北上深在收縮，廣州還在開疆拓土

編者按：想來廣州炒房的人，可以止步了。

有的城市很小，但已垂垂老矣；有的城市很大，但仍然處在青春期，猛長身體。

種種跡象顯示，廣州會成為像北京、上海一樣大的城市。

廣州市規劃和自然資源局日前發布了《廣州市國土空間總體規劃（2018-2035年）》草案，有關城市規模的表述和之前發布的總規一致，胸懷很大，值得關注。

《草案》提出，2035年常住人口規模在2000萬人左右，按照2500萬管理服務人口進行基礎設施和公共服務設施配置。

常住人口2000萬人是什麽概念？2018年廣州常住人口是1490.44萬人，這意味著未來還可以新增510萬人，這個增量超過一個廈門，相當於一個新加坡，接近一個青海。

事實上，根據一些官方口徑，廣州目前的實際生活人口已經達到2000萬量級，但如果常住人口也達到2000萬級，那完全不是一個概念。

全國人口普查對常住人口有著頗為嚴謹的定義：

常住人口包括：居住在本鄉鎮街道且戶口在本鄉鎮街道或戶口待定的人；居住在本鄉鎮街道且離開戶口登記地所在的鄉鎮街道半年以上的人；戶口在本鄉鎮街道且外出不滿半年或在境外工作學習的人。“境外”是指我國海關關境以外。

也就是說，常住人口只是一個比較保守的統計指標，大量來廣州出差、旅遊、探親、求學、短暫性就業的流動性人口是沒有列入的，常住人口達到2000萬，意味著實際生活人口很可能超過2500萬。

所以，《草案》裡還特別強調了一句話，叫做“按照2500萬管理服務人口進行基礎設施和公共服務設施配置”。

按照這個人口量級來配置公共服務，已經和北京、上海是一個體量的城市了，這說明廣州要服務的不僅僅是廣東省，還要吸引全國人民、服務全國人民，這便是國家中心城市的擔當。

各位，基礎設施和公共服務是很貴的！

城市服務外地人、新增人口是很貴的。

地鐵每修一公里，接近10個億，每新建一所學校需要持續投入的經費至少幾千萬。有人測算過，在大城市的一些新城區，每增加一個常住人口，城市需要為之付出的綜合成本超過100萬元。

所以，“搶人大戰”這種遊戲，不是誰都玩得起，必須是很有錢很有錢的城市能上牌桌。

今天的廣州已經很大很大，無論是建成區面積還是人口規模，即使放在全球，也是超級大個子，如果繼續新增500萬人口，它撐得住嗎？

特別是房價，廣州還摁得住嗎？

首先，有北京、上海珠玉在前，今天的廣州著實還不算大。北京、上海兩個超級城市的管理經驗表面，以我國現有的技術水準和管理水準，讓2500萬人口的單體城市正常運轉，完全不是問題。

其次，廣州在配套規劃上也做好了充足的準備。為了解決交通難題，到2035年，廣州要建成2000公里左右的軌道網絡，是目前的4倍。2000公里服務2500萬人，夠用了，甭管多遠的郊區都能上車了。

為解決住房難題，到2035年，廣州新增城鎮住房200萬套以上，租賃住房佔新增住房供應量的比例不少於20％，保障性住房佔全市新增住房供應的8％以上。

200萬套新增住房是什麽概念？相當於每年11.8萬套，扣除租賃住房和保障房，每年也要新增8.5萬套建案。8.5萬套是什麽概念？超過去年一手房的實際成交量，相當於深圳2倍多的供應量。

2018年，廣州一手房的成交量是76056宗（剔除回遷房和積壓網簽數據）。

根據深圳2018年頒布的住房改革政策，到2035年深圳計劃新增170萬套住房，但純粹市場化的建案隻佔40%，折合到每年為4萬套，不到廣州的1/2。

另外，《草案》還強調要嚴控國土空間開發強度：生態和農業空間不低於市域面積2/3，城鎮建設空間不高於市域面積1/3；設定土地資源消耗上限，將國土空間開發強度嚴格控制在市域面積的30%以內。

廣州國規委方面曾在2017年透露，廣州市市域面積7434平方公里，目前的土地開發強度不到25%。也就是說，廣州未來還有5%的土地空間可以開發。

5%，相當於371.7平方公里，這是一個非常大的體量了。要知道，北京上海的城市規劃已經提出，建設用地要隻減不增，而深圳的土地開發強度已經達到50%，新增建設用地的指標也極為有限。

這些數據說明，未來17年，廣州建設用地的供應很充沛，一手建案的供應很充沛，對500萬新增人口來說，完全夠用。想來廣州炒房的人，可以止步了。

但對開發商來說，這是巨大的機會，廣州將是一線城市最大的市場，因為北上深將全面進入存量房時代，城市收縮的趨勢明顯，只有廣州還在開疆拓土，不斷開辟新的空間和可能。

廣州為何如此特殊？因為北京、上海代表著中國城市規模的極限值，而深圳代表著中國城市密度的極限值。

無論是規模，還是密度，廣州都還存在巨大的成長空間，就看要不要追求卓越了。