北京商改住遇冷:購房者結夥退房 有項目均價跌2萬

　　（原標題：北京商改住調查：從排隊買房到結夥退房，有項目均價跌了2萬）

　　北京著名的大規模商住小區——北京像素。相對低的房價和複雜的生活環境，寄托著很多北漂的安居夢。圖片來源：視覺中國

　　從排隊買房到結夥退房，每平方米均價從5萬元高位遭遇腰斬，前來維權的業主，正是兩年前的購房人。這是北京部分商改住項目的真實寫照。

　　這段時間，北京的商改住市場似乎有些躁動。

　　在收到多條“可注冊，宜商宜居，有事業有生活”的推銷簡訊後，“鎂刻地產”記者近日走訪了北京多個商改住項目。

　　有銷售人員稱“提供代開公司（空殼公司）全套業務”，有的則稱“可聯合幾個人共同出資開公司來購買，再以股權比例劃分面積”，還有的向客戶表示“建案沒有分戶房產證，不需網簽”，“最後幾套房，稀缺資源，存量賣完就沒有了”。相比於開發商們的三緘其口，項目行銷人員的話術令這個一度冰封的市場多了些許別樣的“溫度”。

　　政策未明、市場躁動，商辦項目低調銷售

　　2016年是一線城市商改住市場最“紅火”的一年。

　　當年6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》，指出“允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行”。

　　由此，很多城市也落地頒布相關配套政策，市場一片向好，大家競相湧入。

　　“2016年那段時間，我們的項目簡直賣瘋了，2017年初最高單價一度漲至5萬多元。”通州商住樣本尚品台湖項目銷售人員這樣向記者回憶當年的“美好時光”。

　　然而不到9個月，2017年3月26日，北京發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商業辦公類項目的用途進行嚴格管控，並針對在售的商業辦公項目進行嚴格管理。

　　一夜間，北京商改住遍地哀鴻。

　　中原地產發布的統計數據顯示，北京商辦市場在3·26新政發布後的3天，網簽總量僅為7套。而新政前三天，這一數字為850套，跌幅高達99.9%。

　　數據來源：中原地產

　　商辦市場成“速凍”之勢，但政策對之前的商改住項目也做了一定妥協。

　　2017年5月23日，北京市住建委就3·26發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商改住房屋銷售做出進一步規定，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

　　即老房老辦法，新房新辦法。而判定新老的標準，就是2017年3月26日之前是否拿到預售證。

　　事實上，3·26之後，以租代售、以公司名義購房等現象仍存在於商辦類市場。今年7月，金隅、萬科、複地、華遠等開發商都曾遭遇北京市房山區建委的處罰，處罰原因包括未取得成屋銷售備案、私自向客戶推薦代辦營業執照和改建裝修公司、使用未經審查的施工圖紙擅自施工。

　　數據來源：中原地產

　　在記者的實地走訪中，有銷售人員解釋道：“商辦市場目前處於監管敏感期，但項目在政策頒布前就已獲批，所以低調銷售沒有問題。”而關於“改水改電”“高價收購/求租注冊地址”“專業移機”等意味明顯的電梯小廣告，也依然默默存在於一些商改住項目“重災區”。

　　斷崖下跌、被迫降價，重倉商辦企業承壓

　　曾在2016年商住限購傳聞前創造單周簽約高達3191套記錄的尚品台湖項目（但一直被質疑是虛假交易），如今已是門可羅雀，項目在台湖收費站出口的廣告依然醒目，“46900元/平方米起，享通州臨街現鋪”。

　　尚品台湖目前在售的項目以30～70平方米戶型為主。“現在買比較劃算，去年3·26政策一頒布，一下子就冷清了，幾個月都賣不出去一套房。”尚品台湖項目銷售人員說，“我自己也買了一套。”

　　“去年政策剛出時，我們的建案還是一分未降。不過公司這麽多人得吃喝啊，我們銷售團隊就向長官申請了50套特價房，現在均價是3萬餘元，最貴的一套在200萬元左右。”該銷售人員直言，“我們公司大部分都是商辦項目，壓力很大，不然也不會降價。”

　　不過，受益於環球影城效應和城市副中心建設，“小區30平方米的單間租金在每月3000元左右，在慢慢漲。還有很多公司來我們這裡整層買樓，用來開旅店，長官現在也希望我們多整層售賣。”

　　而房價普遍上漲之時，自己的項目售價原地踏步就足夠令開發商感到壓力。

　　在去年曾被暫停網簽的亦莊林肯公園，銷售人員告訴“鎂刻地產”記者，現在他們項目的主要以150～200平方米大戶型為主，能夠滿足購房者的改善型需求。

　　林肯公園的售樓大廳面積很大，卻十分冷清，只有幾個銷售在聊天，顯得有些無所事事。對於記者的到來，他們顯得很興奮：“看好了最好您今天就定下來。”有銷售人員向記者介紹，林肯公園的房源已所剩不多，僅有三五套，但價格還是維持了2016年的水準，並沒有隨著房地產市場的火熱而上漲。

　　離開之時，該銷售熱情地邀請記者參加幸運轉輪的抽獎活動，末獎是——一袋3千克的大米。不遠處的獎品區，為了吸引看房者而準備的獎品還有很多沒有發出去。

　　去化緩慢、銷售堪憂，市場交易冷清冰封

　　林肯公園曾是亦莊區域成交最活躍的商住項目。記者了解到，在3·26政策頒布的前一年，整個林肯公園商辦類房屋的成交量是1022套。而從2017年到2018年3月26日成交量是107套，跌幅達89.5%。

　　林肯公園項目2014年開盤，距今已經銷售了4年之久，但售樓處目前仍在運轉，大廳內寫著“特價工抵房入市”標語的廣告牌赫然在目。“工抵房就是我們開發商把一些房子抵給施工方做工程款，施工方再將這些房子委託給我們進行銷售。”林肯公園銷售人員給記者解釋道。

　　而在網頁輸入“林肯公園工抵房”，僅有一家不知名中介平台於今年4月21日發布的一則資訊，“林肯公園二期，開發商工抵房，精裝修成屋，戶型方正，房源有限，抓緊”。

　　而尚品台湖於2015年末開盤，據銷售人員介紹，該項目共有4000余套房屋，現在還有1000多套沒有售出。

　　以租代售、改水改電，灰色地帶依然存在

　　事實上，商改住的開發商在設計規劃之初就盡可能迎合購房者的居住需求。儘管驗收時以毛坯房驗收，並沒有獨立衛生間等設施，但驗收合格後通過精裝修，就可以令房屋有了隔層和各種居住設施。

　　此外，為了能讓沒有購房資格的人順利買到，開發商也是使出了渾身解數。

　　位於豐台區的瑪雅科技村項目原本是總部基地（中國）控股集團旗下的一家酒店，企業為了在短時間內收回資金，便對原酒店房間進行“長租”。

　　圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

　　“這是商業項目，所以需要您注冊一個公司，然後用公司的名義和總部基地簽訂一份為期20年的租賃合約。到期之後，我們還可以續簽。”瑪雅科技村的銷售人員對記者說。

　　“我們可以幫您注冊公司，也能幫您雇會計幫公司做账，每年大概要產生7000元費用，但您可以把房屋地址租給別的公司用，我們也能幫您找，大概每年能夠7000元收入，正好收支相抵。”

　　但根據《合約法》，租賃合約最多只能簽訂20年合約。

　　對於記者沒有購買商辦房資格的問題，銷售人員則主動提出可以注冊公司，並推薦以公司名義購房的好處。

　　林肯公園的銷售同樣對記者說：“您以公司的名義購買，不會佔用您的個人購房（指商品住宅）指標。等房子升值了您出售，直接變更公司所有人就可以，房子實際上就變成了購房人的，這樣還沒有契稅。”但該工作人員表示不會幫助記者注冊公司和聘請會計。

　　而在尚品台湖的電梯間內，密密麻麻地布滿了諸如“代注冊公司”“改水改電”“代做账目”等與商改住項目息息相關的廣告，重倉此類項目的開發商，似乎也樂於默許這些存在。

　　近期針對商改住項目的維權事件也多了起來。比如，旭輝26街區的業主因為擔心自己的房屋能否繼續居住而打出了“霸王條款，欺詐業主”的橫幅。還有一些尚未收房的業主借房屋不達標的名義拒絕收房，以抗議房價下跌，企圖拿回自己先前付出的高額房價。

　　此外，3·26政策中“商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的條款消除了商辦類房產的金融屬性，但在記者探訪的多個商辦項目中，銷售人員依舊向記者表示，可以先付50%購房款，剩餘款項分期十年還清。而在通州運河核心區，有銷售人員甚至直接帶領記者進入公寓施工現場看房。