作者：吾心生
來源：樓市微觀察（loushi666）
今天，聊聊房租。
國泰君安最近發布了一組全國重點城市的房租報告。
報告顯示，10月份 33個城市有17個城市房租環比下跌，相比幾個月前的狂熱，這個數據已經明顯降溫。
必須要指出的是，雖然10月份租金環比降溫，但這很大程度上是跟租房市場的周期有關，每年過了9月份，租房需求就趨於穩定，所以10月份房租的穩定並不意味著房租上漲的壓力就此消失。
其實大家也看到了，從同比的角度來說，這33個城市基本維持漲勢，相比房價，該漲幅相當驚人。漲幅最大的是成都，同比達到了32.80%，其次是重慶和天津，分別達到了28.01%和26.22%。而在一線城市中，漲幅最大的是深圳，為25.32%。
一直以來，我們都有一個觀點，房租最大的錨是收入。因為租房很少用杠杆，中介幫房客房東牽個線，最多抽點資訊費，房子是現成的，收入水準直接決定房租水準。
但現在不一樣，租房市場已經有了明顯的杠杆。這種杠杆主要表現為長租公寓的迅猛發展。表現最明顯的是各類分散式長租公寓。
這類公寓說白了就是正規化的“二房東”，他收房的錢是借來的，收一套房就得付一整年甚至3-5年的房租。幾十萬套房就是一兩百億的資金。房子不是自己，看上去是輕資產，但實際上很重的負債運營，那麽怎麽辦，只能尋求辦法從房東手裡盡快回籠資金，辦法只有一個——向房客大力推廣租金貸，各類分期產品，讓房客一次性交清房租，再向金融機構分期還款。
在這個過程中，規模不經濟的問題暴露無遺，一些長租公寓不得不鋌而走險，將資金挪作他用企圖在其他方面獲取收益，整個鏈條非常緊張，一旦曝出負面，星星之火可以燎原。
2018年是關鍵之年。在這一年，中國的住房市場正在加速分化。一邊是租房群體，一邊是有房群體，這兩個群體之間割裂得越來越明顯。
當下仍打算買房，並有實質性動作的這些人，十有八九是有房一族，剩下一小部分是剛需和投資客。依托老房子換新房子，換大房子的換房需求已成購房需求的絕對主力。當前一二線城市，新房的滯銷，一定程度上反映了剛需的乏力。
而對於房租，漲幅還能難刹車。其實從2016年開始，房租就已經表現出加速上漲的勢頭。
一方面是因為主要精力都集中在調控房價上，無暇顧及房租；
另一方面也是因為房租的上漲很大程度上是承接了房價調控的壓力。如果說購房杠杆的太空逐漸觸頂，那麽房租卻仍然存在一定程度的上漲太空。而且由於租房市場金融化程度較低，房租上漲的風險系數要比房價上漲小得多。
當前租房需求正在加速沉澱，老租客越來越難轉變為有房一族，新租房不斷進來，租賃房源供應又跟不上需求。還有租房金融化，雖然程度較低，但仍在發展，金融介入越深，越會剛性推漲房租……
雖然房租水準根本決定於收入，但房租是與房子綁定的，也許新的一年你的房租沒漲，但代價可能是從三環搬到五環。只要租房市場仍然供不應求，這種替代機制就仍然有市場。這種情況下，你說房租到底是漲了還是沒漲？
而對於租房群體來說，如果你生活在一線和新一線城市，要對未來年均漲幅10%-20%房租漲幅有心理準備。房價雖然仍在跌，但下行太空已經很小，房租勢必跟上去，雖然這很殘酷，但卻是事實。
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