二手房市場開啟花式促銷：業主自行贖樓 買房送車位

“金九銀十”，降價促銷此起彼伏，樓市漸入寒冬或已成定局。一手樓扇動蝴蝶的翅膀，曾經惜售堅挺的二手房市場也慌起來了。近日，南都記者走訪二手房市場發現，部分二手房報價一度回落到了年初成交價水準，個別房源價格甚至跌破了購買價格，降價幅度突破50萬元。

目前，二手房業主心態轉變明顯，已從當初“惜售”變成“急售”，紛紛采取降價、送車位、包稅等各種方式促銷，以吸引購買者入市，加速成交。11月之後，市場逐漸進入年底傳統購房、換房季。業內預計，屆時將有更多筍盤陸續登場，購房者可趁機尋找合適房源。

市場調查

“三價合一”加碼，二手房交投明顯萎縮

9月份以來，從一線城市的北京、上海、深圳到二線城市的杭州、合肥等都有建案打折、降價等消息傳出。北京二環曾引發哄搶的豪宅如今出現“退房潮”，廈門的某別墅項目也因產品變更而對前期業主做出一定的補償。被認為資金實力相對雄厚的大房企也紛紛開始降價促銷，東莞市場也並不例外。

面對當前“金九銀十”涼涼的市場，曾經堅挺的二手房市場也發生了明顯變化。這背後不僅是一手房降溫的觸動，更有政策的直接加碼。提到東莞二手房，“三價合一”是一個不可避免的話題。自今年2月份開始至今，東莞的“三價合一”政策已實行9個月了。眾所周知，“三價合一”減少“陰陽合約”，大幅增加了二手房的交易稅費，間接提高了首付門檻。由於二手房買家中剛需的比例較多，對首付門檻較為敏感，故很多購房者轉向購置新房，導致今年的二手房市場交投萎縮明顯，整體房價上漲也逐步趨向平穩。

今年10月，東莞中原戰略研究中心針對二手房成交量大、市場關注度高的重點鎮街(鳳崗、塘廈、東城、南城)的二手房源做了專項抽樣調研，調研覆蓋約200個建案小區、800套抽樣房源。東莞中原分析業主的心態變化和放盤價格的變化發現，受國慶前後樓市大環境的影響，疊加“三價合一”政策的持續影響，二手房業主心態已發生了較為明顯變化，約9%房源業主調低報價，報價調低的幅度平均在5%左右，個別業主的報價調低幅度接近20%。

二手房業主不再強硬

議價太空變大

東莞中原調研發現，不論是豪宅還是剛需房，二手房業主心態已不再那麽強硬，議價太空悄然變大。目前，業主調低報價的理由多種多樣，如“急需資金周轉”、“購買新房用錢”、“工作調動急售”、“出國急售”等。隨之而來的，是業主“降價”、“急售”、“願承擔部分稅費”、“真有意向可以再談”、“全款買家可以再優惠”、“業主自行贖樓”、“買房送車位”等各種促銷。

南都記者在二手房交易網站上看到，南城西平一小區房源打出了“單價1.9萬元，總價280萬元，業主還包稅費”標語，業主聲稱，“因為要給工人發工資”，所以才急於出售房子。

目前，稅費已成為二手房交易中最受購房者關注的成本支出。南都記者走訪多家房屋中介公司發現，一些優質房源會重點強調“滿五唯一”，稅費低。尤其“滿五唯一”這四個字還會重點標紅並重複三遍。

光大景湖春天位於東城東泰板塊，緊鄰西平，房價一直很穩定。但是，最近也出現了松動。該小區一套112平方的三房，9月份的報價為最低196萬元，由於該房源非“滿五唯一”，故個稅較高，所以一直乏人問津。進入10月，業主向經紀人表示，價格下調10萬至最低186萬元，而且如果買家爽快，還可以再讓步一點。此外，還可以將省內老家的房子過戶出去，配合這套房源轉為“滿五唯一”，以降低交易成本、加快成交速度。

丹緹軒小區是塘廈剛需“上車盤”之一，該小區某套92平方的三房，9月份的放盤價為165萬元，由於該房源不是“滿五唯一”，個稅大約20萬左右。為了能盡快售出，在國慶期間，業主向經紀人表示可以承擔一半的個稅，這個價格已回到該小區今年3月份的成交價水準。

業主不急賣，價格仍堅挺

近年來，臨深片區二手房一直是成交熱點，近半年來二手房成交量也有所下滑。長安一房屋中介朱先生告訴南都記者，受市場環境影響，長安中心區的二手房市場的確有所降溫。由於當前市面上大多二手房總價較高，且高於市場價，所以轉手較困難。

雖然成交困難，但由於二手房交易更多取決於賣方實際情況，通常如果賣方不急於出售，房子價格也仍會堅挺。市民劉先生告訴記者，近期，他也在為賣房的事情苦惱。原來，劉先生在南城西平有一套房子，現在就想把西平的房子賣了，換一套別墅。但由於自己的房子滿五不唯一，所以轉手比較困難。當記者問及是否願意自己承擔稅費或者降價時，劉先生幾乎是一口否決。他認為，雖然現在房子想快點出手，但西平的房子無論從地段還有升值潛力等方面來看，對於有自住和投資需求的購房者，都有較大的吸引力。所以劉先生會選擇觀望一段時間再決定，是否要通過降價來換取成交。

“現在買賣雙方都在觀望，所以賣家不急的話，也不會大幅降價。”不過，東莞一名楊姓中介房產經紀表示，在市場低迷的情況下，此前一些出售意願較低的業主倒是開始主動要求經紀人“幫忙多推一下”。

典型案例

西平一業主報價下調75萬元，降至1月水準

南城的西平板塊可以說是東莞較好的居住生活區之一了，由於建案眾多，居住氛圍濃厚，且有較為豐富的教育資源，故板塊內的房價一直較為堅挺。

東駿豪苑的一套150平方的四房，6月份的最低報價鋼彈400萬元，進入下半年，隨著樓市的逐步降溫，業主也一次次調低報價，但是由於價格依然偏高，在長達4個多月的時間裡也沒能成交。

而最近的土地流拍，更使得業主“待價而沽”的心態回歸理性，之前有些虛高的報價被逐漸夯實，最新底價僅為325萬元，比最高報價降低了18.75%，已經降至該小區今年1月份的成交價水準。

臨深業主兩次下調，報價跌破購買價

臨深片區的大運城邦可以說是臨深最熱的建案之一了，鳳崗、龍崗及周邊的人幾乎無人不知，市場交投一直比較旺盛。近期，部分房源調低價格的力度有所加大。

大運城邦八期(藝境)的一套約97平的三房，8月份的報價為276萬元，但一直未能成交；到了9月，由於比較急賣，業主報價降至265萬元，但依然未能快速售出。

國慶節後，業主向經紀人表示最低可以250萬元賣出，而此時的價格甚至已經跌破當時的購買價格。即便不是“滿五唯一”，也不用繳納高昂的個稅了。

後市預判

業內預計，部分房源或回到年初價格水準

11月之後，市場將逐步進入年底傳統的購房、換房季。業內人士預計，更多的筍盤也將陸續登場，根據目前的情況估計，一些房源或將回到年初時的價格水準。

東莞中原戰略研究中心表示，預計買賣雙方將積極入市，市場交投將逐漸升溫。業主方面，隨著年底來臨，出於資金周轉、工作調動、離開東莞、家庭搬遷、改善換房等需要，放盤量有望大幅增加，部分急於出售的房源，預計將出現較大降幅。購房者方面，東莞作為粵港澳大灣區的核心城市，產業和人口結構都在不斷更新優化，未來的發展潛力巨大。在年底議價太空加大的情況下，很多筍盤將非常有吸引力，建議購房者遇到筍盤趁低入市，果斷出手。

統籌：南都記者 肖佩佩 采寫：南都記者 肖佩佩 黃慧萍