房地產的邏輯不靈了？

或許有時候銀行也搞不懂，為什麽搞房產的比它們銀行都關注央行怎麽降準。

畢竟最近十年，央行每一次降準，都等同於吹響了樓市上攻的號角。按照馬光遠老師的話來說：“每次降準降息，一定會強調穩健的貨幣政策基調沒有改變，一定會強調是解決中小企業融資問題，第一時間內最亢奮的一定是股市，而最大的受益者一定是房地產市場。”在房地產行業，從開發商、中介到投資者，某種意義上，大家都是巴甫洛夫忠實的信徒。

然而如今新一輪降準已經過去大半年時間，樓市預期中的上漲並沒有發生，相反，這個市場顯現出了一種少見的疲態。面對房地產這隻獵狗，為什麽降準的“骨頭”不靈了？

很多人把今年的降準解讀為“大放水”，那就先要看看央行放了多少“水”。根據官方數據，從1月到10月，央行進行了4次降準，總額大約在3.65兆。同時央行也強調釋放的流動性是為了置換之前到期的中期借貸便利（MLF），降準返還商業銀行的資金，一部分要用於償還MLF，不全都是投向市場的，央行這一表態還是在強調貨幣政策的穩健中性。

儘管幾次降準確實都是發生在MLF到期的當口，但如果去查公開數據就會發現，截至2018年9月，MLF的規模達到了5.38兆，這一數值在6月是4.42兆，也就是說，MLF餘額並沒有縮減，而是在增加。不僅如此，包括中期借貸便利、常備借貸便利（SLF）和抵押補充貸款（PSL）在內的工具總體規模也在增長，這樣測算，實際上的短期流動性增長還要略高一些，至少在4兆以上，換句話說，貨幣還是在逐漸放寬的，隻不過速度比較慢。

要想知道這些錢有多少能夠流入房地產市場，就要看信貸的變化。我們之前說過，信貸要密切關注兩個方面：貸款利率變化和信貸規模變化。

我們以廣州為例回顧一下今年上半年房貸利率的基本情況：一月，照往年情況，各大銀行會在年初放寬額度，但廣州一月竟然有7家銀行處於額度緊張的狀態，二月，首套房利率上浮普遍突破10%，四月，匯豐銀行的首套房利率已經上浮了20%，恆生銀行首套房利率上浮40%，二套房乾脆就不做了。利率上浮的情況一直持續到六月，才有了5%左右的額度下調，但很快又出現了回升。一套100平米的房子以均價計算，半年之後需要多交70萬，其中利率上浮的溢價幾乎佔到一半。目前，主要城市利率上浮普遍維持在10%—15%，只有少數城市出現了波動。

從貸款規模來看，根據今年第三季度金融機構貸款投向統計報告，人民幣房地產貸款餘額前三季度增加5.21兆元，佔同期各項貸款增量的39.6%，比上年全年佔比水準低1.5%。總的貸款餘額增加了，但新增貸款流向房地產市場的比率相比去年降低了。

還有一點值得注意，央行的金融工具也具有引導意義。比如這些工具的抵押、質押品中，就沒有房地產貸款收益權的品類，也就是說，按照央行鼓勵的品類抵押，商業銀行就可以拿到穩定的貸款，可能利息還會更便宜。這也是一種調節手段。

因此，雖然流動性在逐漸回歸寬鬆，但限貸仍然在繼續，也就是我們所說的“寬貨幣，緊信貸”， “放水”對房地產市場的上漲並沒有構成有力支撐。如果觀察房地產企業，就會發現它們的账期在增長，這就是資金在房地產領域受限制的重要表現。

至少在房地產市場這個層面，貨幣的因素已經穩定，不管是為了尋求心理安慰，還是為了達成某種利益，對於那些現在還在提降準和發幣利好樓市的人，大家主動拉黑就好。