房租暴漲始末
8號樓工作室/出品
劉雪玉/文字
劉洋/編輯
多位房地產行業分析人士，不約而同地表示了一種悲觀的擔憂：強監管之下，一旦資本撤出，今年至明年將有很多長租公寓企業倒下。
胡景暉長租公寓爆倉“比P2P暴雷更嚴重”的預言，比起對手拆台、內部暗鬥，更令房屋租賃行業措手不及。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波問道，“資本推高租金的同時，為何還會有租戶願意租？”
北京市統計局數據顯示，2018年1月-7月，北京市租賃房房租水準較去年同期上漲3.1%。
而另一組來自中國房價行情網數據則顯示，不僅是北京，在過去1年中，全國的一二線城市中有13個城市的房租漲幅超過20%，其中，成都上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%，全國多地房租上漲成了普遍現象。
潘石屹說這是房子長期供不應求的結果，樓建波認為根源是供需結構失衡。
更多人難以給出房租上漲的主因，“房租上漲的原因太多”。長租公寓推動了房租上漲，但這又絕不是最大的誘因。
16年站到風口之上
實際上，胡景暉炮轟的長租公寓最早叫“房屋銀行”、“房管家”，這個概念從2002年至今已經在中國存在了16年以上。
直到2014年，才迎來互聯網和資本的浪潮，站到風口之上，第一次真正引起公眾的注意。
從1998年房改到2009年房地產限購政策開啟之前，國內的房地產市場處於建案快速發展階段，購房是當時解決居住問題的主要管道，租賃市場多以保障性的廉租房為主，也沒有引起過多關注。
直到2010年之後，在應對房價過快上漲的階段，國家陸續頒布支持租賃市場發展的政策。彼時，長租公寓這個新名詞開始出現。
2017年5月，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》。7月，住建部等九部委發布《關於人口淨流入口的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，全國12個城市開展租賃試點。
一系列利好政策，點燃了租賃市場。
2017年，大量資本湧入長租公寓領域。以房地產開發商為主體運營的長租公寓迅速擴張，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓；以中介為主體的鏈家自如、我愛我家相寓，體量已分別達到40萬間和50萬間。
同年8月，電商巨頭阿里巴巴跨界進軍租賃市場，阿里與螞蟻金服簽約在杭州搭建全國首個智慧住房租賃監管服務平台。
10月，京東與北京市住建委簽約，為北京住房租賃監管平台提供技術服務支持。長租公寓一時間成為資本競相爭搶的“蛋糕”。
當時易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測：2018年下半年，將是長租公寓的一個大風口。
胡景暉辭職事件，讓長租公寓概念衝出中介圈，成為社會議題。它不再隻關乎房客的命運。
中信證券的《房地產行業獨角獸系列研究報告》曾指出，如果一家公司認為長租公寓的核心盈利模式在於壟斷房源和賺取差價，這家公司就無疑站在了社會的對立面。
被遺忘的“堅石詐騙案” 資本不懂房地產
胡景暉離職風波後，與他共事9年的品牌總監孔丹回憶，在那場斷送了胡景暉18年我愛我家副總裁經歷的媒體電話會上，胡景暉講的內容與前一天晚上準備好的內容相差無幾，包括如果有媒體直接問，“自如、蛋殼是否推高了房租”的問題，他準備如何回答。
無非多說了一句：“如果再繼續高價收房、重裝修，繼續違規N+1的出租，會出現比P2P爆倉厲害得多的後果。”
“當天的電話會議還沒開完，我愛我家、鏈家等10家中介就已經被北京市住建委約談了。”孔丹回憶說。
在孔丹看來，胡景暉之所以這樣說，是為了提醒資本和政府，再這樣下去，長租公寓遲早要出事。
15年前長租公寓就曾引發群體事件，當年“堅石事件”轟動一時，後來趕上了非典，就被歷史遺忘了。
2001年，我愛我家布局租賃市場，是北京較早的長租公寓，當時叫“房屋銀行”。因為不能隨意使用“銀行”兩個字被叫停，後來改為“房管家”。
當時與我愛我家廝殺得你死我活的競爭對手就是堅石公司。
堅石的老闆通過借錢融資，在市場上大量高價收房後再出租。讓堅石公司始料未及的是，2003年北京爆發非典，大量房源租不出去，資金無法回籠，最終堅石公司的法人拿著已收到的租金，攜款潛逃。
公司人間蒸發，房東未收到房租，房客交了錢無房可住。2003年12月，在北京大鍾寺中鼎大廈的堅石公司總部，每天總有百十人聚集，損失金額無法估量。
“現在市場上的高價收房與當時的情況非常相似，一個公寓企業為了擴張高價收房，拿著這個租客的房租去收下一套房源，一旦企業的資金鏈斷掉，不說攜款潛逃，即使公司倒閉了，也很有可能發生黑天鵝事件。”一位業內人士分析說。
這位業內人士透露，大多數資本並不懂房地產，甚至在2017年的時候，資本界和券商界手裡都沒有一份針對房地產中介公司行業或者長租公寓行業的調研報告。
“大量的券商到了中介機構，談的都不是多麽高深的問題，而是中介公司給他們普及粗淺的房地產知識，講什麽是房地產行業，房地產行業都做哪些業務。”
但是，長租公寓本質是服務行業、利潤較低，資本跟投了幾年，如果還不見收益，就有可能撤出投資。“一旦資本撤出，今年至明年將有很多長租公寓企業倒下。”這位業內人士說。
在被預測為風口到來的時間段內，過度的資本運作已經開始為悲劇奠定基礎。
長租公寓企業資金斷裂發生爆倉的案例，近期在杭州出現。
據中國房地產報報導，杭州鼎家網絡科技公司（以下簡稱鼎家）因經營不善導致資金鏈斷裂，受害租客超4000人。
杭州鼎家的模式是先讓租戶綁定“51返唄”（現更名為“愛上街”）的網貸平台APP，一次性貸款租期所有的租金，然後再每月向網貸平台還貸。網貸公司會把錢一次性打給鼎家，而鼎家在已收了租客租金的情況下，並未將租金完全打給房東，而是繼續用這些租金高價收房。
網貸公司獲得租客的征信資料和還款，租客輕鬆找到房子，房東通過鼎家拿到房租。這看似是一個不錯的商業模式，也是一個一本萬利的好生意，但前提是在資金鏈充裕，永不斷裂。
被合力助推的房租
樓建波說，長租公寓推動了房租上漲，但這也絕不是最大的誘因。
按照中國房價行情網數據來看，近預售屋租漲幅比較大的城市都在一二線城市，而全國租賃規模大的地方主要聚集在一二線城市。
這些城市的就業機會多，人口流入量大，外來人口是租房的主力。
回顧往年的數據不難發現，全國住房租賃市場的大幅上漲主要集中在春節過後以及畢業季。
春季過後，返程務工人員帶動租賃需求上漲，畢業季和暑期，高校畢業生面臨擇業，房租也會迎來小幅度的增長。
具體到月份主要集中在每年的1月、6月、7月和8月。嚴躍進和樓建波也分別向新浪財經表示，季節效應是此次房租上漲的重要原因之一。
值得一提的是，北京、上海租賃市場房租上漲還有另外一個原因：拆違力度大。
嚴躍進說，北京上海等地嚴查違法建築，拆違導致市場上可租賃的房源進一步減少，合規的房源租金就會上漲，嚴查違法建築的做法是值得肯定的，但確實也衍生出廉價房源難找的尷尬局面。
一位看過內部數據的專家透露，這兩年，北京的拆違面積是新建面積的幾倍。
“有不少小中介機構在當時都大賺了一筆。” 孔丹回憶。
多位專家表達了同一個結論：房租上漲的原因太多，很難說到底誰是主因。
SOHO中國董事長潘石屹則認為，這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這麽低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質是逐利的，昨天租金低的時候租進來，今天租金高的時候再租出去，他們就可以賺到其中的差額，他們是在利用價值規律做生意。
“供不應求”之外，樓建波向新浪財經分析，“假如一套租金定價5500的房子，經過中介委託後能租到6000元。資本推高租金的同時，為何還會有租戶願意租？究其根源還有供需結構失衡產生的影響。”
加大房源供應 有用嗎？
在房租上漲成為焦點後，北京官方的處理很迅速，出手兩個舉措。
短期就見成效的手段是——北京市住建委、北京市房地產中介協會約談租賃企業，要求他們不漲租金，拿出12萬套全部存量房源投向市場。
另一種寄望於長期見效的手段是——北京將采取舉措迅速增加租賃房源供給，要迅速新建一批、改建一批租賃住房供應市場、緩解供需矛盾。
中原地產首席分析師張大偉對租賃市場仍有擔憂，“12萬套房源佔北京市場房源總比例的8%，對於依賴吃差價生存的租賃企業來說，到底能真的落實？還是為了短期避風頭？”
樓建波則指出，目前國內租賃市場以民營企業為主，從本質來看，資本是逐利的，未來應該有更多的國有企業進入租賃市場。
“我們的房源並不是不夠多，而是住房結構不能滿足供應。政府應該下大力氣在租賃住房結構上有所調整，增加更多的有效供應。”
樓建波稱，一方面，不是拿出多少套房源供應就能夠解決需求，要平衡各個區域的租賃需求。打個比方，企業或者政府拿出的房源都在郊區，地段偏遠，肯定不會見到成效。
再比如，租賃市場上更多需要的是一室一廳的戶型，而市場上的戶型多以兩室一廳或三室一廳為主，也不能稱之為有效供應。
“租賃市場有效供應少”這一說法，其實胡景暉在建議效仿香港頒布空置稅時也提到了，他說：“目前，北京約有10萬套的房子，既不出租，又不自住，而我們還頻繁的在郊區蓋廉租房和公租房。”
市場如何調整，政府如何監管，才能讓房租降下來呢？除了增加房源的有效供應，讓更多國有企業進入租賃市場外，胡景暉等業內人士所呼籲的讓農村集體用地進入市場、徵收空置稅等建議是否可行，就目前來看還很難有定論。
但是，正如多位專家指出，可以預見的是，在未來很長的一段時間裡，長租公寓必將進入強監管模式。
文章參考
易居地產研究院《中國住房租賃市場發展研究報告》
北京青年報《堅石卷錢事件 引發規範話題》
責任編輯：梁斌 SF055
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