對很多企業來說，房地產就是吃人的老虎。
作者丨趙建勳
2002年5月，南京出現了一家名為江蘇地華的房地產公司。彼時國內房地產市場正持續火爆，每天都會冒出數不清的開發公司，因此它的出現並未引起太多人的注意。
可僅過了5個月，這家看似不起眼的公司就用2300萬元從南京市建鄴區政府手中，收購了南京河西地產綜合開發公司。而河西地產是南京知名國企，承建過集慶門大橋、集慶門大街等十多項政府重點工程。
江蘇地華此舉，開了民營企業收購國有房地產公司之先河！
一出手就與眾不同，江蘇地華到底是什麽來頭？
人們一打聽才知道，其母公司竟是鼎鼎大名的肉製品巨頭雨潤集團，此次並購更是雨潤董事長祝義才親自操刀。
當時，誰都未曾想到，房地產業務日後會給雨潤集團和祝義才本人，帶來怎樣的跌宕起伏。
雨潤集團的崛起也源於一樁國企並購。
上世紀80年代末，還在安徽省交通廳下屬航運公司吃皇糧的祝義才毅然下海，懷揣僅有的200元積蓄扎進水產市場，賺得第一桶金。
這段商海經歷讓祝義才培養出敏銳的商業嗅覺。
很快他發現低溫肉食品尚屬空白但潛力巨大，於是1992年他在南京罐頭食品廠租下一個閑置廠房，創立雨潤集團，開始生產雨潤火腿並迅速打開局面。沒幾年功夫，雨潤就在行業內站穩了腳跟，年產值愈億元。
1996年，在國企改製背景下，敢開意氣之先的祝義才做了一件大事：以零對價收購了瀕臨倒閉的南京罐頭食品廠，成為江蘇民企收購國企第一人！
借助這次收購獲得的大量廠房、生產用地和技術管理人員，第二年雨潤銷售額近億元，超過原罐頭廠7000多萬元的銷售紀錄。
嘗到收購國企的甜頭後，1998年開始祝義才相繼在全國重組了近30家倒閉或瀕臨倒閉的國有企業，實現規模快速擴張。而且每次重組破產企業，都能實現當年重組、當年投改、當年投產、當年銷售。祝義才也因此被人們稱為“中國第一屠戶”。
到2001年雨潤集團的年銷售額達34億元，成為規模最大的低溫肉食品集團，已經能與雙匯、金鑼成鼎足之勢。
也是從那時起，祝義才的目光不再僅僅停留於肉食品加工，而是將觸角更多伸向了物流、地產、文化、旅遊、商貿等看似更有利可圖的行業。
但雨潤的這個多元化戰略，核心是房地產。
雨潤早期低價收購的食品加工廠和肉聯廠，大多位於曾經的城市邊緣，隨著經濟的發展，逐漸成為副中心區域，不再適合做工業廠房。
搬遷後閑置下來的土地，成為雨潤發展房地產的最大資本，或用於建案開發，或用於抵押融資。
2006年12月，雨潤食品收購了長春食品集團下屬屠宰業務及相關資產，破產多年的老牌食品企業老茂生食品廠被納入旗下，老茂生食品廠70畝土地成為了雨潤食品的囊中物。
到2010年6月，雨潤地產獲得了這塊土地的使用權，土地性質由工業用地變為商住用地，隨後這塊土地被開發為雨潤溪樹華庭住宅項目。
類似的操作模式在整個雨潤地產發展中十分常見。
緊緊跟隨食品、物流產業的擴張，獲得大量價格低廉甚至免費的土地資源用於商品住宅開發，這是雨潤地產的一大“特色”。
2010年雨潤提出“三三三”戰略，要在全國多個市縣建設農副產品全球採購中心、物流配送中心及農副產品種養生產基地。
在這些採購中心的用地中，均包含著不少商住配套土地。
雨潤要求給予工農業項目配套一些地塊開發，通過在市縣核心區域拿地開發來彌補工農業項目利潤的不足。而雨潤在拿地之後便向銀行抵押，用銀行抵押資金再去給地產輸血。
如雨潤西安農副產品全球採購中心，3000畝土地中就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業。雨潤在沈陽拿下12個地塊，其中8個地塊開發建設採購中心或者物流中心，4個用作房地產開發，總計超過2000畝……
隨著住宅開發逐漸成熟，雨潤地產又進軍商業地產。
早在2004年，祝義才就通過江蘇地華，在二級市場購入南京中央商場股份（主營業務是百貨零售和商業地產），很快成為其第一大股東。
彼時，投身商業地產的王健林，剛剛提出“城市綜合體”的新模式，集住宅、辦公、商業於一體，並要踏遍中國打造“城市中心”。
雨潤地產2009年正式入主中商後，開始進軍商業地產領域。
它仿效萬達城市綜合體，以南京中央商場為開發主體，先後在南京、沈陽、哈爾濱、青島、淮安、徐州、蘇州、常州、宿遷、泗陽、大冶、銅陵等地，開發建設了20多個“雨潤國際廣場”。
2014年，胡潤中國富豪排行榜上，祝義財夫婦財富增長到315億元，被稱江蘇首富。雨潤集團也實現1500億元的銷售規模，達到其歷史最高。
其中，雨潤地產銷售額高達155億元，在多個城市排布逾60個項目。當年克而瑞發布的《中國房地產企業銷售排行榜》雨潤地產位列49名，就連擴張激進的閩系房企建發房產和中駿置業也甘拜下風。
這一年，雨潤地產進行了一場“全面複製碧桂園”的改革，提出要像碧桂園一樣在三、四線城市風生水起，並從碧桂園挖了100多人。
不僅如此，雨潤地產還提出，到2015年要讓商業綜合體達到50家。萬達做商業地產十幾年，也不過80多家萬達廣場，雨潤地產的野心可謂不小。
雨潤地產在攻城略地的同時，也成為名副其實的吸金黑洞；雨潤集團因資金周轉越來越力不從心，常常要“拆東牆補西牆”。
由於雨潤的地產項目多位於偏遠的三四線城市，難以實現快速開發和好的銷量，很多時候，要用乙地新抵押土地貸來的資金，償還甲地的銀行貸款。
地產業務剛起步時，祝義才便將雨潤食品大量資金以“往來款”的形式向房地產業務輸血，雨潤食品的應收關聯公司款項，由2002年的5850萬元猛增至2005年的18.46億元。
入主中央商場後，雨潤又通過抵押中商股權，融到大量資金，多用於開發房地產業務。
正是擁有雨潤食品和中央商場兩家上市公司，為雨潤的房地產業務提供了便利的融資管道。
可這也不能滿足地產公司的資金饑渴，雨潤開始通過各種手段籌措資金，比如擴張屠宰廠獲取政府巨額補貼。
根據雨潤2009年報，其生豬屠宰產能達2555萬頭，實際屠宰生豬979萬頭，產能利用率不足40%。這表明，雨潤根本沒有必要繼續擴張產能。
但雨潤反其道而行之。
2010年，雨潤宣布要在黑龍江省蘭西縣總投資3.5億元，修建生產規模200萬頭的屠宰場。可廠房建成後，野草長到一人多高，也絲毫沒有開工跡象。
這一項目佔地194畝，按照雙方簽訂的協定，雨潤交了土地出讓金後，這些錢又以財政補貼方式獎勵給雨潤。
隨後，當地政府又協助雨潤拿到農業產業化扶持資金4000萬元，以及5000萬元貸款財政貼息資金。除了坐擁地價，雨潤每年還能從蘭西縣政府的財政中，拿到關於生豬屠宰的補貼。
作為貧困縣，蘭西每年的財政收入不需要向國庫上繳，但一部分財政收入卻以補貼的形式，落入了雨潤的腰包。項目建成後遲遲不開工，給當地造成了巨大損失。
類似的情況在安徽、天津、哈爾濱、遼寧等地也多有發生，而且往往都發生在地處偏遠的縣城或規模較小的地級市。這些生豬屠宰項目還往往被指責“虛報項目投資額”，屬於“宰豬當前鋒，磚頭（房產）在後面”。
而地方政府或迫於招商壓力，或為了官員政績，更可能給出優惠條件，最後落入雨潤的圈地套現困局。
2005年雨潤食品在香港上市後，十年間累積獲得的政府補貼超過40億港元，佔到十年總利潤的46.38%。如果沒有地方政府補貼，雨潤食品早已虧損累累。
同樣是食品行業的龍頭企業，雙匯平均每年獲得政府補貼不到雨潤食品的1/20。
祝義才曾表示：只要主業穩固，多元化決不是吃人的老虎。可現實中，雨潤地產大肆擴張，肉類業務收入持續低迷。
2012-2014年雨潤食品的營業額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；淨利潤分別為-6.05億港元、4359萬港元、5677萬港元。而2012年之前的3年，其淨利潤都在17億港元以上。
截至2018年第三季度，公司合計虧損超過60億港元。
業績的萎靡不振，除了受巨集觀大環境的影響，根本原因還是被房地產抽血太重，現金流弱化嚴重。這造成雨潤食品雖然產能行業第一，但產量持續下降，表現落後於同行。
業績下滑的同時，以“食品工業是道德工業”為口號的雨潤食品，從2011年起接連曝出“過期肉”“問題肉”“瘦肉精”等問題。市場傳聞：雨潤食品要賣給中糧。
2012年雨潤集團挪用上市公司雨潤食品30億港元左右的現金事發，最終導致祝義才辭去執行董事、董事會主席等集團重要職務。
此後他退居幕後，將工作重心放在雨潤地產上，提出了“3年銷售500億元、2015年開始謀劃上市”的目標。
有雨潤高管對媒體透露，為了盡快推動雨潤地產上市，那段時期祝義才經常晚上10點還召集雨潤地產高層開會，對旗下的項目進展情況一個一個過，每周開會開到凌晨兩三點的天數至少有三天。
可沒過多久，形勢就風雲突變。
2015年中紀委派出工作小組南下江蘇，調查雨潤涉嫌“貪腐案”及旗下地產項目違規。
這年3月23日，祝義才被檢察機構執行監視居住。據傳，中紀委直接率領“非江蘇執法部門的人”帶走了他。
值得注意的是，2015年前後正是南京政界的動蕩時期，南京市委原書記楊衛澤、南京市原市長季建業、南京建鄴區原書記馮亞軍等先後落馬。彼時雨潤集團總部正設在建鄴區，這一區域也是南京過去20年地產行業發展最迅速的地區。
但直到今日，官方也未發布權威資訊透露祝義才具體因為何事被監視居住4年。
祝義財本人失去自由後，雨潤集團也陷入極為被動的局面。
一方面，各家金融機構相繼收緊對整個雨潤體系的借款，承建商、地方政府及政府相關部門紛紛起訴雨潤食品索賠。雨潤在全國布點的三四百個食品加工廠，很多因後續資金問題導致建設停滯。
另一方面，公司高管紛紛離職，人心難安。2011年雨潤食品員工總數尚有2.1萬，到2018年上半年末只剩1萬人。雨潤食品的市場份額更被金鑼、雙匯搶去不少。
負債總額超百億港元的雨潤食品也連續遭遇“債務危機”，再融資難上加難，不得不通過變賣資產維系生產。
雨潤地產也差點向融創和碧桂園“賣身”自救，但最終都不了了之。
這次“賣身”失敗後，雨潤集團的地產業務也迅速下滑，陸續傳出土地被查封、出售項目、工地停工等聲音。2018年上半年，房地產開發業務營收已經萎縮到7.6億元。
到2018年中期，雨潤食品的總資產已從2014年末的269億港元縮水至185億港元；物業、廠房等資產也從165億港元減至120億港元，與2014年末相比縮水30%，虧損愈5.4億港元。
截至2018年6月30日，雨潤食品的短期銀行欠款超過73億港元，同時有57億港元的貸款已經出現逾期。
中央商場也受祝義才事件影響，面臨金融機構抽貸、壓貸、斷貸的壓力。其資產負債率一直在90%左右徘徊，早已站在紅線邊緣。
2018年第三季度，中央商場淨利潤同比繼續重挫91.91%，僅有243.23萬元。
2019年1月20日，祝義才結束近4年的羈押生活回到南京，並被認為將復出重新執掌雨潤集團。此後不到兩周，雨潤食品股價翻倍，中央商場也在此期間連續兩天漲停。
而外界普遍認為，他已很難東山再起。因為雨潤食品，已在市場上徹底淪為陪跑者，而房地產，則不但自身存在諸多的麻煩，更是要面對整個大環境的不利。
反觀在雨潤奔向房地產和多元化之際，繼續專注於本業的雙匯和金鑼，則都已發展到雨潤不可企及的階段。財報顯示，2017年，雙匯實現營業總收入506億元，後來居上的金鑼也取得了高達390億元的年營收成績，但雨潤食品已只剩下103億元了。
原本是要做到更大更強，但卻淪落到如此境地。
對比雙匯、金鑼安安靜靜地專注做自己，祝義材的這趟雄心勃勃的多元化擴張與折戟之路，可謂是心比天高，命如紙薄，越折騰，越失去。
生意和生活往往就是這樣，越是想得太多，越是想得到太多，也就越容易一不留神，就想得到的沒得到，原本擁有的，也變成了失去。
過來人因此總是說：要挑戰，要冒險，但不要高估自己的能力，更不要偏離自己的核心。
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