每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝
隨著房地產市場板塊輪動接近尾聲、各線城市棚改紅利逐漸趨弱，“搶人”大戰進入白熱化階段……2019年中國各大城市房地產市場格局正在悄然改變，隨之而來的，是房地產開發企業研判、布局、策略的迅速調整。
哪些城市在開發投資吸引力方面始終佔據優勢地位？又有哪些城市經濟快速增長、成為房企眼中的黑馬？日前發布的《2019中國城市開發投資吸引力排行榜》（以下簡稱《排行榜》）給出了答案。
圖片來源：每日經濟新聞 劉陽 製圖
四個一線城市仍最具吸引力
中指控股日前發布的《排行榜》顯示，2019年，四個一線城市——上海、北京、深圳和廣州仍位列前四位，排名前10的城市杭州、武漢、南京、成都、重慶和天津等，人口規模大、經濟和產業基礎好，加之城市產業持續轉型，帶來旺盛的市場需求。
值得注意的是，排名第12位的鄭州市，2018年GDP首過兆元、人口突破千萬，躋身“1.5線城市”，同時新房市場快速擴容、其投資吸引力排行較上年提升了兩位。
而佛山則成為2019年的一批“黑馬”。據廣東省統計局提供的數據顯示，2018年佛山常住人口總數達到790.57萬人，新增常住人口達到24.9萬人，創近8年新高。於此同時，佛山市人口增量位列廣東省第三位、並且遠超經濟總量破兆元的寧波、南京等城市，甚至超過部分省份全省新增人口。
得益於當地的人才新政，佛山市常住人口不斷創新高的同時，人才結構也在不斷優化。佛山的市場容量持續保持較高水準，基本與普通二線城市相當。今年以來，佛山的一、二手住宅量價齊升，還曾在5月份被住建部“點名”預警。
中指控股CEO黃瑜女士在接受《每日經濟新聞》採訪時指出：“對於房企而言，更看重的是城市的需求空間，東部二線城市經濟發達，購買力強，中西部二線城市市場容量大，需求旺盛。同時，發達城市群的部分三四線城市市場也處於成長期，不僅內部有需求可挖掘，同時還有一部分來自核心城市的外溢需求，空間比較大。”
三大維度看城市潛力“驅動力”
報告指出，從人口、產業、交通三大維度對城市進行分析後發現，從人口角度看，東部發達城市群人口吸引力依然較強，中西部核心二線城市強勢崛起，全國人口遷移呈現“3+6”新格局，即東部三大區域（長三角、粵港澳及海西、京津冀及山東半島）+西部六大核心城市（重慶、鄭州、武漢、成都、長沙、西安）的人口增長格局。
從產業維度分析，我國經濟增長尚處在新舊動能轉換之中，城市發展科技創新的程度、態度，從其研發投入規模上可觀一二。
黃瑜向《每日經濟新聞》記者表示：“‘R&D（研發）經費內部支出’這一指標更主要的是對城市產業結構以及發展潛力有比較大的影響，創新實力強的城市，有更大的機會發展高端產業，取得產業競爭優勢，從而對人口有更大的吸引力，尤其是對高端人才的聚集效應比較好。”
《排行榜》顯示，包括北京、上海、深圳在內的19個城市研發支出佔據全國半壁江山，其中“北上深”R&D經費內部支出佔全國21.4%，長三角及粵港澳區域創新集聚明顯。蘇州、天津、武漢R&D支出超400億元，僅次於一線城市；中西部重點城市西安、重慶等科創實力也較突出。
“這樣不僅是帶來了住房需求，這些需求的購買力也會相應比較好。”黃瑜說。
城市活力還來自川流不息的交通網絡。從城際交通維度看，我國“八縱八橫”的高鐵格局正在構建，根據高鐵規劃，鄭州、武漢等城市未來將建成“米字型”高鐵中心，“大動脈”交匯之地集聚人流、物流的優勢將顯著增強，其城市地位與城市發展潛力可期。
核心城市群延伸城市發展紅利
定位於世界城市群的長三角、粵港澳大灣區、京津冀城市群，城市梯級完善，仍然是中國最具發展潛力的地區。《排行榜》指出，其他城市群整體仍處於大城市的虹吸效應階段，但隨著部分大城市承載力趨於飽和，並且通過軌道交通與周邊地區密切相連，以大城市為中心的都市圈時代正在來臨。
吸引力排名前20的城市中，長三角和粵港澳大灣區分別有6個和4個城市入圍，與上期保持相同。同時分別有8個和3個城市位居第21~50名，區域整體競爭優勢突出。《排行榜》分析，兩大城市群內普通地級市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益於核心城市的人口、產業外溢和交通一體化，投資潛力較高。
黃瑜認為：“三大世界級城市群之間的競爭最終將是圍繞產業的競爭。粵港澳和長三角產業基礎較好，並且科技創新都已經具備一定基礎，京津冀城市群河北基礎相對薄弱，近幾年協同發展過程中也得到了發展。同時，以後城市群的發展還需要有“一體化”思維，在產業、基建等方面協同發展，分工合作，形成合力，這樣才能最大程度的發揮城市群效應。”
據中指控股介紹，該《排行榜》圍繞市場容量和增值潛能兩大維度評價城市房地產發展潛力。在市場容量維度，人口是最關鍵的因素。而市場增值潛能的判斷，則基於決定價格變化的關鍵要素——供求關係。需求滿足度影響的是市場未來的增長空間，間接影響城市房價行情，而房價最終由城市購買力決定。市場熱度將反映出購房者以及房企對城市未來的預期，也對價格變化發揮重要作用。
每日經濟新聞
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