自持物業怎麽融資及退出？這些你必須知道

在土地資源日益緊缺、土拍市場僧多粥少的當下，自持地塊成為了開發商不能放棄的“香餑餑”。一般來說，自持地塊拿地成本相對更低，而且在人口流入的大城市和核心地段，建成後的自持物業除了穩定的出租率和租金收益外，物業本身也在不斷升值，不失為“建設-銷售模式”的一種上佳的替代模式。

但是，自持物業融資難、自有資金投入大、回款慢、周期長、收益不確定等痛點始終是繞不過的難題。今天，我們與大家探討自持物業的融資及退出路徑。需特別說明，本文主要探討國有出讓土地，集體土地暫且不論。

關於自持的法律規定

根據筆者的檢索與項目經驗，無錫、上海、三亞、海口、深圳均有關於住宅和/或商業物業自持的規定，總結如下：

此外，出讓公告、招拍掛文件、出讓合約中一般會明確是否自持，例如明確自持比例、持有年限、不動產權證的辦理、抵押登記等。

融資及退出路徑探討

若持有自持物業，如何融資及退出，或者如何通過融資方式退出，是開發商普遍關注的問題。我們結合項目經驗，提出以下方式，供大家探討及參考。

（一）項目初期階段

1.通過合作方式分散投資風險

為從根本上解決資金及風險問題，在項目初期，可考慮引入第三方合作開發。一方面，合作方可提供資金、開發建設、品牌、運營管理等支持；另一方面，雙方可一起分擔項目風險。

此外，還可採用“眾籌”等創新方式進行融資。但實踐中，眾籌方式運用較少，因為存在政策風險，包括多地叫停地產項目眾籌、定向出租不利於發展住房租賃市場等。

例如，2016年萬科某北京項目採用了眾籌方式，眾籌流程大致為，選擇眾籌企業將項目按單元或整棟樓分成最小眾籌份額，由眾籌企業認籌，萬科進行回款項目建成後眾籌企業的員工可租賃房屋，租金直接或通過眾籌平台支付給眾籌企業，萬科提供物業等配套裝務，眾籌企業支付與運營費用。據報導，該模式已被政府暫停擱置。

2.銀行提供信貸支持

近兩年，中行、工行、中信銀行等多家銀行與萬科、碧桂園、華潤置地、招商地產、中糧地產等房企達成戰略合作，為該等房企提供住房租賃融資，融資規模可達百億或千億級別。

該等銀行貸款既有前期的開發貸，也有後續的經營物業貸。其中，開發貸一般發放給綜合實力強、資信良好的大型房企，因為該等房企可通過其他項目的銷售回款償還本項目貸款；經營物業貸則主要運用於住宅類、經營2-3年以上、出租率不低於70-80%的物業。

這類信貸支持，可緩解房企資金困局，幫助房企回籠資金，也一定程度上體現了國家對住房租賃市場的政策扶持。

（二）項目建成階段

1.以租代售

以租代售是開發商常用的方式，即客戶與開發商簽署20年的租賃合約，租金（類似於購房價格）一般一次性收取，每月還可收取管理費；20年屆滿時客戶續租，無需另行支付租金或象徵性地支付少量租金。

但是，以租代售存在固有的行政合規風險，例如北京、上海、深圳、杭州、天津、佛山等多地政策都明確禁止“以租代售”，後果嚴重的，該開發商可能列入土地市場失信“黑名單”，導致開發商甚至開發商的股東、開發商的子公司一年內（或整改前）不得參與土地市場競買。

此外需提示的是，關於租金收取及宣傳，廣州今年6月頒布的新規《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》（穗建規字[2019]6號）規定，（1）一次性收取租金的不宜超過一年；（2）宣傳推廣及運營租賃住房項目時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現“投資”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限購”、“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

2.抵押式出租

抵押式出租，即開發商把房屋交付給客戶作為抵押物，客戶提供一定金額的“貸款”給開發商，貸款一般是無息的（因為客戶有權佔有使用房屋），並且客戶每月向開發商支付少量的租金或物業費。抵押期限屆滿後，例如3年後，開發商向客戶歸還“貸款”，客戶交回房屋。據報導，目前北京麗都壹號小區即存在此種情形。

3.資產證券化

資產證券化是指將缺乏流動性但預期能產生穩定現金流的資產，轉移至特殊目的載體並進行信用增級，再由特殊目的載體以該特定資產的現金流為基礎發行可流通的資產支持證券的融資行為。

就自持物業而言，若有穩定現金流，例如物業處於核心地段（增值潛力大）、成熟運營、客戶穩定、續租意願及能力強，則可采取CMBS（商業地產抵押貸款支持票據）、ABN（資產支持票據）、ABS（資產支持計劃）、類REITs等形式進行融資。

當然，對於可獲得低利率貸款的大型房企，還可加杠杆，通過規模效應及融資成本差獲得收益。

4.打包成互聯網理財產品

如果達不到資產證券化的要求，可嘗試變通方式，例如以租金收益為標的發行互聯網理財產品。經公開檢索，早在2015年，銀泰置地即與搜易貸合作，推出以商業地產租金為標的資產的創新型保理產品“銀泰租金寶”，將一定期限的租金收益轉讓給投資者，提前獲取一部分資金。

最後，無論是項目初期、建設或建成階段，股東均可通過出售項目公司股權方式間接將自持項目出售，但需關注出讓合約對項目公司的股東、實際控制人是否有不能改變的限制。

來源：雲帆法律評論（CloudLawReview），本文已獲授權，對原作者表示感謝。

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