500萬元房產贈與、繼承和過戶，哪種方式最劃算？

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“既然直系親屬間的房屋贈與可免除個稅，那是不是直接辦理贈與最劃算?”李先生一直想算清一筆账，他若把房屋過戶給孫子，到底怎樣繳稅最少。記者了解到，同樣一套房屋如果是在直系親屬間進行產權轉移，房屋贈與的稅費要高於繼承。需要提醒的是，按照北京現行限購政策，房屋的受贈方必須具有購房資格才能接受贈與。

500萬元房產贈與、繼承或過戶?

促使李先生產生這個念頭的，還是源於最新的一份文件。

上周，財政部和稅務總局發文公告，從2019年起，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，偶然所得的適用稅率則為20%，但屬於直系親屬間的房屋贈與和房屋繼承可免征個人所得稅。

“同樣的一套房，既然都免征個人所得稅，究竟是辦理贈與還是繼承更劃算呢?”有心想將名下一套80平方米兩居室過戶給孫子的李先生，不知道究竟采取哪種方法更合適。也有房屋經紀人直接向李先生提議，不如直接辦理二手房交易，因為買賣不用辦理公證，而房屋贈與還需要辦理公證，公證費也是一筆不小的費用，李先生的房子若按照500萬元的評估價格計算，房產贈與公證的費用就在總房款的0.5%。

房產贈與必須具備購房資質

實際上，經紀人所說的一筆不小的公證費用，這句話在李先生和其孫子身上並不是必然條件。

記者了解到，從去年起，在北京市辦理房屋贈與時，若房屋贈與屬於贈與方和受贈方共同申請辦理的事項，在雙方提交贈與合約且本人到場的情況下，登記部門有能力審查贈與行為的真實性，因此無需要求辦理公證。只有當贈與方李先生不能到場，委託他人辦理時，按要求必須對委託書進行公證。

然而，不可忽略的是，根據北京現行限購政策的要求，受贈方即李先生的孫子必須具有購房資格才能接受贈與，在過戶登記完成後，獲贈房屋將計入其孫子擁有的房屋套數內。相比較而言，目前對於房屋繼承並沒有購房資質的要求。

假設，李先生的孫子目前仍是單身，若他已經擁有一套房屋，則無法再接受這套房屋的贈與;若他名下並無房產，則可以接受贈與，將這套80平方米的房子登記到自己名下，但在改變單身狀態前，根據現行限購政策無法再購買房產。

直系親屬房產繼承比贈與少稅費

李先生比較關心的第二個問題，就是稅費。記者以這套80平方米房屋的評估值為500萬元計算，且不考慮評估費用。

若辦理房屋贈與，因屬於直系親屬間的房屋贈與，這套房屋涉及到的稅費有：3%的契稅即15萬元、0.05%的印花稅即2500元，免征個人所得稅和增值稅，總計152500元。

若辦理房屋繼承，因李先生的孫子屬於其法定繼承人，按規定可以免征3%的契稅，再免征個人所得稅和增值稅，則這套房屋僅涉及到0.05%的印花稅，共計2500元。由此可見，在公證已經不是必備條件的情況下，李先生的孫子繼承其房產比直接贈與房產所需繳納的稅費要少得多。

那如果是按照雙方自行成交的方式呢?假設這套房屋屬於“滿五不唯一”，則自行成交涉及的稅費有：1%的契稅即5萬元，交易總額1%的個人所得稅即5萬元，免征增值稅，總計10萬元。當然，如果屬於“滿五唯一”的情況，還將同時免征個人所得稅，稅費負擔更小。

另外，需要提醒的是，無論是贈與房屋還是繼承房屋，再出售時都需要繳納房款價的20%作為個人所得稅。

來源：百家號