人口要突破2000萬！這個一線城市發力了

文|凱風

人口即未來。

近日，《廣州市國土空間總體規劃(2018-2035年)》草案公示，根據規劃，到2035年，廣州將建成國際大都市，常住人口規模在2000萬人左右，按照2500萬左右管理服務人口進行基礎設施和公共服務設施配置。

2018年，廣州常住人口突破1490萬人，離2000萬的人口天花板還有510萬的距離。這意味著，未來17年，廣州每年將有30萬左右的人口增長空間。

人口多了，樓市怎麽辦？

廣州提出，到2035年，新增城鎮住房200萬套以上，租賃住房佔新增住房供應量的比例不少於20%，保障房8%以上。

這意味著什麽？對於其他城市有何影響？

01

人口：京滬向左，廣深向右，二三線放開落戶

目前，全國人口超過2000萬的城市只有兩個半。

兩個是北京和上海，半個是重慶。北京、上海2018年常住人口，分別是2154萬和2423萬。重慶一市堪當一省，全域總人口超過3100萬人，但主城區人口尚未突破千萬。

在三大直轄市之外，常住人口最多的城市當屬成都、天津、廣州、深圳、武漢。2018年，成都常住人口1633萬，天津1559.6萬，廣州1490.4萬，深圳1302萬，武漢1108萬。

由於資源承載力有限，加上行政管控原因，各城市都提出了各自人口規劃目標。

面向2035年，北京提出2300萬的人口規劃目標，上海是2500萬，廣州是2000萬，深圳雖未公開相關規劃，但在多場合指出，常住人口將增加到1800萬人。

換言之，北京、上海離各自的人口天花板僅有146萬和75萬的空間，增長空間幾乎不複存在。

而廣州離2000萬的人口目標還有510萬人的空間，深圳離1800萬的人口預期還有498萬的空間，平均每年約為30萬人，超過上海的6倍，增長空間十足。

這就決定北上廣深人口政策的懸殊。北京上海受製於人口天花板，只能主動抽疏中心城區人口，由此導致人口出現負增長。

廣深在充足的人口增長空間下，可以積極搶人，頭部玩家出手，將搶人大戰再度推向高潮。這在《終於，廣州深圳杭州忍不住了》一文中有深入分析。

事實上，廣州深圳已經連續多年霸榜搶人大戰。

2018年，廣州深圳人口增量雙雙突破40萬，位居全國所有城市最前列。過去四年，廣州常住人口增量分別達到42.06萬人、54.24萬人、45.49萬人和40.6萬人。按此速度，到2035年突破2000萬人並非難事。（參閱《全國城市人口爭奪戰：廣深霸榜，北京墊底，西安鄭州長沙躋身前十》）

值得一提的是，廣州規劃提出“按照2500萬左右管理服務人口進行基礎設施和公共服務設施配置”，這是更為務實的態度。

由於流動人口的存在，加上統計原因，廣深實際人口遠超目前公布的常住人口，按照2500萬人配置城市公共資源，最大程度避免各種資源緊張。

從更廣闊視角來看，全國人口大勢越來越發明朗：大城市戰略重回主軌道，北京上海主動控制人口，廣州深圳躋身搶人大戰，二三線城市紛紛放開落戶，“零門檻落戶”將會遍地開花。

今年的城鎮化文件已經明確：普通大城市要“取消落戶限制”，特大城市逐步放寬落戶門檻，超大城市也將放寬積分落戶規模。這在《全面放開大城市落戶限制，哪些城市最受益？》一文中有具體分析。

這正是城鎮化下半場的人口新格局。

02

樓市：人口再增500萬，房價怎麽走？

人口增長，樓市必然受到影響。

眾所周知，人口是房價的長期之矛。一個人口持續流出的城市，不會有房地產市場的長期繁榮。而人口持續湧入的城市，至少在資產安全性上更勝一籌。

人口湧入，廣州未來總人口要突破2000萬，會不會帶動房價上漲？

回答這一問題的關鍵，不在於新增多少人口，而在於有無與人口增長相匹配的土地供應。這方面，廣州可謂典範。

根據規劃，2035年，廣州將新增城鎮住房200萬套以上，租賃住房佔新增住房供應量的比例不少於20%。

這意味著，未來17年，每年廣州將新增住房12萬套，其中建案規模超過8萬套。按照每戶3人的標準來看，住房增量與人口增量基本相當。

2016年-2018年，按照中原地產統計，廣州年均新房成交量為9.9萬套，而2018年不足8萬套。每年12萬的住房總供應量，同樣能滿足社會需求。

這方面，廣深可進行對比。

2018年，深圳頒布了“二次房改”文件：

到 2035 年，深圳計劃新增 170萬套住房，其中保障性住房和租賃房佔比 60%，市場建案僅佔40%。換言之，未來17年，深圳只能提供68萬套商品住宅，平均每年只有4萬套。

與廣州相比，未來17年，深圳住房總供應量少了30萬套，而市場建案供應量更是只有廣州一半，這意味著未來深圳樓市將會面臨著更大的供求壓力。

廣州為何在土地供應上如此豪氣？

一個原因是，廣州市域廣闊，發展空間較為充足，而深圳城市面積較小，土地資源開發殆盡，土地供求極其緊張。

深圳城市總面積不足2000平方公里，而廣州高達7434平方公里，深圳不及廣州的1/3。目前，廣州土地開發強度不到30%，而深圳接近50%，已到達警戒線。

這從土地供應成交情況就可見一斑。2018年，廣州住宅用地成交59宗，用地面積433.34萬平方米，而深圳僅成交10宗，用地面積15.86萬平方米，深圳居住用地供應量不及廣州的零頭。

廣州房價為何漲不過深圳？在產業結構、資金總量和高收入人群分布之外，這裡提供了另一個解釋。

03

城市：國家門戶，意味著什麽？

廣州的城市定位再一次提升。

根據總規，廣州的城市性質是：

廣東省省會，國家歷史文化名城，國家中心城市和綜合性門戶城市，粵港澳大灣區區域發展核心引擎，國際商貿中心、綜合交通樞紐、科技教育文化中心，著力建設國際大都市。

廣東省省會、國家歷史文化名城，這是傳統定位，由來已久。國家中心城市和國際商貿中心、綜合交通樞紐、科技教育文化中心，則是既成事實，出現在這裡並無意外。

相比而言，更值得關注的是這三個定位：國家綜合性門戶城市、大灣區區域發展核心引擎、國際大都市。

在城市層級中，“國際大都市”相較“國際化城市”更進一步，比“國際大都市”更高一層的是“國際大都會”。

在大灣區中，香港則是“打造更有競爭力的國際大都會”，廣州則是“著力建成國際大都市”，而深圳是“加快建成現代化國際化城市”，這種定位差異，體現城市功能的不同。

與此相應的是，在GaWC發布的2018年世界城市名冊裡，香港、北京、上海位列Alpha+，廣州、台北位列Alpha，深圳則位列Alpha-。這一排名正是基於國際影響力而來，衡量的是城市在全球經濟體系中的連通性。

深圳科創優勢獨一無二，經濟競爭力極其強勁，因而深圳被定位為“全國性經濟中心城市”和“國家創新型城市”。

廣州的城市功能更為綜合，區位優勢更加突出。

既是千年古城，也是國際商貿中心；既是國家中心城市，也是科技教育文化中心，同時還是交通中心，立足華南，面向亞洲，這種背景決定了廣州作為“國家綜合性門戶”和“國際大都市”的重要定位。

04

未來：廣州大都市圈呼之欲出？

立足於國家門戶和國際大都市，廣州的發展就不會局限於自身，而要通過都市圈向大灣區乃至泛珠三角地區不斷拓展。

其一，廣州大都市圈呼之欲出。根據規劃，未來將加快廣佛同城化，推進廣佛肇清雲韶經濟圈合作發展。這不僅需要產業互補，更需要基礎設施的同城化。（參閱《粵港澳大灣區投資指南》）

根據規劃，2035年廣州軌道交通超過2000公里，而目前總裡程為478公里，提升空間巨大。可以料想，廣州地鐵不僅將向增城從化南沙花都延伸，更會與佛山、清遠、東莞、中山建立銜接。

其二，廣州將進一步鞏固交通中心優勢，晉級為“全球重要交通樞紐”。目前，廣州擁有全國第一大的高鐵樞紐、第三大的機場和第四大的港口。

到2035年，廣州機場吞吐量達到1.2-1.4億人次，接近2018年的一倍；港口貨物吞吐量要達到7.5億噸，目前剛突破6億噸。高鐵客運量達到4億人次，相當於2018年的2.45倍。

其三，對標大灣區，廣州在新興產業上發力。汽車、石化和電子是廣州三大傳統產業，汽車和石化均遭遇一定發展瓶頸。最近幾年，廣州押注IAB產業（新一代信息技術、人工智能、生物醫藥），在東部、南部、北部打造三大產業集聚帶，並推進“廣州-深圳-香港-澳門”科技創新走廊。

可見，廣州對自己的2035年期許頗高。人口增長到2500萬不是問題，200萬套住房的配給同樣十分務實，國家綜合性門戶和國際大都市的未來同樣值得期待。