信、公平公正原則以及破壞市場正常經營秩序的說法，認為合約簽訂時都知道預售房沒有取得預售證，對房屋清退的法律風險是明知的，合約無效的原因是雙方的過錯。請求駁回上訴，維持原判。

二審庭審

開發商稱購房者可另案起訴損失

庭審中，雙方都出示了多組新的證據，同時還有證據需補充提供。

法庭認為，該案的焦點在於認購合約的性質即屬於預大約同（當事人約定未來訂立一定合約的合約）還是本大約同（為通過履行預約而訂立的合約），以及合約是否有效。

對於合約性質，雙方並無爭議，均認為屬於本大約同。上訴人認為，預售證辦理時間、訴訟時間完全由聞天公司掌握，開發商完全具備辦理預售證而不辦理，卻在取得預售證前惡意訴訟，認購合約應是合法有效的。

開發商稱，房管部門在2016年8月要求清退，開發商和銷售商簽訂協定，銷售商承諾清退，清退工作很早就開始了。對此，李女士稱，截至今年2月被起訴前，她從沒有接到過要求退房的通知。

對於購房者面臨的巨額損失問題，聞天公司方面認為，賠償與合約效力是兩個完全不同的問題，購房者可就賠償問題另案起訴，聞天公司願意積極配合，商談賠償事宜。

在最後陳述時，李女士的代理律師堅持上訴主張，同時表示願意在購房者權益得到公平保護的前提下進行調解。聞天公司代理律師說，理論上此案不適用調解，但願意協商。

經過4個多小時的庭審，審判長宣布休庭。