租金貸暫停衝擊中介資金鏈 多地房租價格下調

從房租上漲“風暴”到部分長租公寓“爆倉”，近兩個月的租賃市場波瀾迭起。在監管部門屢次出手整治租賃市場後，部分城市的租金價格開始呈現下降趨勢。

北京房地產中介行業協會發布的最新數據顯示，10月份，北京住房租賃市場量價繼續回落，成交量環比下降約8%；租金方面，自如整租的租金環比下降5.5%，相寓租金環比下降4.3%。

而據愛上租的統計，杭州、南京、蘇州等地自8月下旬開始，租金也出現幅度不等的回調。

貝殼研究院院長楊現領告訴財聯社記者，目前租金水準確實已下降，未來下降速度可能會更快一些。除市場進入傳統的淡季這一原因之外，近期市場遭遇監管後，租金貸暫停對中介整體的衝擊比較大，在這種情況下，企業都會盡快出房回籠資金。

“租金貸暫停後，企業為了獲得更多現金流，只能通過降價來換成交，不過此舉造成了公寓企業損失。“愛上租聯合創始人徐毅表示。

據財聯社採訪了解，目前多地主要從幾方面對租賃市場進行管理，首先是租金貸管理，規範租客辦理流程、規範金融機構、限制企業辦理比例及資金用途監管；其次是發布房源的真實性、租賃房屋安全，以及分割改造和出租管理。此外監管部門還對多家中介企業進行了處罰。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“中介目前應該說更‘乖’了，違規的做法少了，減少了很多虛假房源，行銷的口徑也相對一致。此類查處，對於行業整頓和市場規範有積極作用。”

不過在原我愛我家副總裁胡景暉眼中，中介企業雖然變得收斂了，但只是暫時的收斂。據胡景暉介紹，目前政府稽查下，部分中介機構對原來租客續約的漲價取消了，但只是暫時不漲了，到年底再議。

事實上，監管部門的管控以及多家銀行暫停審批租金貸，令相關企業倍感壓力。

“租金貸暫停，效果如同抽貸，會造成房源停收、出房遇阻、現金流告急等情況，這種情況再持續一段時間，會給更多企業帶來現金流壓力，從而導致部分企業倒閉。”徐毅向財聯社記者表示。

隨著近幾年各路資本蜂擁而入長租市場，長租公寓在快速擴張的同時，風險也隨之凸顯。從去年2月至今，全國已有10家長租公寓機構先後爆倉，多數因經營不善而陷入資金危局。

近期，長租公寓運營商“寓見”也被曝資金鏈斷裂。據接近寓見公寓的人士向媒體透露，最近兩月相關部門加強監管，一些金融機構先後撤離，叫停“租金貸”，是寓見資金鏈出現斷裂的原因之一。

“行業早期粗放式發展，缺乏有效的資金監管，資金被挪作他用；部分公寓企業缺乏經營經驗，虧損嚴重；前期擴張速度過快及最近房租貸暫停，導致部分企業現金流告急。”一家長租公寓的高管告訴記者。

中原地產首席分析師張大偉表示，長租公寓企業已經全面金融化，現在的長租公寓不是單純的租賃企業，而逐漸成為“金融企業”，尤其是金融化帶來的“資金池”，這種金融工具帶來巨大的市場風險，資金池最大風險是可以掩蓋問題，後移投資風險。

徐毅則認為，“任何金融產品無好無壞，關鍵在使用者本身。後期通過融資資金監管、運營數據檢測、授信額度可控則可以幫助優質的公寓企業健康發展。既解決租客支付壓力大的問題，同時還解決企業融資難問題。因此，監管我們也是非常認同和支持的，但不是全面否定、暫停。”

“目前租賃市場最大的問題是缺乏數據，有多少房源在長租公寓運營商手裡，涉及多少租客，有多少資金被挪用，都沒有一個整體的數據。”胡景暉說。