為什麽海外的工薪階層買不起房不會那麽焦慮？

今天，我給大家分享一篇我寫的文章。大家對於往外走的這個方向沒有什麽問題，但是很多人會有一個想法，就是為什麽海外（包括美國紐約、澳洲雪梨）很多本地的年輕人（工薪階層）不是說買房就可以買房。

他們買不起房，為什麽中產階級的焦慮感比中國的白領階層低很多？另外非常重要的是，如果我們買不起房，我們要怎麽辦？

首先，我一個非常重要的觀點就是，大多數國際性的大都會城市，無論是北京、上海、香港，還是紐約、東京、雪梨，未來對於大多數的工薪階層、白領青年，或者是大學畢業生，買不起房子應該是常態以及必然。

其次，透支國內青年們的創造力和生活品質的不是房價本身，而是中國房地產行業背後的商業邏輯。

昨天和一個廈門的同事聊天，他表弟就是典型的廈門土著。前幾年，早早在家裡的支持下買了一套思明區130多平米的大學區房。今年小孩五歲，房價去年很容易地達到了每平米6萬左右。

按理說，他們是在房地產紅利之下吃得很飽的階層，家庭淨值也是達到了傳說中千萬人民幣的水準。但是，一夜之間只因為他們響應號召，懷了個二胎，家庭立刻陷入另外一種尷尬。尷尬在哪裡呢？

第一，所謂好學區的學校有規定，學區一套房子只能有一個小孩落戶，第二胎讀不了這個學校，除非你有另外一套房子。如果貸款再買，對於工薪七八千的兩夫妻來說壓力是非常大的。

第二，如果現在把房子出售再換成兩個小套的，交易完成後落戶時間又達不到學校的要求，所以就造成了二胎寶寶很可能讀不了學區房的好學校。

作為一個北京一本大學的前畢業生，十年前我也曾經躑躅過是留在北京，還是回家鄉，最後選擇了出國。

最近，因為工作原因，往來中國和澳洲比較多，一個比較有趣的現象是澳洲本國的年輕人，無論是不是華裔，談論房子的話題一點也不比中國少。但是，他們往往是感慨多於焦慮，覺得澳洲房價漲得太快，但是也並沒有覺得房產就一定是自己近期生活的必需品。

但是，國內一線城市的同齡人已經入市的往往咬牙還貸，但有一定的得意和慶幸；沒有入市的，語氣裡充滿了各種絕望。

我從一個海歸的角度給大家一些啟示或參考。

關於文章開頭的第一點就是，其實並不是只有中國才有大都會的房價越走越高的現象，美國和澳洲也是一樣。只要城市在擴大，人口在增長，城市規劃和公共資源的分配也必然會出現不平衡。

就拿紐約來說，自住房的擁有比例已經只有30%了，並且越來越低。紐約一般的大學畢業生只能選擇租房。而倫敦的自住房擁有率從2000年的72%下降到了2016年的58%。

澳洲也是。從巨集觀調控上來說，它是對房價控制得比較好的國家，租金又比較穩定，房屋空置率比較低，每年7%-12%的漲幅。但即使這樣，很多新移民還是越來越難進入這個市場。

所以，國家政策制定者也逐漸把海外投資者作為一個替罪羊，不斷地提高海外投資者的印花稅、貸款難度。但是，背後的實際還是供需關係。澳洲每年不斷有新移民和留學生，但它的建房速度非常慢。

而且，為什麽澳洲本地年輕人沒有買房也沒有那麽焦慮呢？這就是第二個觀點，即房地產背後的邏輯。

北京為例，就是因為房子本身的戶口、社保，包括下一代的教育權利都是配套在房子這些所有權上面，即我們資源的分配權已經被房產的擁有權所代替。

下一代的未來，包括上一代和你配偶的安全感都被大的商業體系所固定化。

澳洲也有學區房，但跟中國非常不一樣的是由於沒有戶口的存在，在澳洲租房也可以享受學區房的權利。

所以，只要你提供租房合約，你在學區內提前配好學位，也可以讀所謂的好學校。在澳洲，一般來說，學區的房價比非學區的房價貴，但是不像中國這種幾倍甚至幾十倍的幅度。

當然，房地產背後的兩種邏輯對於國家巨集觀發展上也是各有利弊。中國在商業地產發展過程中，獲得大量的稅收和紅利，所以國家也可以用這個錢來辦大事，進行非常迅速而且規模巨集大的基礎設施建設。

十年後，我們回北京同學聚會，當時四通八達的地鐵線，包括全國各個城市非常便利的高鐵，我覺得都已經是中國的一個奇跡。

但是，其弊端在於通過房地產財政不斷地收割中產階級的財富。其實，今年房價不斷上升的過程也就是轉移杠杆的過程，把房地產企業和一些債務轉嫁到新房主的身上。

回到我們開頭說的廈門那個小家庭，為什麽他們資產千萬了，還覺得捉襟見肘？就是因為當你的資本或貨幣流入到千家萬戶以後，流動性通過政策慢慢地禁錮住了。所以，為什麽最近國內的限購政策非常有學問，就是它不只是限購，還限售，通過限購和限售把泡沫凍結在房地產裡面，所以我們的泡沫沒有那麽容易破。

澳洲是一個典型的紡錘狀社會結構，所以國家保障了基礎教育和醫療。作為中產階級，平均年收入七八萬澳幣，你在澳洲生活、工作是沒有太多的後顧之憂，因為醫療和教育國家基本上都包了。對於雙職工來說，家庭年收入能達到十幾萬澳幣，攢錢付首付，再還房貸都不是特別困難的事情。

但是，其缺點是國家實際上沒有什麽錢，在澳洲大型規劃中，一條高鐵要建50年。所以，這也是為什麽澳洲很多基礎設施建設非常落後。

在中國的一線城市，由於城市化的進程太快，人口增長和教育的配套資源都跟不上，慢慢體現在通過房地產來實現資源的分配權。隻不過，隨著這些配套裝務的數量和品質慢慢滲透到大城市遠郊和二三線城市，這些房價才作為資源分配的外在表現慢慢下降下來。

聽了我前面的一些內容，大家也有一些想法。

第一，很簡單，無論怎麽調控，在我們的社會資源和資金的流動性比較低的情況，房地產還是非常好的投資方向，至少會是保值和增值。

第二，在城市化的進程中，如果你可以提供比較優質的教育、醫療和養老這種服務業，我覺得在未來十年、二十年的中國會大有可為。

第三，中國快速城市化的流程可以看成一個大的城市發展溫室，現在很多資本主義發達國家反過來參考中國迅速城市化的進程。換句話說，雪梨、倫敦這種人口增長快、收入高，各種配套資源比較優質的城市，但是城市的發展還是會落後於人口的增長，這種地方在全世界範圍內還是有比較高的投資價值。所以，我覺得直到本地白領階層買不起房子之前，還是有非常高的利潤太空。

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