區塊鏈技術能幫你買到心儀的房子嗎？

　　來源：巴比特

　　如今區塊鏈行業最受關注的一個討論，莫過於區塊鏈的實際應用場景在哪裡，離我們還有多遠。

　　那麽，在買房這件事上，你想過區塊鏈會幫你嗎？

　　今天我們要探討的 ，就是一個區塊鏈應用非常有潛力的行業———房地產。

　　鑒於區塊鏈能重塑信用體系，能節約由信用問題帶來巨大社會成本，房地產未來可能是區塊鏈很大的一塊應用場景。比如，房價太貴，咱們通過區塊鏈，和天南海北的陌生人一塊兒買個房怎麽樣？——有人直呼不可能，但是，二十年前的你有沒有想過：今天出遠門在外，會有素未謀面的陌生人，把自家客房明碼標價歡迎你去住宿？Airbnb 已經做起來，而房地產和區塊鏈相結合，有可能再次衝擊我們的想象力。

　　我們先對房地產行業做一些簡單說明。房地產在每個國家都是國民經濟的重要組成部分。經濟學家任澤平 2016 年發布的房地產分析報告表示，中國房地產總市值佔GDP的比例為411%。另據中國國家統計局數據，2017 年，房地產行業 GDP 為 5.39 兆元，佔總 GDP 比重為 6.5%。

　　再以美國為例，根據美國經濟分析局的數據，2018年第一季度，房地產（包括租賃）GDP 為3.745 兆美元，佔總 GDP比重為 10.71%。

　　2016年第二季度到 2018 年第一季度房地產（包括租賃）GDP總額 圖片來源：美國經濟分析局 July 20， 2018

　　除了直接的經濟佔比，房產往往是家庭資產的最重頭組成部分，其價格穩定性對每個家庭意義重大。

　　此外，作為勞動力密集型行業，房地產和一個國家的就業率緊密關聯。經濟衰退時期，房屋新建數量減少，是失業率飆升的重要原因。最後，房地產會影響到其它眾多經濟指標，比如當房地產價格下跌時，房屋所有者能獲得的房屋抵押貸款會減少，國民消費總額會隨之下降。

　　區塊鏈技術如果真想擺脫目前“圈內自嗨”的狀況，實現其各種顛覆傳統的願景，自然是繞不開房地產這樣一個與國民經濟體系息息相關的重要行業。但是，該如何在房地產行業應用區塊鏈技術？已經有很多業內人士在探討和實踐這一話題。

　　世界四大會計師事務所之一的德勤，於 2018 年 7 月發布了一份報告，指出區塊鏈技術具有巨大的潛力，可以通過消除現有的關鍵流程中的許多缺陷，改變商業房地產的核心運營。

　　區塊鏈的潛力表現在以下幾點：

　　1：區塊鏈是接近實時的，可以消除摩擦，降低風險； 2：區塊鏈的加密技術使得交易主體無需建立信任關係； 3：公開的點對點分布式账本保證了透明公開； 4：區塊鏈的不可逆性，杜絕了欺詐風險。

　　房地產的產業鏈很長，包括房地產開發、裝飾裝修、物業管理、房地產經紀與交易、房屋租賃、房地產評估、房地產測繪以及下遊環節的建築和建材市場等，而產權登記和轉移等業務則需要政府部門執行。根據以上的區塊鏈特點總結，我們可以判斷，區塊鏈技術可以著重應用在數據和資產分析管理，以及所有權確認和轉移等過程。而這些過程在物業管理、當地產經濟與交易、房屋租賃和產權登記轉移等環節極為關鍵，因此這幾個環節也是區塊鏈應用的優先考慮領域。

　　一旦區塊鏈真正應用在這幾個領域，能帶來怎樣的好處呢？在接下來的分析中，我們會對以上內容進行詳細的分析和案例解讀。

　　第一，降低購房成本，讓持有部分產權成為可能

　　房產是非常重的資產卻流動性極低。擁有一棟房屋的所有權，你可能就輕鬆身價數百萬。但是，假如你短期需要一筆現金周轉，卻沒法通過出售房產的部分產權來變現。

　　然而區塊鏈出現後，已經出現一些項目，希望利用該技術來降低購房成本，讓持有或出售部分產權成為可能。區塊鏈技術的不可篡改、資訊透明、共同監管和可追溯性等優勢，與不動產的拆分是天然的結合。

　　比如矽谷密探此前曾採訪過來自香港的 IHT，一個通過做拆分不動產的智能合約技術和分布式記账技術，來達到陌生人“共享買房”的項目。

　　這裡面的過程是：IHT 以智能合約和分布式記账技術連接資產端和金融機構端，這樣大額資產就能夠通過 IHT 智能合約被拆分成多個，然後再分配給多家金融機構。投資者因此可以通過金融機構投資經 IHT 智能合約拆分的小額不動產。

圖片來自網絡，版權屬於原作者

　　使用區塊鏈技術的好處是：區塊鏈的 “不可更改” 等技術特性保證了整個交易的安全與公平：IHT 作為連接兩端的中心，在資產經過智能合約拆分並綁定後，任何個人或機構 —— 包括 IHT 本身 —— 都不能進行更改。所有資產的權限和收益放在區塊鏈上，一些原來不透明的東西變得透明了，包括產權、資產回報率等。

　　通過這種方式，房地產投資變得小額化、動產化，成為一種流動性更高的金融資產，且交易過程便捷透明。

　　這種做法從技術層面是可行的。目前 IHT 的資產，就已經廣泛分布在香港、日本、澳大利亞等地；但其想要全球更大範圍地落地，則取決於各國政策環境，以及“部分房屋產權”和收益權的相關法規是否允許和支持。

　　英國政府就於 2016 年推出了“共享產權”計劃，幫助首次購房者進行“階梯式買房”：先買下房產的 25% 到 75% 所有權即可入住，但是要為剩餘不屬於自己的房產部分支付租金。未來買得起的話，可以再購買全部產權。

　　政府仍在持續完善這個計劃，比如考慮把每年購買的最低產權比例從 10% 降到 1%，方便購房者靈活計劃。如果用智能合約來執行這個“共享產權”模型就會很方便：比如租金數額根據所有權比例每年自動調整，並記錄在分布式账本上供查詢；剩餘未購入的產權估值，也可以隨著市場行情變動而隨之變化。

　　第二，改善房地產買賣雙方的搜索流程。

　　如何找到合適的房源和買家/賣家，如何根據周邊近期銷售情況確定一個適當的價格？要獲得這些問題的答案，就需要大量的資訊搜索和處理過程。

　　這個過程非常的繁瑣冗雜。一個房地產經紀人，每天都面臨著和收集房源資訊、尋找數據管道以及確認數據正確性方面的挑戰。房源資訊來自每一個個體賣家或者開發商，但是真正收集和掌握海量數據的，是各種房地產經紀/交易平台。這些平台依靠獲取的數據把控房地產搜索市場，並且還會向賣家收取高額的”掛牌費”（listing fee）。

　　比如美國著名的房地產經紀平台 Redfin，會向賣家收取至少房屋售價的 1% 作為 listing fee，以獲得更好的網站展示位置，其它平台的資訊露出，潛在買家資訊和正確的價格估算等。當然，賣家可以獲得經紀人服務，但我們看到，Redfin 收費的底氣主要來自於其集中的數據庫。

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　　無論國內外，大量房屋資訊都是由個體提交，最終流向房源平台並被它們所壟斷，再從中獲取高額收入。

　　而有些公司意識到，區塊鏈的分布式账本，能打造一個開放式的數據平台，並且保證數據的透明公開，讓數據也不會再被各種巨頭所把控，從而降低房地產買賣雙方的搜索成本。

　　比如美國紐約公司 Imbrex，在 2017 年宣布推出基於以太坊的 MLS（Multiple Listing System，房源共享系統）平台，打造一個開放的、可自由訪問的全球房地產平台和數據市場。該平台將允許所有房地產從業人員，基於區塊鏈账本交換和分享數據。企業、經紀人、代理商，房東等可以向全球閱聽人推銷他們的房產，而不以犧牲自己對數據的所有權為代價。Imbrex 的數據庫是去中心化存儲的，為所有資訊提供者所共有，而非屬於某個集中式組織。

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　　Imbrex 對房源資訊提供者僅收取極少的 listing fee（不到一美元），此外，用戶向平台添加或驗證資訊時，還能獲得通證獎勵。買家可以自由地在全球範圍內收集房源資訊。Imbrex 發行了平台通證 REX Token，並計劃未來 REX Token 將作為平台上基於智能合約的產權交易的基礎。

　　但是 Imbrex，以及其它類似公司將面臨的主要困難在於：房地產是一個不容易發生改變的行業，並且房地產從業者和區塊鏈愛好者的交集目前還很少，要讓前者使用區塊鏈，需要花費很多時間精力去普及和推廣該技術。而 MLS 平台又必須是全面而更新及時的，將所有實時資訊囊括在內，如果用戶在此平台只能看一部分資訊，或者發現資訊更新不及時，那他們很可能離去。所以，REX 如何盡快推廣其平台，令其達到很高的普及度？這會是個艱巨的挑戰。

　　第三，區塊鏈讓房地產做到透明交易和智能管理

　　購房流程牽涉到諸多利益相關方，以二手房交易為例，無論國內外，普遍需要土地登記處，買方和賣方，各自的律師和抵押貸款提供者，抵押貸款調查員和房地產經紀人等角色。任何兩方的不信任或者拖延，都會讓整個流程更為耗時和複雜。

　　但如果能引入智能合約，在合約內規定每一步驟需要哪幾方做什麽，以及在何時完成，就能讓整個過程減少不必要的拖延，且更為透明。能自動執行的“智能合約”，可以確保所有的貨幣轉移、託管，或產權轉讓必備的條件都已經得到滿足。此外，區塊鏈會提升利益相關方的相互信任程度，因為有了分布式账本記錄資訊，各方就不必再依賴單一的事實來源（通常是中介或律師），這大大降低了交流溝通的成本。

　　而確定產權的房屋若決定出租，那麽租賃期間的管理和租金流動，都需要定期跟蹤記錄和覆核，如果是自如這樣的企業管理，那麽還需要審計機構和銀行等參與。

　　如果引入區塊鏈，傳統的租賃合約可以轉變成智能租賃合約。在區塊鏈平台上使用智能租賃合約可以讓租賃條款和交易更透明。智能合約可以使用租金或債券用於向房產所有者，房產管理方，以及其他利益相關主體完成自動付款，並且可以近乎實時的完成對账。

　　我們以英國倫敦的區塊鏈項目 Midasium 作為舉例。該項目提出：為住宅和商業地產創建一個全球性生態系統，來實時追蹤所有交易和注冊功能。該生態系統將創建世界上第一個“房地產虛擬信貸局”，為房地產和相關金融服務，提供與時俱進的智能合約制定標準。“信貸局”的基礎，將建立在全球性的分布式房地產账本上，稱為 Midasium 區塊鏈。

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　　這個區塊鏈的目的，是使用稱為 Midasium Contracts 的智能合約系統，執行並永久保留所有房地產交易和注冊的歷史。包括抵押協定、銷售合約和租賃協定在內的房地產常見合約，都可以使用 Midasium Contracts。

　　那麽，用戶為什麽願意使用這種“新式合約”呢？Midasium 稱，有區塊鏈加持的智能合約，與傳統合約相比具備以下優點：能自動執行，有近乎瞬間完成的結算時間；分布式账本記錄資訊可信度極高，能減少法律，會計和交易成本；大大減少欺詐，腐敗和信用風險。

　　針對“減少風險”這條，Midasiun 區塊鏈能在獲得許可後，可以跟蹤和審計財產的完整財務歷史記錄，且鏈上的記錄不可篡改。因此，房產的各項指標，比如還貸款的違約率和空置率等都容易計算得出，從而更好更綜合地計算整體交易風險。

　　第四，提高產權和資本管理效率

　　這一點主要是體現在商業房地產開發和管理中。由於商業房地產行業由各種資產類別和公司類型構成，產權和資本的確定、轉移和管理往往是非常複雜的流程。而區塊鏈可以：通過將資訊包含在加密的分布式账本中存儲資訊；允許人們通過智能合約完成財產轉移；智能合約能在沒有第三方公證人員參與的情況下進行可靠交易，因此能提高產權和資本管理效率，減少和去除冗余流程和人力消耗。

　　但是，區塊鏈和智能合約的有效性需要法律和政策的允許，否則就沒有法律效率。好消息是：目前有一些地方政府和市政當局已經在測試區塊鏈的實際應用效果了。

　　美國 Vermont 州於 2018 年開展了一個試點計劃。房地產初創公司 Propy 與 South Burlington 市政府辦公室合作，將記錄房地產產權轉移的文檔轉移到區塊鏈上。比如房主將個人房產轉移到公司名下，使用區塊鏈技術，能完全在線且迅速地完成交易。

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　　此外，美國伊利諾伊州的 Cook 縣，進行了一項“區塊鏈如何簡化登記流程”的研究。一位參與者告訴媒體，“我們的主要收獲就是，區塊鏈可以改變政府研發和採用技術的整個方式。對於房地產領域，區塊鏈有能力移除那些交易中不必要的、多餘的人事。它能修複目前這個過時的管理系統。”

　　這些地方性試點項目效果都很好。在更巨集觀的層面上，區塊鏈也成為跨過地產投資的一種有效途徑。通過通證化系統設計，房地產會：成為流動性更高的投資，並為外國投資者提供了更低的準入門檻；區塊鏈將資訊存儲在去中心化的數據庫中，為所有投資者提供同樣的數據庫通道；最後，通證化系統還降低了和傳統跨境投資相關的高額附加成本。

　　RSM會計師事務所評論道，關於房地產投資，區塊鏈對中小型公司最為有用。它們一般需要花費更長時間籌措資金，但是通證化系統允許這些公司更快更高效地籌措資金，一旦效率大梯度提升，中小公司將在房地產市場擁有更強的話語權，改寫市場格局。

　　上述四個領域，都為區塊鏈技術應用到房地產行業提供了巨大的實踐和想象太空。區塊鏈技術的分布式記账、不可篡改和可加密性，以及智能合約的信任機制，都為房地產行業目前所存在的問題提供了有效的解決思路。但是，瞄準這些領域的區塊鏈項目基本都還在部署、開發和探索階段。如前文所說，房地產行業是一個技術更新和更新換代比較緩慢的行業，因此，區塊鏈技術要想真正做到大規模鋪開應用，還需要很長一段時間。

　　中國房地產行業如何應用區塊鏈

　　根據《2018年中國區塊鏈產業發展白皮書》所統計，截至2018年3月底，我國以區塊鏈業務為主營業務的公司數量達456家。區塊鏈應用呈現多元化，但是其高職注於房地產的比例較小。

　　目前曾受到媒體關注的“區塊鏈 + 房地產”項目，多由傳統房地產公司或政府推動。其中最著名的案例是：雄安於 2018 年初上線區塊鏈租房應用平台，成為國內首例把區塊鏈技術運用到租房領域。在這一政府主導的區塊鏈統一平台上，掛牌房源資訊，房東房客的身份資訊，房屋租賃合約資訊將得到多方驗證，不得篡改。

　　此外，2018 年 月，易居中國宣布成立“房鏈”，希望用“區塊鏈思維”來促進技術創新，以滿足房地產領域場景應用；雄安已建成區塊鏈租房應用平台並上線。 2018 年 6 月，全國綜合型房地產交易平台房掌櫃，與IBM簽訂區塊鏈項目合作協定，並成立了房雲鏈資產數字化聯盟。

　　看起來，目前大部分區塊鏈應用於房地產的項目，仍處於概念驗證和測試階段；或者是搶先在區塊鏈行業入場布局。

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　　在中國，房地產是和政策緊密相關並嚴格受到政策監管的行業。區塊鏈若想深耕這一行業，需要獲得政策支持，並和政府緊密合作。值得期待的是，政府部門已經在著手建立區塊鏈國家標準。2018 年 6 月，工信部李琰副處長公開表示：我國已開始著手建立區塊鏈國家標準，計劃從頂層設計推動區塊鏈標準體系的建設。

　　區塊鏈技術運用到房地產行業當中的挑戰

　　作為一項新型技術，區塊鏈運用到房地產行業當中，所面臨的挑戰肯定是巨大的。這主要來自三方面因素：房地產行業自身特質、如何尋找應用場景和合規問題。

　　房地產行業的自身特質，這裡主要指的是應用新技術的需求較小，且速度緩慢。《富比士》在分析房地產科技投資趨勢時指出：第一，無論是做住宅還是商業房地產，老牌企業一直以來難以招聘到頂尖的技術人才，並且也沒有在這方面做出過多努力。房地產行業的任何一個部門，都很少有技術驅動型的長官者。第二，房地產作為佔 GDP 比重極大的行業，這個領域的技術應用一直以來缺少變化，無論是技術專家還是投資人，往往在房地產界缺乏經驗或關係，房地產從業者通常不（需要）精通技術。

　　這個特質導，致房地產行業本身可能缺乏足夠的動力來積極應用區塊鏈技術。後者帶來的流程簡化和成本降低，相比房地產本身巨大的資產體量可能顯得微不足道。

　　第二個因素”如何尋找應用場景”，也是承接第一個因素的。區塊鏈技術看起來再美，如果不能和傳統房地產從業者合作，沒有用戶和項目，那就無用武之地。

　　目前中國還鮮少有房地產行業的主要玩家涉足區塊鏈，唯一的“例外”是萬達集團旗下的萬達網絡科技集團，在進行一些區塊鏈項目研究，但是和萬達的房地產業務並沒有直接關聯。

　　而國外主打“區塊鏈+房地產”的項目，基本都是誕生於 2015 年 到 2017 年的創業公司，根基尚淺，還無法打入“主流”房地產行業。

　　第三個因素“合規問題”，我們在前文已經反覆提及和強調。其實，上文提到應用區塊鏈解決的問題，使用現有互聯網技術也有可能做到，比如部分產權，可以使用眾籌方式完成，而且中心化機構的撮合效率更高，但是現有法律不允許這種做法。無論區塊鏈還是房地產，都是受到法律嚴格監管，並且和政策變化息息相關的行業。如果沒有清晰的法律政策框架和合規標準，那麽房地產行業乃至其它行業，都缺乏信心來真正大規模應用區塊鏈技術。

　　以上三個因素緊密關聯，房地產行業的保守特質，使得區塊鏈項目缺乏應用場景，而法律政策的缺失會加深前兩個因素。但是好的一方面就是：這三個因素都不是無解的難題，而是隨時間推進可以逐步得到改善。當然，這需要區塊鏈行業和房地產行業的共同推進。

　　和區塊鏈在其它行業的應用情況相似，區塊鏈在房地產行業的應用仍屬於非常早期的嘗試和摸索階段。但是正如《2018中國區塊鏈產業白皮書》中所闡述：

　　區塊鏈領域成為創新創業的新熱土，技術融合將拓展應用新太空； 區塊鏈未來將在實體經濟中廣泛落地，成為數字中國建設的重要支撐； 區塊鏈將帶動金融“脫虛向實”服務實體經濟。

　　這三個趨勢同樣適用於房地產行業。

　　參考資料：

　　德勤報告， https：//www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/us/Documents/financial-services/us-fsi-rec-blockchain-in-commercial-real-estate.pdf

　　2017年四季度和全年國內生產總值（GDP）初步核算結果， http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201801/t20180119_1575351.html

　　美國經濟分析局 BEA Industry Facts， https：//apps.bea.gov/industry/factsheet/factsheet.cfm

　　《2018年中國區塊鏈產業發展白皮書》， http://www.miit.gov.cn/n1146290/n1146402/n1146445/c6180238/part/6180297.pdf

責任編輯：唐婧