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2016到2017年，也許是一線城市從狂飆到進退維谷的兩年。但同樣是這兩年，對長三角非核心城市（即除滬蘇寧杭外），絕對是一波又一波狂歡的嘉年華。
量價飛升的同時，龍頭房企還在高歌猛進，誘人的業績貢獻，讓人不禁心生向往。
2010年以來，萬科陸續入駐12個江浙類二線、三四線城市，其中海寧、紹興、太倉等3個城市為2017年首次進入。支撐其戰略部署的，是2017年這些類二線和三四線城市的優異業績表現——商品住宅銷售額逾300億，約區域核心城市（滬寧杭）年銷總額的七成。在一線城市強壓政策的背景下，類二線和三四線城市一定程度上補充了一線城市萎縮的市場份額，已漸有挑起業績大梁的勢頭。
新進力量異軍突起,借著三四線的東風，彎道超車。
發家、扎根於三四線的中梁和祥生，在2016-2017年的這波狂歡中，業績飛升。從2015年的百億出頭，到2017年的六、七百億，2018年或將率先邁入千億俱樂部，綜合排名不斷大跨步上升，勢如破竹，震驚行業。
行業發展進入高位運行期，馬太效應加劇，規模化生存成為必然。
行業步入成熟期，市場規模增長放緩，買方市場形成，整體利潤率下降。而同時，市場集中度逐年走高，行業前十市佔率逼近全國總額的1/4。規模，成為大房企生存、競爭、發展的必要條件。前十房企的業績門檻不斷提高，2016年首超千億，2017年突破1400億。“千億”，成為70家房企在2017年給自己下的軍令狀。
一、二線城市政策風險大，2017年在集中調控影響下，市場明顯萎縮，未來持續承壓。
一邊是無規模，難生存，個個想衝一千億；一邊是一個頂仨的一二線市場面臨萎縮。企業們紛紛瞄準三四線，下沉成了規模擴增的必由之路。而目前的三四線，在分城施策調控後，市場出現了分化，進入的房企幾家歡喜幾家愁。“下沉”這事兒，就跟圍城一樣，城裡被困的想出去，城外眼紅的想進來。
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當所有人都開始關注切入時機的問題、續漲的問題、進入壁壘的問題的時候，我們認為，找到城市起伏的內在動因才能破解迷局，掌握市場。
讓我們先回顧一下這一波長三角三四線是如何漲起來的：上海為主核，南京、蘇州、杭州為副核，拉動周邊城市上漲，地緣關係上由近及遠，階段式上漲。
注：反映全國100個重點城市房價水準及其不同時點的變化情況，其中價格水準以100個城市在售新房樣本建案報價均值表示。
表格中大家可以看到，標識底紋黃色的部分，是漲幅特別突出的時期，標識底紋藍色的部分，是該城市頒布調控的節點日期。
從中我們可以窺見，長三角這一波的漲幅拉動，充分印證了是由城市主核心向外圍、由高能級向低能級遷移的傳動路徑。
熱度在一波波接棒，在城市間相似的漲幅數據表面下，內在催動漲的原因卻各有差異，不盡相同。
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外溢拉動型，特徵：外溢承接，政策敏感
這類城市通常為核心城市周邊的衛星城市，受核心輻射力度強，對其外溢需求承接力也較強，一旦核心城市受調控，需求發生外溢時，這類城市首先收益，量價普遍上漲，反之，當本地開始出限外政策，量價又因為外溢的退潮而大幅度下跌。
以昆山、太倉為例：
✦昆山：2016年3月上海限購，同月昆山量價同步上漲，且成交主要集中在承接外溢最多的花橋區域。2016年9月昆山限購，10月開始昆山成交量陡降；2016年11月上海限購加強，昆山成交價再度上升。
✦太倉：2016年3月上海限購，太倉成交量立馬上漲，2016年5月價格開始上漲；2016年10月太倉限購，隨後成交量陡降；2016年11月上海限購加強，12月太倉成交量與價格立馬回竄。
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城建拉動型，特徵：市場穩健，後勁可期
這類城市通常離核心城市較遠，外溢承接力弱，市場水溫受自身城市基礎設施建設影響大，舊城改造、新城建設、快速交通等基礎設施的規劃、動工、建成都是一波波利好，在改善城市面貌、推動經濟發展的同時，帶來房地產市場需求的增加、信心的增強，量價的提高更為穩定、持續。
以泰州、徐州為例：
✦泰州：2017年城市建設穩步推進中，隨著3月東風路、永定路兩條快速路建成通車，全市成交量價開始大幅上漲，且量價上漲區域主要集中在沿快速路周邊。
✦徐州：2016年2月2號線開工，次月成交面積環比上漲96%；2016年8月3號線開工，隨
後成交量再次攀升；2017年1月1號線全線貫通轉入鋪軌階段，大量拆遷客戶在地鐵沿線等交通便利的地方置業，全市量價大幅上漲。
一方面，基建建成後，2到6個月時間內生發影響，顯著拉升片區量價。
未來城市軌交基建和城際交通優化有利好的城市將獲得更為堅挺的內在價值支撐，脫離於短期調控效應之外，出現產業提檔和人居環境優化的增值效應。
另一方面，拆遷改造成為推動城市價格上漲的一大動因，部分城市拆遷紅利明顯，且釋放期長達1到2年。下表僅以溫州、徐州為代表例子描述城市拆遷情況：
2018年溫州、徐州舊改拆遷規劃
舊城改造為房地產市場帶來多重利好：拆遷釋放客戶需求，增厚客戶基數的同時提升其購買力；徵收地塊成為未來土地供應源；而城市更新改善總體環境，推動城市價值提升。
在這個巨集觀數據分析變得老生常談，調控政策得看上峰方針的時代。拋開一出政策就縮頭的外溢需求影響這個風險因素不看，只有比別人看得更深更透，把握城市內部扎實的內因推動才能更清楚的讓人識別出黑馬，而投資太空又正是在不同的機會認知當中產生的，能識別出金鵝的人才能最終獲得一枚枚金蛋。
有跡可循的內生原因及其紅利釋放期，在這個市場的平抑谷底周期內，幾乎決定了從現在開始往後2到3年中，這個城市的發展太空或者說安全系數（如果你擔憂下沉風險的話）。
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那麽下一個問題大家會問，有一些城市進入壁壘已經很高了，比如昆山高昂的地價，本地龍頭盤踞的市場，大家一窩蜂湧入的熱點城市。在看法高度一致的熱點市場，即使投資前期看好，其投資機會成本已經被推高，這就算不上是一樁好買賣，因為其投資盈利太空已經被壓縮。
談到利潤太空，從取地投建，到開發銷售的流程，大家都已非常熟悉，此間我們就不再贅述了。下面我們談兩個在新進城市取地投資決策階段的一些思考，跟大家分享。
01
市場容量與巨頭份額決定進入的機會成本
面對一個新進城市，建議先觀察一下競爭格局。市場容量就相當於整個城市可供分割的大蛋糕，巨頭的這個市場份額，就相當於看這個城市是否已有盤踞在此地的本地或全國知名房企攔路。對未來真正取地，進入之後將面臨的內部競爭，做到心裡有底。
我們以長三角為例，以千億房企為樣本，統計在2017年全年成交金額中，某些千億房企代表所佔的市場份額比例，來研究得到，是否這個城市市場的容量和它的份額，出現了巨頭壟斷的傾向。大家請看下面這張表：
表中初步以年成交金額250億，作為市場容量大小的臨界分野，以市佔率超過10%以上作為巨頭的表征體現。
我們的觀察是，如果一個市場容量夠大，比如寧波，那麽即使他現在已有巨頭（萬科）佔有較高的市場份額，他依然值得進入，因為蛋糕足夠大，進去依然有騰挪太空可以活得相對滋潤。
面對市場容量較大，但整體的排名首位房企的成交份額依然較少的一個城市，比如紹興湖州，如果自身房企的開發優勢與城市的特徵基因相契合的話，那麽恭喜，該企業或有一定幾率進入能夠快速成為這個區域的龍頭老大，進而為集團貢獻更好的業績規模。
反之，如果一個市場容量本身較小，且還有龍頭盤踞的話，比如慈溪，新進駐房企在努力地與地方巨頭企業就取地開發及企劃行銷激烈競爭後，業績貢獻額度仍可能僅夠預設目標及格線，故這類城市進入的機會成本就相對較高，值得斟酌，可能更適合作為打一槍換一個地兒的機會型方式考慮。
同樣的，如果一個城市市場容量本身較小，目前還相對零散未形成一個明顯較高份額的領頭羊，那麽在這些城市當中，如果資源配置和取地形成一定的規模，就相對比較容易能成為一個小城市當中壟斷性地位的房企。
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周期起伏中埋藏著進入時機
如果說黃金時代的房地產行業躺著就能掙錢。那麽現在已經進入了一個削尖腦袋往裡頂，冷不丁還被套牢的時代。2016年在熱點一二線城市高價拿地的企業，現在面臨地王項目地塊投建即虧損的尷尬局面。甚至部分房企已經開始為解救現金流，在市場上尋求機會出售項目或轉讓股權。
但我們依然會看到部分房企在我們眼紅擠不進的城市，繼續以較高的價格獲取土地。有的看官認為，這樣無異於找死，但事實上，某些房企在下沉到三四線城市的時候，由於早前幾年提前布局取地，即使他當前拿到相對高價的地塊，與前期樓板價一中和，平抑了其在這個城市的綜合地價成本，依然比新取地入市，尤其是還只是單取了一塊高價地塊的房企，有非常大的成本優勢。
要尋求更具備開發利潤太空的入城機會，其核心要素只有一個，即選擇了合適的節點進入取地。
以長三角為例，長期的跟蹤，讓我們發現，基本上目前的長三角非核心城市，在周期上明顯出現了不同的特徵。
✦第一類，上揚周期城市，包括台州、金華、湖州等9個城市。
該類城市的價格目前尚處於快速地攀升的狀態，尚未見頂，市場熱度偏高。此時取地，要考慮城市市場是否提前透支，並注意規避高溢價地塊，聚焦單塊項目的投資可研測算結果。原則是提高安全系數，降低風險累積。
具體而言，徐州、揚州、泰州、鎮江2017年成交樓面價均大幅上漲，其中徐州同比漲幅32%，揚州、泰州、鎮江同比漲幅均在150%以上，拿地成本已較高。
當前該類城市競爭較為激烈，徐州、鎮江2015-2016年溢價率均在5%以下，2017年均陡升至40%以上，揚州、泰州2015-2016年溢價率也均在20%以下，2017年也升至45%以上。
2017年徐州70%以上地塊被萬科、恆大、碧桂園、保利、中南等品牌房企拿下，且聯合開發項目較為普遍，城市競爭激烈程度可見一斑。
✦第二類，抑製周期城市，包括寧波、嘉興、張家港等5個城市。
該類城市的價格已經處於波峰逐漸回落的狀態。建議在土拍市場擇機低位取地，尤其可關注區域的選擇，包括客戶厚度較厚及調控政策尚未涉及的區域，使得整個地塊的性價比和安全性更高。
以寧波為例，2017年4月限購政策頒布後，靠近限購圈的圈外板塊，如姚江新城奧體板塊、新海曙板塊（聯豐、集士港、高橋片區）、鎮海新城板塊，承接大量圈內外溢需求，量價齊漲，優先推薦進入。
此外，東部新城雖然部分在限購圈內，但限購後買房資格顯得更為珍貴，這將促使更多有購房資格客群選擇資源好且有發展潛力的該板塊，其客戶厚度和價格依然有保證，因此也推薦進入。
✦第三類，下探周期城市，包括溫州、杭州、上海等8個城市。
該類城市的價格目前已處於向下探底階段，市場熱度有所回落。鑒於該類城市主要受到調控的較大影響，因此建議在當下的這一階段，這一類的城市在招拍掛和收並購方面兩者並舉，盡可能擴大土地的取地儲備。
鑒於目前融資環境緊張，獲取融資管道和融資成本優勢也變得愈加關鍵，甚至成為取地成功的前提決定性要素，因此融資方面也應統籌做好支持準備。
以昆山為例，16年樓面均價為11426元/㎡，平均溢價率為153%，最高達到388.5% ；17年樓面均價為8980元/㎡，平均溢價率為17.2%（去年高達153%），最高僅39.07%（去年高達388%）
2017年與2016年相比，土地供應範圍區域相似，土地供應量略有增加，但溢價率卻大幅下降，開發商拿地成本較16年有所下降，因此建議開發商在下探周期盡可能在該城市獲取土地資源，為後續上升周期做好儲備。
今天跟大家簡要地聊了一下，傳統視角看城市投資價值之外，城市內生漲幅原因的剖析，以及城市進入競爭強度和進入時機兩個層面的思考。
下一期，我們將繼續跟大家分享關於非核心城市進入的話題。歡迎關注。
下期話題
“都說行銷時流的淚是取地時腦子進的水“，如果取地時，你還隻關注市場及行銷面指標，那你就真的low爆了！
同海谘詢
同海谘詢系同策集團金融部下屬子公司，依托同策二十年來在房地產行業全價值鏈的積累，專業致力於地產投資的風險管理服務，業務涵蓋投資前風險評估、投資後風險管理、項目跟投、投資退出增信等四大塊，長期與信達、中融、華融融德等大型資管機構深入合作。
本文由同海投前部門研究撰寫。部門長期從事城市、區域、單項目投資價值評估業務，通過大量項目實踐，積累了從區域市場到單個項目的價值判斷、風險評估經驗，幫助客戶第一時間對標的投資價值做出準確判斷。
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