“地產界崔永元”胡景暉離職背後：直斥資本推高房租

　　“地產界崔永元”胡景暉離職背後：直斥資本推高房租 住房租賃企業北京推12萬套房

　　時代周報記者 劉娟 發自北京

　　來源：時代周報

　　作別工作18年的我愛我家，創始元老胡景暉憤懣難消意難平。這場不歡而散，他自己同樣始料未及。

　　連續3個小時的問答，是胡景暉的謝幕表演。8月19日上午10點，北京通州宋莊同澤藝術館的地下室裡，胡景暉布置了一個簡陋的個人溝通會現場。沒有背景板，沒有冷氣機，三台風扇搖著頭對著台上的胡景暉和台下的30家媒體，但他有話要說。

　　在炮轟資本是租金暴漲的罪魁禍首，點名道姓批評二房東自如和蛋殼等之後，胡景暉出局了。是什麽造成了胡景暉的羅生門？是鏈家董事長左暉暗示我愛我家董事長謝勇的封殺警告令，還是謝勇卸磨殺驢以防胡景暉功高蓋主的狗血劇情，現在成了懸案一宗。

　　胡景暉筆名叫“胡一刀”，來自武俠小說《雪山飛狐》。他的離職，正攪和得房產中介江湖天翻地覆。這一次，資本再次成為眾矢之的，並促使北京市政府主管部門對住房租賃企業提出“三不得”原則及穩定租金的相關指導意見。

　　據時代周報記者了解，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業已共同承諾落實“三不得”要求，並拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

　　“未來3個月，自如將保證收出房兩端價格穩定，供給平穩，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應）。”自如方面8月20日晚間回復時代周報記者稱，他們新增投放市場的房源會維持租金不漲，此外，全國9城續約房源漲幅不超過5%。”

　　從行業“元年”到集中爆發，從粗線條輪廓到精細化運營，從落戶、教育等配套權益明晰到集體建設用地批準入市，從ABS產品相繼上市到類REITs產品獲準發行，短短時間裡，長租公寓開始重塑中國房地產新格局。

　　有進退有生死、有等級有層次，長租公寓內部亦江湖初成。進入這個行業不難，難在做大並持續盈利。如何保持冷靜和獨立思考？行業商業模式的演進又會如何？

　　離職羅生門

　　將時間拉回到四天前。

　　8月17日上午，原本要去杭州出差的胡景暉改變了行程，他在北京專門召開了電話會，試圖揭開近預售屋租上漲背後的真相。

　　“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，”面對一眾媒體和投資機構，胡景暉絲毫沒有避諱，他斷言，“這種行為擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。”

　　這波房租上漲聲浪，早在8月10日前後就已發酵。在鏈家旗下貝殼研究院的一份報告中，今年7 月的北京租賃市場格外火熱，成交量環比增長了 19.2% ，1平方米月租金 91.5 元環比上漲了 2.2 %。

　　其中，東城、西城、海澱和朝陽四區分別以1平方米月租金128元、127元、109元和104元位列前四，而租金漲幅排名前三的新奧洋房、三義廟北、城華園的環比漲幅分別達到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。

　　有業內人士戲稱，每隔半年，中介之間都有一場硬仗要打，風雨無阻。“行業在進步，拳頭變成了嘴仗。”貝殼研究院的這份數據迅速被中原地產、我愛我家等挑出了毛病，他們將房租上漲的矛頭毫不猶豫地指向了鏈家的拳頭產品自如等。

　　一篇名為《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》的貼子，更是將自如、蛋殼這兩家長租公寓品牌推上輿論的風口浪尖。在此之前，也有人將高房價的矛頭指向過鏈家，戲謔稱“調控就是調鏈家”。

　　左暉之於鏈家，胡景暉之於我愛我家，都不僅僅是企業的代言人，更是中介行業的意見領袖。胡景暉沒想到的是，“上午10點半散會，中午就有記者寫出新聞來。下午1時22分，謝勇就找我談話。他把我叫到辦公室，一頓臭罵”。

　　今年2月，昆百大A宣布完成對我愛我家的股權收購，促其“曲線上市”，成為房產中介行業的“第一股”。原昆百大A控制人謝勇也正式承接起我愛我家集團董事長、總裁的新身份。彼時，胡景暉位列我愛我家高管名單第七名。

　　在臭罵胡景暉之前，謝勇和左暉已經通了電話。這通神秘電話之後，胡景暉迎來的是長達4個小時的“末日審判”。

　　“謝勇兩次告訴我，左暉讓他管好我的嘴，管不住的話，鏈家將會在輿論上對我愛我家公開開戰。”胡景暉接到了封殺令，他說謝勇給了他兩個方案：其一，放長假休息，換句話說就是出局；其二，去管研究院和海外業務。隨後，我愛我家調整了胡景暉的權限，禁止他代表公司發聲，並不再負責公司品牌事務。

　　胡景暉作出了選擇，他在次日（8月18日）清晨9點發布了離職信，稱“因眾所周知的原因，在關鍵時刻，被乾淨切割了，會辭去我愛我家的所有職務”。

　　左暉迅速發聲撇清關係。8月18日中午，左暉公布和謝勇的聊天記錄，稱電話是謝勇主動打給他的，他不希望行業內鬥，同樣也對我愛我家內部事情沒有任何觀點。當天晚上，胡景暉和左暉通了30分鐘電話，他再度以人格擔保來否認威脅論。

　　沒有電話錄音，一些內容沒有辦法佐證。自始至終，謝勇沒有任何公開表態。他只在小範圍內講過一句，“清者自清”。

　　資本成眾矢之的

　　胡景暉已是自由身，但他依舊質疑左暉，“在左暉的邏輯裡，貝殼和自如都是對的，他有自己的戰略構想。但我認為他可能跑偏了，現在改還來得及”。

　　“一些被收購的房屋其實根本不需要重裝修、重裝配，但他們仍堅持包裝後高價出租，以此賺取租金上漲的差價。”胡景暉稱，運營企業不顧及房屋租賃市場長期穩定發展和租客的利潤，超出正常市場規律，收房、重修房。這種情況下，如果再繼續高價收房、重裝修，繼續違規的N+1出租，資金鏈斷裂，業主收不到房租，就會驅趕承租人，後果比P2P爆倉還要嚴重。

　　所謂N+1模式，通俗來講是二居室通過改造變三居室，三居室變四居室，在一段時間內，N+1模式是為解決房源供不應求，增加房源的重要方式。去年起，北京在整治中將自如的隔斷房敲除。目前，N+1模式是二房東實行的重要發展模式。

　　以北京東四環外的70平方米左右的兩室一廳為例，通常租金是7800元/月，不包括管理服務費費（每年一交，通常為一個月房租），但通過N+1模式可租到9000元。

　　樂派（中國）公寓集團董事長兼CEO潘喜鵬表示，“N+1模式造成了租賃價格的增長和大家爭搶房源的入口，因為只有N+1才能把房量的規模做出來，規模做出來，才有更多的資本、金融投進來，填補這個‘坑’，N+1模式是造成這個問題的核心點”。

　　胡景暉直指的就是資本。近兩年，資本高調出現在各行各業，通常的玩法是燒錢，衝規模，重增長。這片泛著金光的租賃藍海，同樣讓大批資本蜂擁而來。

　　以自如為例，今年1月，自如獲得40億元A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。

　　這是長租公寓領域截至目前最大融資額，左暉稱：這一天是“自如的成人禮”。自如CEO熊林迅速公布了軍令狀，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。

　　除此之外，自如還獲20億元儲架式ABS發行額度；綠城獲40億元住房租賃專項公司債獲批；保利發行國內首單房企租賃住房REITs；龍湖發行第一期30億元住房租賃專項債券；建設銀行與海爾集團簽署住房租賃合作協定；新派公寓與建行發起資產證券化專項並購基金等。

　　“資本在亮出獠牙，本來供需結構就緊張，長租公寓企業正在放大這種緊張，大量的資本在進入，可以形成壟斷性租金，”中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者說，這些大量的資本進入的是存量改造，只是通過更新或者分割獲得投資溢價，獲得差價，會直接拉漲租金。當下以北京等市場為代表，已經出現了幾十萬套長租型公寓，局部區域甚至佔比市場比例高達40%。

　　有房企代表則表示，“資本的思維方式是先做流量，不管賺不賺錢先成為頭部企業，形成一定規模的壟斷和聲勢。他們在初期會大幅提升租金去搶房源，搶佔市場，就給市場傳遞了漲價的信號”。

　　然而，長租公寓的利潤結構，決定了這並不是一個盈利太空豐厚的行業，對已經進場和試圖進場的玩家而言，依然有高風險考驗。

　　華興資本根據一系列數據，對長租公寓行業的息稅前利潤率做了敏感性分析。他們得出的結論是， 55%的拿房成本佔比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點，“無論是資源獲取端還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖，賠本出場”。

　　“市場或許無法承受如此不理性的發展。”在胡景暉看來，高價收房是在“乾傻事”，重裝修、N+1出租模式加劇租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場胃口，“2018年將是長租公寓的死亡之年”。

　　競爭在加劇，市場也在試錯。與資本賽跑，就意味著有人吃肉有人陣亡。自2017年以來，至少有GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家長租公寓企業宣布倒閉。

　　租賃期待長效機制

　　高漲的租金引起了各方的警覺，官方約談正起敲山震虎之效。

　　8月17日，北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出“三不得”和“三嚴查”。

　　其中包括住房租賃企業，不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約方式搶佔房源等。

　　與此同時，北京相關部門同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查，並提出“三嚴查”：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。

　　張大偉表示，“約談自如等企業是調控的開始，預計針對租賃市場的調控政策將很快頒布。實際上，住建部從年初就開始關注資本對租金的影響”。

　　“從民生屬性看，租金的重要程度要大於房價，政府應加強對租金水準的管理。” 清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，當前，熱點城市中很大一部分群體通過租賃市場解決住房問題。要建立租賃市場監管體系，增加平價房源供給。

　　事實上，黨的十九大以來，住建部曾在多個會議提出，要研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。

　　據時代周報記者多方了解，目前，住建部正在加快建立這一體系，並細化評價單元，對未能實現“穩房價、控租金”等調控目標的責任主體堅決問責。

　　這就意味著，評價體系中，“房價”將不再是惟一的指標和參數，租房市場、共有產權房的居住滿意程度，也可能作為評價地方政府調控成效的指標之一。

　　自如方面迅速給出回應，稱“不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。自如、長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力；其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。”

　　“過去十年，北上深的走勢都是春節上漲、短暫下行、七八月最高峰，9月進入下行，無一例外；租金與城市人口淨流入、就業率、租房供應的總量、結構、品質最直接相關，以今天中國一線城市的租住供需看，已經完全進入市場化階段，” 自如CEO熊林稱，

　　今天中國一線城市至少30%以上的人口需要租房，比例仍會上升，租房供應的核心要依靠個人房源，這導致客戶和業主兩端都極其個性化，存在供需結構錯配、時間錯配、品質錯配、服務錯配的核心矛盾。但經過6年發展，租賃機構化佔比也不足3%，自如在北京佔比也不過8%，自如客戶端的價格漲幅遠低於市場整體漲幅。

　　約談的作用是立竿見影的。據時代周報記者了解，北京市房地產中介協會在19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實“三不得”要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

　　其中，自如8萬間，相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔術方塊公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725間。

責任編輯：李鋒