重磅！房地產信託或將暫停！

先來看5個消息——

7月3日，監管部門對部分信託公司開始了“窗口指導”。簡單總結：房地產信託規模不超過2019年6月30日的規模，未備案項目一律暫停；地產公司並購類也算房地產項目，全部暫停；

7月6日，房地產信託過快增長被“點名”控制。銀保監會開展了約談警示，要求信託公司控制業務增速，提高風險管控水準。

7月10日，部分銀行開始被“窗口指導”。監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行，要求控制房地產貸款額度。

7月11日，據傳國投泰康信託 、光大信託暫停房地產信託業務 ”的消息。

7月17日，中國銀保監會向至少10家信託公司發出窗口指導、約談或警示，要求收縮房地產信託業務。

我們會發現，7月剛一開始，一面是信託、銀行被“窗口指導”。另一方面金融信貸開始全面收緊房地產信貸融資，監管機構亦開出多張地產貸款罰單。

7月4日、5日兩天，寧波銀保監局開出39張罰單，對十多家銀行開出總額約1275萬元的罰金。

這是非常明顯的房地產融資信貸的收縮，房地產市場似乎一下子風聲鶴唳。

原因呢？一些業內專家說——

1、 與這一輪土地市場轉熱有關，地產公司回歸一二線拿地幅度比較大，地產項目增得太快。

2、 房企在2019年面臨償債高峰期。

但其實，這些分析只是表面現象，想要看到真相，我們可以再看下面三個新聞：

這三條新聞分別是2018、2017、2014年同期關於房地產信託相關信息。大家注意看這幾個新聞的時間和月份，會發現兩件有趣的事：

1、 每年7月前後，銀監會總會整治、點名、收縮甚至暫停地產信託業務。

2、 這裡面沒有2015年和2016年。

我們先看為什麽銀監會總會在7月前後開始政策性喊話房企融資呢？

簡單說，兩個字，“周期”。

正如樓市有淡旺季一樣，房地產融資信貸也是有季節性周期的。

關於房地產融資信貸可以從兩個層面看，一個層面是針對個人的融資信貸，另一個層面是針對開發企業的。無論是針對開發企業還是針對個人，都遵循一個基本邏輯，那就是每年年初是銀行額度最充足的時候，相對應的一般年底是沒什麽額度的，會適度收緊。

比如請看下面這個針對個人抵押貸款通知：

另外，體現到個人抵押貸款，也是在7月前後從下調轉為上調。

比如截止到7月19日，南京有17家銀行分（支 ）行，首套房貸利率全部執行基準上浮15%。；

西安監測的11家銀行，只有西安銀行一家銀行上浮10%，其余均上浮15%；

成都人民銀行成都分行要求銀行一手房抵押利率首套不得低於基準上浮15%；

廣州部分銀行將首套房貸款利率調整至基準上浮20%；

天津、蘇州、福州、寧波、南寧等地房貸利率均有之前利率下調轉變為再次上浮。

整體來說，每年過了6月，銀行額度受管控開始日趨偏緊，無論是針對個人還是房企都一樣。區別在於針對房企的措辭或者政策面看起來更嚴格。

另外還有一點大家需要注意的是，在中國所有政策頒布之前一般會有兩三個月的吹風，也可以叫做“壓力測試”。因為即使要收縮開發企業的融資信貸規模，也不能一刀切，總要留有緩衝的時間。上層總的思想還是希望”健康、平穩“，並不是要打壓房地產行業，更不是要整死開發商。

所以如果你把類似新聞連連看，就會發現，7月先後就會出現類似“點名”、”整治“的新聞，一般10月前後會出現“實質性暫停”新聞。，

如果你了解了這一點，作為一個普通購房者，你就可以很輕鬆的知道什麽時候是一年中最佳簽單時機？什麽時候可以不用著急，等一下也無妨？

年初額度是最充足的，但是利率下調是一個循序漸進的過程，直到四五月份基本上才能確定一年中利率的最低水準。

所以當有人在5月份問2019年到年底有沒有可能基準的時候，我的回復是不可能。因為5月份絕大多數的一二線城市的首套都是上浮10%左右。

但是，今年情況有一些特殊，因為高層419的表態，直接導致2019年小陽春提前結束，反映到融資信貸也是一樣的。

從5月開始，房地產的融資信貸，無論是個人還是開發商，都已經開始趨嚴，6月份就非常明顯了，所以在5月的時候，我就說過，信貸寬鬆要結束了，單子還沒走完的要快了，無論是開發商還是個人，再晚就不好批了。

在這一點上，開發商是具有靈敏度的，所以我們會看到一個現象，2019年5、6月土拍市場風起雲湧，從二線燒到了三線，表面看是開發商瘋狂拿地，事實上是開發商在盡可能的爭取額度。就好比個人房產投資是囤房屯債，開發商是囤地屯債，大家的出發點是一樣的。

如果我們將樓市季節性周期和房地產融資信貸周期二者聯合到一起，那麽對於購房者你就能清晰的看到，每年最佳買房時機，新房是在11、12月大定，拖到第二年的3月辦抵押；二手房應該是12月、1月下定，拖到3、4月份過戶抵押。既可以買到最便宜的價格還可以付出較低的融資成本。

（但今年還有一點特殊就是針對小微企業的經營貸力度很大，這是因為國家政策的傾斜，不是以點概全。這也是另一個話題在這裡不展開了。）

我們再看為什麽沒有2015年和2016年。

我們看一下這兩年關於融資信託的新聞——

我們參看2015年房產信託半年研究報告，會發現2015年，因對房地產市場本身信心不足，開發商不敢拿地，因此2015年是全面頒布政策刺激的一年。

而2016年則是全面的寬鬆，因為去庫存。

因此，拋開每年的小周期，從2015、2016年政策面對房地產信託的政策和態度，可以作為下一輪啟動信號依據之一。

目前看2019年政策面對房地產信託的態度和政策，2019年是不具備條件的，這也就是為什麽從2019年年初到今天，面對上半年小陽春、地王、搶房、限購放鬆等等，我們依然堅定不移的認為，2019年沒有大漲行情，亦不是大漲的起點的原因。

我們再回到本文的開頭，2019年7月面對政策面對房地產信託的全面收縮，毋庸置疑的是，開發商的苦日子已經開始了。

但有一點大家需要注意：相比2017、2018年的7月，2019年的7月開發商不僅要面對政策的壓力，還將面對大家心態正在發生變化壓力，可以說2019年的下半年，開發商是異常艱難的。

在過去三年，從2016年7月到2019年7月，整整三年。

樓市除了每年10%左右的季節性漲幅，一點主升浪啟動的氣息都沒有。

2019年行至年中，大家會看到：

一方面部分未限購的三四線城市，土拍火熱，市場火熱，房價逼近省會；

另一方面，一線樓市波瀾不驚，二線整體趨穩，房子不好賣，二手房掛牌量激增。

所以，越來越多的人心態發生了變化，越來越多的人對樓市走勢感到悲觀，對整體宏觀經濟環境感到無法判斷。

事實上關於這一點，我們在《樓市一線聲音》第一季074期《2019年，中國房地產正在下一盤大棋》已經解析過。

原因我們在前面洋洋灑灑的分析過了，簡單綜述其實還是兩點：

1、 中國房地產背後的基本運行邏輯

2、 中國樓市是政策市

我經常在節目裡說的一句話就是樓市的走勢，是算出來的，不是蒙出來的。

房地產其實沒有什麽秘密，有的就是科學！從原理到技術，從現象到真相，誠意推薦我在破竹獨播欄目《大白的樓市一線聲音》，這門課就是給你解釋中國房地產的一些困惑，同時帶你找到創造和保衛財富的正確道路。

那麽，相比2019年，更多人的更想知道2020年，在樓市長周期究竟是怎樣的存在，我們的結論是2020將是樓市心理建設最艱難的一年，關於原因以及面對2020年的樓市該如何應對，這將是我在《大白的樓市一線聲音》的近期的內容。

另外，我們還關注到，貨幣政策在年底將會有一個轉變。這源於今年4月中旬央行應對全社會杠杆率的反彈，對貨幣寬鬆輕踩刹車。雖然當時正值包商銀行事件，所以給予中小銀行、非銀機構了一些松動，但收緊趨勢是沒有變化的。

那麽在這種趨勢下，下半年上層會綜合平衡兩個問題：

1、經濟增速對中國仍然具有重要意義。

2、面臨外部不確定性的潛在影響。

因此，2019年年底貨幣政策會再度寬鬆加力，這對2020年會是怎樣的影響呢?這也將是我們近期的內容。

經濟世界好比大江大海，個人資產投資則像大江大海上的一葉行舟。

你能不能很好的研判局勢，見風使舵、順流而行，決定了這艘小船行進的速度和安全度。未來3年，我們身邊80%的房產投資，注定都是陪跑的，如何成為剩下的20%？這也將是我們近期的內容。