利空消息不斷 下半年樓市變天 三四線城市房價要跌

年的6月分外不凡，從央行定向放水、不動產登記全國聯網，到 “新四限” 政策頒布、棚改貨幣化收緊，所有消息都在表明，下半年樓市要變天了！

特別是在現有政策下，三四線樓市將最先迎來危機，面對這種情況，購房者要如何應對？對於深莞惠樓市又將造成哪些衝擊？

1、深圳會跟進“四限政策”嗎？

這點不好說，儘管目前深圳房價已經21連跌，但從華潤三期、招商雙璽等建案開盤盛況所反映的，深圳一二手房價倒掛現象來看，在改革40年、粵港澳大灣區規劃、城市發展現狀等多重利好消息下，人們對未來深圳樓市上漲的信心充足。

同時，在6月底的時候，住建部宣布七部委將聯合出動，共同出擊，治理房地產亂象。這裡面，包括深圳在內的30個城市都被點名。

雖說本次整治主要針對的是投機炒房團夥、房地產 “黑中介” 、違法違規開發商、虛假房地產廣告等四個方面，但也說明深圳仍然是重點關注對象。

一旦出現深圳樓市出現某些影響市場平穩發展的苗頭。深圳儲備的眾多應對政策，隨時都等著看市場情況頒布。

不過，這也意味著深圳的樓市亂象將被重點整治，市場將更加公正、乾淨，許多無良炒作都會被曝光，對於大眾購房者來說無疑是個好消息。

2、棚改貨幣化收緊，三四線樓市變天

相比 “新四限” 政策的影響，棚改貨幣化全面叫停對大部分三四城市的影響，可以說是核彈級別。

儘管後來被證明棚改貨幣化並未叫停，只是收緊，但同時 “總行收回合約審批權限，地方分行無權審批；過去的貨幣化安置，轉化為實物安置。”的主調卻基本明確。

一直以來，我們也在文章中多次提出，如果不是剛需，非常不建議在三四五線買房，除非是能和一線核心城市組成城市群的環三線城市。

這些三四線城市的虛火很大，完全沒有人口、經濟和城市基本面支撐，純粹是仰仗棚改貨幣化帶來的天量貨幣，一旦未來棚改貨幣化安置轉向實物安置，放水龍頭掐斷，這些城市的城市房價很可能會徹底完蛋。

3、對東莞、惠州的影響不大

棚改貨幣化是大多數三四線房價暴漲的主要由頭，也是唯一由頭。但是，並不是所有三四線城市房價都會徹底完蛋。

未來靠近超大城市的，或者是超大城市群組成部分的三四線城市將會依靠人口和資源外溢，成為新型城市化的城市中心，很幸運，臨深的東莞和惠州都是這樣的城市。

東莞本身擁有較好的人口和產業基礎，同時作為潛力巨大的二線城市，棚改補償轉向的影響不會太大，其中長安、鳳崗、黃江等臨深區域更是不用擔心。

惠州作為深圳一直以來的後花園，一向主打生態旅遊，不僅承接著眾多外溢的深圳人，還面對這全國的投資客，6月份惠州全市住宅成交6849套，創下了2018上半年的峰值，城際軌道開通後，未來潛力可期。

而且更重要的是，我國目前的城鎮化率大約只有59%，距離理論上70%的頂點，還有11個百分點，發展潛力仍然很大。

4、總結

目前，在 “房住不炒” 的指導思想下，所有樓市政策和利好都在指向剛需，官方幫著限制價格、整治樓市亂象、優先照顧剛需選房、打壓投機炒房客。

另一方面，這輪調控已經持續了幾年，深圳樓市的二十一連跌都快成了笑話，大部分核心城市都處在外冷內熱的階段，所有的這些都在說明，現在，可能是有史以來，剛需買房最好的時機。