樓市“限售令”逐步到期，會帶來房價下降嗎

（非特別標注，文章皆為譚浩俊原創）

為適應樓市調控、穩定房價需要，前兩年，地方不僅頒布了限購限貸政策，一些地方還頒布了限售政策，短則兩年，長則三到五年。兩到三年的“限售令”將逐步到期，很多不能上市的房子，也將可以逐步上市。那麽，這些被解禁的房子，會帶來房價的下降嗎？

確實，在很多地方，兩到三年的“限售期”確實已經到期，繼而會有一些前幾年購買的房產可以入市了。而且，數量和規模也不小。特別是房價上漲比較快的城市，釋放的解禁房呈規模還不小。

那麽，這些房產的入市，到底會對市場產生怎樣的影響，會不會帶來房價的下跌呢？顯然，對這個問題，是不能用“會”還是“不會”來回答的。從這樣的回答中，也是找不到真正的答案的。

事實上，對“限售令”到期的房子，能不能進入市場，至少需要有兩個方面的判斷。首先，這些房子的擁有者，會不會把限售房推向市場；其二，市場能否容得下這些限售房，能否讓限售房如願地進入市場並獲得相應的回報。

對限售房擁有者能否把限售房投向市場的問題，關鍵看這些限售房是否達到了投資者、特別是投機者滿意的回報率以及房價會出現怎樣的變化趨勢。從回報率來看，如果達到了預期回報，一些限售房擁有者，是會將房子投向市場的。他們不像一般的投資者，總想著要最高價拋售，往往是失去機會，最終只能低價拋售。專業炒房者大多有一個心理回報價位。所以，一旦達到回報點，肯定會毫不猶豫地將房子投向市場。

當然，對限售房擁有者來說，如果房價出現下跌，且通過對未來市場的預測，認為不大可能再出現上漲、尤其是大幅上漲現象，為了止損，他們也會毫不猶豫地將房子投向市場。如果是這種情況，自然是最好的，也是最希望看到的現象。

這就帶來了第二個問題，那就是限售房擁有者，願意將房產投向市場，市場是否就能接受，就能把這些限售房消化呢？顯然，也是非常重要的問題。如果市場沒有足夠的消化容量，無法接受這些在高價位購買的房產，那麽，縱然限售房擁有者願意將房產投向市場，也可能是一廂情願，不可能達到自己的目的。

而這種現象的發生，一般都是在房價出現平穩且有序下降的情況下。因為，購房者買漲不買落的心理決定了他們不可能輕易購買正處於價格下降階段的房子，而會等待觀望。只要購房者等待觀望了，房價也就會出現更快下跌。所以，限售房出手的難度也就會大大增強。

這也意味著，如果市場趨於平穩，且房價略有下跌，限售房的拋售，不僅難度大，而且會帶動房價進一步下跌。而從國家統計局發布的2019年3月全國70個重點城市的最新房價數據來看，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅微升，其中，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月擴大0.2個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲8.2%，漲幅與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲8.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。而從環比來看，一二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略有下降，三線城市有所上升。其中之一，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月降低0.1個百分點，二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，上月為下降0.2%；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

這也意味著，房價變動仍處於利益博弈階段，房價小幅上漲，更多的是對去年市場持續低迷的補漲，並不具備持續上漲的條件。因此，一季度房價的變動並不具有代表性。更重要的，面對一季度房價反彈，曾有極少數城市試探性地調整了樓市調控政策。但是，隨著中央政治局會議再次強調樓市穩定的重要性，強調“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強調城市政府的主體責任。很快地，剛剛冒了一點頭的房價，再度回到穩定且略有下降的軌道之中。所以，“限售令”到期，房產投資者可能很難淡定，要考慮是否出手的問題了。同時，是否有人接手，也是一個問題。

房產投資，已經到了一個重要的轉折期、敏感期。

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