房屋買賣中，解貸責任該誰負？

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導讀

如今，二手房市場熱度不減，房屋交易量逐年上升，由此引發的麻煩和難題也逐漸增多，比如今天案例中的買房人皮小姐，就在房屋交易過程中遇到了些麻煩事兒。請看今天為大家推薦的因賣方人未及時解貸而引發的糾紛案例。

案情簡介

2016年9月，皮小姐與林先生在星湖中介公司簽訂了《房屋買賣居間合約》。合約約定，林先生將其位於日照某房屋出售給皮小姐，房屋成交價格為57萬元。簽訂合約當日，皮小姐依照合約約定交納了定金2萬元，並於2016年9月11日又交納了購房首付款和居間服務費共112700元。皮小姐共計交納132700元。以上費用按照合約約定，由星湖中介公司代為保管。

此後，皮小姐積極辦理貸款，並在2016年10月7日通過貸款審批。但由於林先生的房產存在抵押沒有及時解貸導致無法辦理更名過戶手續，致使皮小姐的貸款過期。此後，皮小姐為了履行合約，再次申請了貸款，貸款審批手續於2016年10月18日完成。

簽訂合約時，皮小姐、林先生與星湖中介公司都知道林先生的房屋存在抵押貸款，只有在該房屋解貸以後才能更名過戶。《房屋買賣居間合約》第六條“購房款和居間費用”中約定“如甲方(林先生)所出售房產在貸款抵押期間，甲乙方雙方確認由甲方負責辦理解貸贖證，並委託丙方負責代辦”。

由於林先生的房屋解貸沒有成功，致使房屋買賣合約無法繼續履行。於是，皮小姐依據合約中的仲裁條款提請仲裁，請求裁決：1.解除皮小姐與林先生、星湖中介公司簽訂的《房屋買賣居間合約》;2.林先生承擔違約責任，雙倍返還定金4萬元;3.林先生承擔因其違約造成的皮小姐的實際損失共計9,700.00元(居間服務費5,700.00元，銀行代辦費2,000.00元，律師費2,000.00元);4.林先生承擔本案仲裁費用。

爭議焦點

庭審過程中，當事人圍繞解貸責任歸誰的問題展開辯論。皮小姐認為，林先生違反了合約約定，應當承擔違約責任;而林先生認為，他已經和星湖中介公司約定，由星湖中介公司為其解貸，但未有相關證據提供。

仲裁結果

1.解除三方簽訂的《房屋買賣居間合約》;

2.林先生雙倍返還皮小姐定金4萬元;

3.仲裁費用由林先生承擔。

案例剖析

三方當事人簽訂的《房屋買賣居間合約》系三方主體真實的意思表示，該合約合法有效。現案涉房產的買賣三方自願解除本合約，其行為符合《中華人民共和國合約法》第九十三條的規定，故仲裁庭予以支持。

三方簽訂的《房屋買賣居間合約》中沒有明確約定解貸贖證的義務人。根據《中華人民共和國合約法》第一百三十條和《房屋買賣居間合約》的相關規定，買方的義務是交付房款;賣方的義務是交付房屋。《中華人民共和國合約法》第六十一條規定：“合約生效後，當事人就品質、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協定補充;不能達成補充協定的，按照合約有關條款或者交易習慣確定”。因此，按照交易習慣，房屋存在抵押時，賣方應當負責解除抵押。居間方的義務是向委託人報告訂立合約的機會或者提供訂立合約的媒介服務。法律並沒有規定居間方有解貸的責任，所以林先生有責任為其房屋解貸。同時，在《房屋買賣居間合約》中並未另行約定該訴爭房屋應由中介方為其解貸，林先生也沒有繳納過解貸贖證費，更沒有相關證據證明該房屋應由中介方為其解貸。因此，本案認定該訴爭房屋的解貸責任應由林先生承擔。

提醒

提醒廣大市民，在簽訂合約之前，一定要仔細認真核對相關內容，並且根據合約中的約定及時履行相關義務、行使相關權利，以避免造成不必要的損失。當在房屋交易過程中遭遇此類糾紛，雙方要在第一時間內積極溝通協商，必要時可到仲裁委員會申請仲裁。

來源：日照仲裁

佛山周釗凌律師