沈建光：房地產政策的主基調仍將因城施策

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 沈建光

　　明年房地產政策的主基調仍將因城施策，以微調為主，考慮到房地產泡沫對經濟的諸多風險，預計全國範圍內不會迎來大規模放鬆的政策調整。

　　2018年中國經濟經歷“內憂外困”，中美貿易摩擦持續更新，國內經濟面臨下行壓力、民營企業運行困難等問題十分突出，引發市場信心普遍不足。展望2019，情況能否得到轉機？筆者在此前文章《2019：探尋中國經濟樂觀的理由》中曾提到當前一些積極信號正在出現，如國內巨集觀政策逆周期調節加大，有助於穩定信心。

　　然而，政策底出現後，中國經濟能否切實取得“六穩”的效果？還有哪些因素會成為影響明年經濟企穩的不確定因素？筆者認為，美國經濟回調與金融市場波動加劇，與中國內部中國房地產政策與市場，需要重點關注，而二者如何演化也將成為決定2019年中國經濟的關鍵。

　　警惕美國經濟減速的負面衝擊

　　得益於川普大力度的減稅政策，美國經濟2018年增長超預期。然而，展望2019年，伴隨著美國稅改紅利的消退，結構性問題的困擾，以及美國政治方面的風險不減，美國經濟可能會出現觸頂回落的態勢，而這將對美國乃至全球市場產生影響。

　　具體來看，一是稅改紅利消退對明年美國經濟增長或將造成負面拖累。2018年美國經濟增速超出預期，二季度4.2%，三季度3.5%，但主要與稅改紅利帶來的企業盈利改善，低失業率和居民薪酬上漲拉動消費支出增加密切相關。11月美國失業率創50年來新低，達到3.7%。同時，帶動零售超預期上漲，PMI指數創14年新高。然而，隨著明年稅改利好基數效應消失，貿易戰負面影響顯現，美國財政政策空間已越來越小，美國經濟或將承壓。

　　二是危機十年，美國經濟存在的結構性問題並未明顯改觀，貨幣依賴與稅改政策刺激下的美國經濟反彈內生動力不足。一直以來，美國勞動力參與率偏低、基礎設施較差製約了企業投資，雖然前期美國個人消費強勢帶動經濟增長，但製造業佔GDP的比重卻持續下滑。美聯儲12月議息會議紀要顯示，美聯儲下調了對未來美國經濟增長的預期，預計2019年美國GDP預期為2.3%，比9月回調了0.2個百分點。

　　三是美國兩黨政治分裂空前加大，對美國經濟復甦形成掣肘。因兩黨就邊境修牆計劃的撥款問題未達成一致，美國政府於12月22日正式部分關門。聯邦政府關門顯示了美國兩黨之間的分歧在不斷加大。今年11月民主黨在中期選舉拿下眾議院，預計今後川普政策推行將遇到更大的阻礙。明年兩黨博弈加劇，將導致美國經濟政策不確定性增加，川普基建政策推行也將遭到更大的阻力和掣肘。

　　美國經濟如果由強勁復甦轉為放緩，將從多個層面對全球市場造成影響。例如，在美聯儲加息路徑方面，預計會更加溫和，目前市場大部分預期2019年美聯儲加息1-2次，這可能使得美元走勢也發生扭轉，預計2019年美元有很大可能將會走弱，這對於新興市場國家或許是個利好，人民幣貶值壓力也將得到緩釋，甚至是升值。

　　此外，美國金融市場是否會加速回調仍然面臨較大不確定性。當前美股股指較高，已經顯示出較強的失衡特徵。由於基本面轉差與加息推進，10月以來美國金融市場出現明顯下探。截至12月24日收盤，標準普爾500指數、道瓊斯工業指數、納斯達克指數分別較年內高點下跌了19.8%、18.8%、23.6%，已經進入“技術性熊市”。美國金融市場巨幅波動，凸顯了投資者的恐慌情緒，而這種恐慌情緒是否會外溢也是值得警惕的。

　　當然，美國經濟與金融市場的波動，可能會讓川普更加注重內部風險，也恰是出於這種考慮，其短期內亦有與中國促成貿易戰休戰的需求，中國當下也表現積極，如開啟進口美國大豆和石油，表態進一步開放市場，強調競爭中性原則等都為2019年貿易戰緩釋奠定基礎。從長期來看，不得不警惕的是，中美博弈的更新已從貿易戰延伸至更廣泛的領域，儘管貿易戰由於中美之間雙贏或者雙輸的屬性可以避免，但中美在政治、意識形態、經濟制度等多方面的分歧，都使得兩國博弈具有複雜性和長期性。

　　房地產是否會放鬆及其影響？

　　近年來，中國房地產周期與中國經濟周期始終密切相關，每輪“穩增長”政策也離不開房地產政策的放鬆。然而，展望2019，房地產政策是否會服務與“穩增長”再度有所松動？房地產政策的變化又會對中國經濟產生哪些影響？

　　從中央經濟工作會議來看，2019年房地產政策仍沿用了“房住不炒”、“構建房地產市場健康發展長效機制”的表述，意味著當前決策層不會啟動全面放鬆房地產以達到“穩增長”目標。但即便如此，在防風險與“穩增長”平衡之下，考慮到前預售屋地產調控政策過緊，避免房地產對經濟的負面拖累，通過政策微調，進而改變前期過緊的房地產政策，將房地產政策回歸中性，起到經濟托底的效果，也是很大可能會發生的。

　　例如，中央經濟工作會議就房地產的表述亦提到“因城施策、分類指導”，強調“夯實城市政府主體責任”，結合近期部分城市出現的房地產調控調整動作，如菏澤取消限售、廣州深圳下調房貸利率、珠海放鬆限購等，筆者認為，這種邊際調整已然發生。

　　除此以外，前預售屋地產調控為抑製房地產泡沫踩下了急刹車，但由於政策嚴厲，剛需購房需求也受到抑製。未來圍繞支持剛需首套房的界定可能更為清晰，以支持剛需購房；同時，限購、限售等行政手段也有悖於市場化的操作原則，在投機需求抑製、預期穩定的背景下，未來部分城市也很可能會在此方面出現改變。另外，配合貨幣政策環境的整體寬鬆，房貸利率也會相應出現一定回落。

　　綜上，筆者預期，明年房地產政策的主基調仍將因城施策，以微調為主，考慮到房地產泡沫對經濟的諸多風險，預計全國範圍內不會迎來大規模放鬆的政策調整。當然，與以往“穩增長”的動力源不同，一旦缺少了房地產全面寬鬆政策的支持，本輪政策發力能否達到防範短期經濟下滑的效果尚待考驗。

　　在筆者看來，房地產政策空間有限的背景下，若想達到“六穩”目標，除了巨集觀政策調整以外，此次需要頒布比以往更多的實質性的改革政策，且加速落地步伐，才能夠通過釋放制度紅利的途徑，防範經濟失速。筆者認為，經濟體制改革、土地制度改革、財稅體制改革、加速開放等就恰好是改革開放的重點，若能大刀闊斧的推進，有助於扭轉短期政策困境，從長期制度上做出更多探索，扭轉預期，穩定經濟。

　　(本文作者介紹：經濟學博士，現任京東金融副總裁、首席經濟學家。)