學區房過戶後仍有戶口 買房人起訴獲支持

法制晚報·看法新聞（記者 周蔚）通過中介公司購買學區房，過戶後發成屋屋上有賣家繼女和外孫女的戶口，言先生認為自己的權益收到侵害，故訴至法院。近日，海澱法院審結了此案，判決賣家支付言先生違約金5萬元，並按每日100元的標準給付言先生自2016年2月3日起至遷出全部涉案房屋內戶口時止的違約金。

2013年12月22日，在中介公司的居間服務下，言先生與孔先生簽訂房屋買賣合約，購買孔先生名下的一處房屋。

言先生稱，在房屋交易中，孔先生一直堅稱房屋上只有其一人戶口，中介公司亦與其口徑一致。雙方於2014年2月8日完成過戶， 2014年4月9日，言先生在派出所辦理戶口遷移時，被告知涉案房屋上仍有孔先生女兒及外孫女的戶口。他向孔先生核實情況，孔先生才承認確有上述戶口，中介公司經紀人也改口稱在房屋交易前未查實戶口資訊。儘管他反覆要求，孔先生仍未遷出戶口。

言先生認為，孔先生的這一行為侵害了其合法權益，構成違約。該房屋目前為海澱實驗小學北窪路校區學區房，其購房的重要目的是為了取得學區房資格，孔先生與中介公司未履行戶口遷出及其他義務，將會使其合約目的不能實現，侵害了其合法權益，故訴至法院，請求判令孔先生繼續履行合約約定的戶口遷出義務，孔先生本應依約承擔108.6萬元，其酌情只要51萬元；中介公司未能履行居間服務合約第三條第2款中規定的相關義務，應退回居間服務費，並就孔先生的違約責任承擔連帶責任。

被告孔先生辯稱，在房屋購買過程中，言先生及中介公司一直沒問過其戶口問題，只是問房主是誰，所以其將房主、裝修情況等進行了告知。根據房屋買賣合約第五條，言先生對涉案房屋很了解，多次到孔先生家中表達想買房。在買房過程中，他積極配合言先生，於2014年2月28日就完成過戶，他和他愛人戶口已經於同年6月遷出，為了讓繼女和外孫女遷出戶口，他前後給了繼女90萬元，但給完以後就聯繫不上繼女，還要挾他如果遷出戶口需再給錢。

關於嚴先生提出51萬元的違約金，孔先生認為數額過高。孔先生稱，言先生並無任何損失，且合約不涉及學區房問題，涉案房屋是學區房是言先生的意外收獲。

中介公司則稱，根據居間服務合約，其公司完成了居間服務，有權收取報酬，對於合約沒有任何違約行為和過錯，不存在退還言先生居間代理費的內容。基於以上內容，言先生要求其公司就孔先生的違約責任承擔連帶責任，無事實及法律依據。

法院經審理後認為，言先生與孔先生簽訂的房屋買賣合約合法有效。該合約第十條第（三）項就涉案房屋上戶口遷出時間和違約責任進行了明確約定，孔先生應依約遷出涉案房屋上所有戶口，但涉案房屋上至今仍有其繼女和外孫女的戶口，其行為顯然構成違約，理應承擔相應的違約責任。言先生要求孔先生支付自2014年5月18日至2016年2月2日遲延未辦理戶口遷出手續的違約金，並要求孔先生自2016年2月3日起至戶口遷出涉案房屋之日止按日計算向其支付違約金，具有事實及法律依據，法院予以支持。

關於違約金，綜合當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，酌定為5萬元。並按每日100元的標準給付言先生自2016年2月3日起至遷出全部涉案房屋內戶口時止的違約金。

至於言先生要求孔先生配合辦理戶口遷出事宜，因戶口的遷入、遷出屬於警察機構戶籍管理的範疇，不屬於民事案件受理範圍。故對其該項訴訟請求，法院不予支持。言先生要求中介公司退回其居間代理費，並就孔先生的違約責任承擔連帶責任等請求與該案並非同一法律關係，法院不宜一並處理。

法制晚報·看法新聞原創作品拒絕任何形式刪改，看法新聞保留追究法律責任的權利。責任編輯：劉琰(EN004)