險資撥亂反正後，平安又在大舉“侵入”地產

圖片來源：視覺中國

地產與金融是牢不可分的“密友”，資金實力是決定房企發展規模的關鍵。近年來，從投資房企到收購物業，銀行、保險公司等“金主”都在以各種形式深度介入地產。不少險資也因此成為了隱形的地產大鱷，中國平安即是其一。

近日，中國平安以每股4.8106港元認購中國金茂17.87億股配售股份，同時，中國金茂現股東新華保險以同樣價格認購1555.9萬股配售股。交易完成後，中國平安持有金茂現有已發行股本約15.42%，並取代新華保險成為金茂第二大股東。

新股東中國平安的入場對金茂而言意義重大，在帶來合作機會的同時，也擴大了金茂股東基礎及資本規模。同時，這也是其混改的再進一步。

引資+混改

本次交易後，金茂的股權結構發生了重大變化，除了中國平安晉升為第二大股東，第一大股東中化香港的權益下降至34.15%；第三大股東新華保險持股9.32%，股比提升0.14個百分點；公眾股東佔比不變，仍為41.11%。

在此次交易中，平安和新華保險將分別耗資85.97億港元和7485萬港元，兩者合計約86.7億港元，這筆資金將在很大程度上緩解金茂的資金壓力。金茂2018年年報顯示，截至2018年末，其計息銀行貸款和其他借款為879.73億，同比上漲23%，其中，一年內到期借款為219.76億，而同期其現金和現金等價物僅為213.24億。

在2018年首次突破千億、實現業績增長84.7%後，中國金茂將2019年的目標鎖定在1500億，其也在加大投資力度。今年上半年，金茂買地支出達271.5億，比去年同期的157.2億上漲75%。

今年以來的多次融資和出售項目股權動作使金茂陷入“資金緊張”的質疑聲中。目前為止，金茂的融資金額已超百億，而5月以來，金茂連續出讓了位於北京、長沙、上海、合肥等地的項目股權，其中5宗為出售，3宗為通過增資方式引入新的投資者。

一位不願具名的業內人士表示，近期金茂的投融資動作比較活躍，類似募資本質上也是為了積極配合投資項目和後續的運營。“近預售屋地產市場資金面呈收緊趨勢，企業需要防範資金方面的壓力。從後續市場的發展來看，金茂確實需要積極關注資金方面的問題和部分地塊項目的運作。”

但光大證券認為這是金茂進行混改的第三步，此前金茂在2015年引入了新華人壽和來自新加坡的基金作為戰略投資者。“一方面，混改持續推進有助於提升金茂經營活力、促進利潤釋放、增加財務杠杆靈活性；另一方面，平安入股或可為金茂在多元化融資及獲取城市運營項目方面提供支持。”

中國平安的地產局

金茂與平安彼此都不陌生，在地產項目的開發上，二者都曾為對方的“白衣騎士”。金茂曾收購平安不動產昆明呈貢東部項目66%權益，也曾入夥平安武漢110億地王。而平安則曾為金茂杭州濱江項目增資16億，並曾傳出為金茂青島中歐國際城輸血。

不止中國金茂，整個地產行業對中國平安都不陌生。自2007年進軍地產後，中國平安在十數年間已入股碧桂園、融創、保利、旭輝、金地等多家房企，儼然是“隱形地產大亨”。

早在1995年，設立了平安物業的中國平安便開始試水地產。2007年，平安一年內三次豪擲重金正式向地產進軍：23億元收購西高速公路股權、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區地塊。福田區中心區地塊也成為目前深圳已建成的第一高樓--深圳平安國際金融中心。

目前，中國平安的地產運作主要以平安不動產平台為主。從平安不動產的發展歷程看，平安一直緊跟地產行業發展趨勢：2011年啟動養生度假項目啟動；2012年發力商業地產業務領域，2016年啟動產業發展業務，2017年布局長租公寓業務。

但地產並非中國平安的強項，其更多是通過入股大型房企、與大型房企合作拿地開發等途徑，實現在地產領域的擴張和利益收割。目前，平安是碧桂園、旭輝集團、華夏幸福、融創中國的排名前二的大股東。

與其他險資被房企視為“門口的野蠻人”而頗被忌憚有所不同，中國平安向來很受房企歡迎，這源於其“錢多話不多”、隻做“有一席董事位的安靜股東”的克制。此番入股金茂，平安亦表示，“此次收購屬於偏長期性的財務投資，在養老、健康產業方向具有戰略協同效應，但不會參與實際經營管理。”

地產行業的高速發展使“財務投資者”中國平安收獲頗豐。以碧桂園為例，2015年4月，平安系以每股2.816港元認購碧桂園22.36億股。隨後，碧桂園業績異軍突起，股價也開啟主升浪。2018年2月中上旬，平安系在二級市場大舉減持碧桂園3132萬股，套現4.55億港元，獲利至少5倍以上。而其2017年年報顯示，旗下地產（含投資性房地產）價值高達2093.22億元。

不過，中國平安對房企的“押注”並非全都順風順水，對綠地的投資即是一次“失算”。2013年12月19日，綠地集團完成21億股增資擴股，平安創新資本通過資管計劃購入綠地股票，斥資58.28億認購10.37億股。但綠地在2015年上市後，股價持續下行，在2016年至2017年兩年內跌幅高達53%。

2016年7月至2017年第三季度，平安開始持續減持綠地，這也讓綠地控股股價 “跌跌不休”，甚至一度跌至每股7元以下。

但作為地產投資高手，中國平安仍會繼續深入。上述不願具名的業內人士表示：“中國平安資金實力雄厚，其作為機構投資者也要不斷尋找投資機會。目前來看，地產業務的投資收益要好於其他領域，而且更為穩健。從實際情況看，這兩年對險資已經撥亂反正，這個時候會有更多拿地和聯合開發等動作。”

今年1月28日，銀保監會發布相關文件，鼓勵保險公司使用長久期账戶資金，增持優質上市公司股票和債券，其中包括房地產。