國資入股民營房企，滋味幾何？

文字 |「無房」

圖片 |「網絡」

2019年，房地產史上融資最難一年。

5月，銀保監會發布“23號文”整治房地產業融資亂象，7月和8月監管部門繼續密集發布收緊政策，嚴控房企融資渠道，對發債、信託、開發貸均進行限制。

於是出現了這樣一組數據：2019年1-10月，根據人民法院公告網的數據，有408家房企倒閉。而整個2018年，破產房企的數量是458家。

在2019年730會議文件中，有這樣兩句話值得深思：

|采取具體措施支持民營企業發展，建立長效機制解決拖欠账款問題。加快“僵屍企業”出清。

|推進金融供給側結構性改革，引導金融機構增加對製造業、民營企業的中長期融資，把握好風險處置節奏和力度。

再看市場，2019年下半年，有太多地產公司密集融美元債券，不管利率高低，都是清一色用來借新還舊。這是在如今金融政策下很多房企的選擇。

借新債還舊債，實現債務轉移。以前的債務情況基本上是欠國內的，而這樣的過程就盡可能把風險轉移到美元上。

欠美元了後面怎麽處理呢？能還上當然最好，如果還不上有兩種方式，一種就是破產，也就是“企業出清”，一種是央企國企低價收並購，而這就是供給側改革。

於是，回到今天的主題——房企國有化。

國資入股民營房企的行為可以追溯到很早的時間，但全域大眾對國資入股民營房企的集體關注，始於四年前那場堪稱世紀之戰的萬科股權之爭。

四年過去了，“國企”萬科到底怎麽樣了？其他國資入股的民營房企，滋味又是如何？

知乎上有個問題：地產行業有哪些事情最值得拍成電影？

有3萬多人讚同回答：萬寶股權之爭。

這場時間長達兩年之久的商戰，最終的結果是：萬科易主，央企退出，地方國企強勢進入。監管從觀望到嚴厲介入，決定了事態的最終走向；而攪動市場、利用了遊戲規則的野心家則最終出局，被更大的政治導向所鉗製。

這場曠日持久、複雜異常的經典商戰背後，不僅體現了法理與情懷、資本與實業、商業與政治、公司治理與公眾輿論的持續拉鋸，更是新的歷史時期中，國資與民企關係變化的指向標。

要說國資和民營房企的故事，必須回到2015年那個冬天。而參加這場商戰中監管層所起到的作用，或許能更好地看清國資與民企們的關係本質。

2016年7月4日，經歷了漫長停牌期的萬科開盤即跌停，隨後寶能系繼續增持，比例達到25%；

7月12日，萬科斥資近130億收購黑石集團旗下部分資產，被外界猜測為管理層正出讓股權換取日後的控制力，隨後萬科否認涉及股權交易；

7月19日，萬科管理層向證監會舉報钜盛華資管計劃違規，寶能系隨即反駁；

7月21日，深交所發函批評萬科與钜盛華信息披露程序失當，雙方“各領黃牌”；

8月，恆大突然急速增持萬科，截至11月底，已耗資362.73億元收購萬科14.07%的股權，成為第三大股東。

此時戰爭陷入膠著。華潤沉默，重組方案被擱置，寶能系依舊激進但已受到監管限制，新入局的恆大的意圖也難以揣測。

膠著之時，市場之外的監管層的態度突變，成為了推進萬科股權紛爭的重要變量。

險資反覆舉牌實業，成為監管層態度驟變的原因。

2016年11月15日，南玻董事長、CEO等8名高管集體請辭，被外界視為大股東寶能系“血洗南玻董事會”；在隨後的11月30日，寶能系增持格力股份至4.13%，深交所發函詢問其真實意圖，董明珠則怒斥“杠杆發財是對實體經濟犯罪”。

監管層開始表明態度。12月3日，證監會主席劉士余在一次會議上忽然語出驚人稱部分險資是“土豪、妖精、害人精”；12月5日，保監會出手叫停寶能系前海人壽的萬能險業務，並稱“保險業姓保、保監會姓監”，重申了強化險資監管的態度。

此後，恆大態度急轉。12月17日，恆大集團副主席、總裁夏海鈞在接受採訪時稱看好萬科長期發展，但“無意也不會成為萬科的控股股東”。

而在此前，監管層原本並不願意多言。

2015年12月18日萬寶之爭剛開始發酵時，證監會曾對外回應：市場主體間的收購與被收購只要符合相關法律法規的要求，監管部門不會干涉。

即使到了2016年7月萬科舉報钜盛華資管計劃違規，證監會也只是批評兩家信息披露的程序問題，並未真正介入。

在漫長的萬寶相爭中，人們曾以為手眼通天的姚振華，被證明只是善於鑽研和利用遊戲規則。而這一次，喜愛鑽研的潮汕商人落入了更大的政策導向的製約中。

從2015年到2016年，中央經濟工作會議的口徑從“發展實體經濟”提振到了“著力振興實體經濟”，資產價格泡沫與系統性的金融風險被著重防範。而寶能通過杠杆資金進入實業的方式，恰恰戳到了監管層最敏感的神經。

從這個角度上來看，“萬科股權事件這次出現轉機，完全是搭便車。”市場主體之外的監管層雷霆之下，萬科的局勢終於在一種不那麽市場化的遊戲進程中明朗化。

上文提到，險資反覆舉牌實業，成為監管層態度驟變的原因。

2017年6月，深圳地鐵最終拿下29.38%的股份，成為萬科的第一大股東。曾幾何時，華潤入主萬科的方式被視為國企混改的理想模式，“國資控股，放手企業自由發展，國有資產增值保值”。

在成長為全球第一大房地產企業的過程中，萬科與華潤度過了長達十幾年的“蜜月期”。華潤從不插手萬科的日常經營，後者則用持續增長的業績分紅與股票表現來回報大股東的信任。

一度，萬科與華潤之間有著不成文的約定，前者從不主動挖華潤置地的人，在關鍵業務上也避免同業競爭。

因為懷念過往的好時光，人們對深圳地鐵似乎抱有類似早期華潤那樣的期待。

不過，時代已經悄然發生了變化。

|王石的迷之微笑，某種程度上展露出國資入股的複雜滋味

2015年9月，《中共中央、國務院關於深化國有企業改革的指導意見》明確指示，要“全面推進依法治企，加強和改進黨對國有企業的領導，做強做優做大國有企業”。

2017年3月，深圳市國資委召開直管企業及下屬上市公司主要負責人工作會議，萬科列席並進行了相關分享。

外界認為，此舉意味著萬科已被劃歸為深圳市屬國資房企；而到了2017年9月，在一份深圳市國資委表彰地鐵集團的文件中，萬科更是被直接稱呼為“市屬國資企業”。

今天的萬科，已經從城市配套裝務商升級為城鄉建設與生活服務商。萬科的掌舵者，從行業引領者王石變成了“當好農民種好地”的鬱亮。

據稱在深圳地鐵成為大股東之後，萬科在部分城市積極推進“兩學一做”（學黨章黨規、學系列講話，做合格黨員），而以往這類活動在萬科很少出現。

萬科陷入了行業與時代的悖論中：一方面，萬科需要國資的背書，未來甚至要成為國企改製的典型與範本。另一方面，市場始終擔心萬科陷入國企化與平庸化的窠臼。然而，無論看漲看衰，“國企”萬科已經步入了新的征程。

在萬科這個典型之外，還有更多的民營房企也在體會著國資入股後的萬千滋味。而險資成為最重要的“白衣騎士”。

自2014年掀起地產股投資熱潮以來，整個保險行業紛紛扎堆房企。“險資房企”赫然顯現。2019年，險資對地產公司的興趣有增無減。

7月26日，中國平安通過配售及有條件認購，買入中國金茂15.20%股份，成為第二大股東。截止2018年12月，遠洋集團險資合計持股達59.17%，分別是中國人壽和安邦保險。

到2019年3月，金地集團險資合計持股達50.26%，分別是生命人壽和安邦保險；中國平安持股融創達40.73%。

毫無疑問，眼下的每一筆資金對於金茂而言都十分重要且有用。

據公司2018年財報披露，截止到年末，金茂的計息銀行貸款和其他借款為879.73億元，同比上漲了23%。其中，219.76億元需要在一年內償還，而其持有現金和現金等價物為213.24億元，僅能覆蓋短債。

眼下中國金茂的資金面是偏緊的，它亟待一筆資金來平穩過渡，中國金茂表示，引入平安有利於雙方未來在城市運營拓展、項目開發、金融產品等方面加強和拓展更大的合作空間。

引入平安背後，也是國有企業混合所有製改革的進一步推行。而多金的中國平安則需要有優質的標的來完成總資產的保值與增值。

這些年，中國平安牽手過的房企還包括朗詩、旭輝、碧桂園、融創中國、華夏幸福等，這些投資讓中國平安獲得了高額的回報。

但平安的野心或不僅止步於此。例如，作為華夏幸福的“戰略投資者”，平安系在入股華夏幸福之後，就向華夏幸福董事會派駐了兩名董事：平安人壽總經理助理孟森、平安資管戰投團隊董事總經理王威。

而兩者的合作也深入到方方面面——2018年9月26日，中國平安與華夏幸福簽署戰略合作協議，雙方將成為戰略協同企業，在產業新城、綜合金融服務和新興實業協同發展等領域加強合作。

產業新城、康養業務，這都是平安目前或者未來的發展方向。這家多金又凶狠的險資企業，正和民營房企一起謀求更多的可能。

相比於萬科，在另一個民營房企“國有化”典型的故事裡，綠城的“宿命感”要強烈得多。事實上，五年前中交開始進入綠城時，綠城今天和未來的命運也許早就被注定了。

成立於2011年的中交地產，是中國交通建設集團有限公司獨資設立的房地產企業。然而同為央企，其在行業的規模和發展，相比於保利、中海不可同日而語。

在2017年喊出“央企前三”的豪言壯語之際，中交地產的業績還在百億元級別，而其想要追趕的目標保利和中海，彼時的流量金額就已經分別達到了3000億元和2000億元。

到了2018年，中交地產的銷售額為148.77億元，而保利的銷售額已經達到4048億元，中海則為3012億港元。

中交地產背負了中交集團這個世界500強企業在地產板塊做大做強的雄心壯志，但多次整合未達理想目標，綠城中國變成了其實現地產大夢的最重要依托。

中交地產內部人士曾表示：“綠城對中交來講很重要，把中交地產的業績和綠城的業績加在一起，基本上就等於地產集團的業績了。中交的業績壓力那麽大，中交的最終計劃當然是並表綠城，並不是外界所謂的合並重組。”

因此，“中交化”綠城注定是要脫胎換骨的。而更為重要的是，綠城找的這個“國資”大大，自身也是一堆問題纏身。

7月15日，中交地產發布上半年業績預告，報告期內預盈9200萬元，同比下降83.01%。

今年上半年，在克而瑞TOP200銷售榜上（全口徑金額），中交以121億元排第88位，綠城以495.5億元排第29位，即使按兩者合計後的616.5億元計算，也未至千億元，隻排在20名開外。

就在中交發布半年業績的前幾日，上任僅7個月的總裁耿忠強宣布請辭，隨即前往杭州赴任綠城執行總裁一職。與此同時，綠城執行總裁李永前回歸中交，接替耿忠強的位置。

近幾年來，中交都在進行頻繁的人事調整，涉及董事長、總經理、黨委書記、董事、副總經理等多個重要職位。

去年9月，中交地產董事會還進行過一輪“大換血”，包括地產集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內的6名董事集體卸任，“推進房地產板塊重組整合工作”被解釋為人事變動的主要原因。

但眼下，一輪輪換血並沒有讓中交的房地產業務走出低谷，整合初期曾宣稱“未來要做房地產業務裡央企的第一第二名”的豪言壯志，如今變成了業績爆雷後“全力以赴推動各項年度目標全面完成，以圓滿業績將高質量發展落到實處”的妥協和無奈。

中交地產自身房地產業務發展有限，勢必把綠城當做“最大期望”，而綠城一旦被賦予這樣的使命，綠城下半場的命運著實堪憂。

2019年綠城出現的種種問題，或許還只是個開始。

無房 · 矩陣