“高周轉”難以為繼 房企將迎來“休整期”

“從去年開始，我們在武漢的項目，蓄客比例和銷售速度都在下降。今年3、4月份情況稍好一點，這幾個月又下來了。”近日，某大型房企湖北區域相關負責人向21世紀經濟報導表示。

隨著房地產市場進入下行周期，大部分房企的銷售節奏開始放緩，正使得房企賴以生存的“高周轉”模式難以為繼。

“高周轉”是房企在長期的市場洗禮中形成的一種運營模式，是指在拿地、開發、銷售等環節保持較快的節奏，從而提高資金使用效率，攤平資金成本。長期以來，“高周轉”是傳統房企的主流運營模式。

對於“高周轉”的降速，內部和外部原因均不可忽視。從外部環境看，限價、限購等樓市調控措施持續深入，以及三四線樓市降溫，使得房地產企業很難保持以往的銷售速度；從內部來看，在經歷了持續的銷售高速增長後，房地產企業也將迎來一個調整期。

“高周轉”的終結，將給企業的運營帶來深入影響。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導表示，房企的資金成本將明顯提高，並給利潤帶來壓力。在今年的半年報和年報中，很多房企的利潤表現將會受到影響。

高周轉難以為繼，房企將迎來休整期。-宋文輝 攝

存貨周轉率連續下降

本輪房地產調控的大幕從2016年就已開啟，到2016年末，熱點一二線城市率先下行期。此後，隨著調控政策的擴圍，下行趨勢又逐漸向其他區域蔓延。到2019年，全國性的市場下行趨勢已經確立。

受此影響，從2017年開始，房地產企業銷售節奏就出現下降。

“‘限售令’的影響特別明顯。這個政策出來後，很多項目的來訪量下降了近一半，甚至達不到推盤的數量。這樣一來，銷售的節奏自然就下來了。”前述房企人士指出。

他還表示，“限價令”的影響同樣不可忽視。“頒布‘限價令’後，企業開始有疑慮，很多項目取證的節奏就降下來了。”

根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發布的“中國房地產開發企業500強”報告，2017年，500強房地產開發企業的存貨周轉率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的最低值。

標普信用評級認為，由於看不到政策和市場層面反轉的可能，進入2019年，銷售節奏仍然難有改善的空間，這也將使得房企的“高周轉”模式繼續面臨壓力。

其中，在需求側，開發商面臨樓市調控的壓力，部分城市的需求可能也已經提前釋放。在供給側，可供銷售的庫存經過近幾年的銷售去化，可能已經難以為繼。土地購置的大幅減少，也不利於將來可售庫存的補充。

標普指出，今年以來，“一城一策”的調控模式在住建部多次窗口指導之下不斷加強。銀保監會也頻頻發表關於資金進一步進入房地產等行業的警示性表態。同時各地也對本區域內房地產市場保持緊密跟蹤，一旦出現過熱苗頭即頒布針對性措施。在這樣的行業形勢下，開發企業進一步加快推盤的努力將會面臨較大阻力。

同時，棚改規模的下降將在很大程度上減少三四線城市的新房需求。之前幾年，這些城市預售屋銷售增速較高，購買力很可能已經提前釋放。

此前，今年三四月份傳統樓市“小陽春”的出現，使得部分房企的周轉速度有所提升，但在“一城一策”的影響下，市場很快再度降溫，房企銷售也再度受阻。

“三年一調整”

實際上，“高周轉”之所以大行其道，原因就在於該模式能提高資金使用效率，有助於房企實現現金流的平衡，並在困難時渡過難關。因此，儘管大環境不佳，房企實施“高周轉”的動力仍然充足。

標普指出，開發企業出於融資、盈利和競爭方面的原因，恐怕難以抑製進一步加強預售屋銷售、加快資金回籠的衝動。

近期，融資環境的收緊，使得這種衝動進一步加強。7月11日，市場有消息稱，光大信託發布緊急通知，暫停所有房地產類項目募集。儘管該消息最終證明不實，但近預售屋地產融資受到嚴格管控卻是事實。

今年第二季度，監管層對信託公司的房地產項目進行摸底檢查，並要求部分公司進行控制。5月17日，銀保監會發文，強調了針對房地產融資項目進行嚴格管控。受此影響，房企加大了在海外發債的步伐，也在今年的銷售管控中，更加注重“回款率”等指標。

然而，重回款並不等同於重周轉。

某上市房企相關負責人向21世紀經濟報導表示，指望企業一直保持較高的周轉速度並不現實。“高周轉意味著高增長。但當企業的規模上了一個台階之後，內部的管控體系、財務平台、人事架構都必須升級，才能支撐這個規模的實際需求。”

他表示，房地產企業通常都會三年為周期，進行自我調整，具體表現為“一年衝規模，兩年做調整”。

就本輪市場而言，該人士表示，從2017年以來，大部分房企已經維持了兩到三年的規模高速增長，本身就到了做內部調整的時候。因此，放緩周轉速度，也是企業內部調整的需要。對大部分企業來說，這種情況將可能持續一到兩年的時間。

據悉，從去年開始，萬科、恆大、碧桂園等頭部企業的規模增長速度已經明顯下降，這也被視為觸及規模“天花板”的一種表現。

而一旦周轉率下降，房企的業績表現將可能受到影響。張大偉表示，由於過去兩年房企的拿地和融資成本都不低，預計未來企業的利潤率將受到擠壓。這種變化最快可體現在今年的半年報和年報中，這也意味著，過去幾年難得一見的“高增長、高利潤”時代將面臨終結。

在這種情況下，如果繼續追求規模增長，將必須承受一定的系統性風險。標普認為，對於繼續謀求規模增長的企業來說，“為維持和提升其行業地位，2019年的新增土儲增速整體較高，隨之而來的較大規模現金流出或將繼續弱化其本已較低的長期償債能力。”受此影響，這部分企業的信用風險可能明顯提升。

（編輯：張偉賢）

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