李庚南：房產二次抵押的是與非

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　房產“二次抵押”本身是否合規、隱伏怎樣的風險？在房地產領域融資日趨收緊的情況下，“二次抵押”究竟會帶給市場怎樣的“小確幸”？市場沸沸揚揚，媒體眾說紛紜，其中諸多認識亟待澄清。

　　近期，關於放開房產“二次抵押”的消息在北京、杭州等地不脛而走。這對於撲朔迷離的樓市而言，仿佛是一劑過期的嗎啡，透出病態的興奮。房產“二次抵押”本身是否合規、隱伏怎樣的風險？在房地產領域融資日趨收緊的情況下，“二次抵押”究竟會帶給市場怎樣的“小確幸”？市場沸沸揚揚，媒體眾說紛紜，其中諸多認識亟待澄清。

　　“二次抵押”是否合規？

　　從寬泛的意義上理解，“二次抵押”是將已設定抵押的資產再次向特定債權人抵押以獲得追加貸款的融資行為。其前提是已抵押資產存在余值，即按照既定抵押率折算之後的價值（估值）超過所擔保的債權，實際上相當於余值抵押。

　　我們知道，銀行貸款不僅要看抵押擔保，更重要的是要看企業的市場經營狀況，要根據企業現金流、償貸資金來源等合理確定企業借款的額度、期限。並非有多少資產就可以按一定比例貸多少款，最終決定貸多貸少的決定因素是企業正常生產經營的合理融資需求。這就勢必存在一種抵押物價值與抵押貸款額度的錯配：可能抵押價值很高（但不可分割），但實際核定的貸款額度並不高，在抵押物價值（已考慮抵押折扣率因素）與貸款額度之間形成一個差額或稱余值。用於“二次抵押”的余值，可能來自初次抵押貸款額與抵押物實際價值（已考慮抵押折扣率）之差，也可能來自抵押人償還其中一部分債權後釋放的可用於抵押資產，更多地是指抵押資產經重新評估後抵押資產的升值部分。“二次抵押”的對象可以是同一債權人，也可以是其他債權人。

　　實踐中，“二次抵押”主要是指房產“二次抵押”，是指以尚未還清抵押貸款或一般抵押貸款的抵押房產余值再次拿去抵押（原貸款不用結清）獲得另一筆貸款的行為。一般做法是，二次抵押可貸額度=房屋再評估價格*抵押率—未還貸款（抵押）餘額。

　　雖然房產“二次抵押”並非新生事物，但在當前房地產市場正值微妙時期“重現江湖”，必然引起市場更多的關注。最令市場關注的是“二次抵押”的合規性。媒體一般的解讀是：“二次抵押”本身是合規的，流入樓市才是違規。但這一表述並不完全準確，實際上監管對信貸資金流向的設定的紅線並不止於樓市，還包括股市等投資領域。

　　誠然，“二次抵押”作為一種普通的信用行為，在現行的法律框架下，本身並無可厚非。《擔保法》第三十五條明確：財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。《物權法》第一百九十九條也明確同一財產可向兩個以上債權人抵押。可見，《擔保法》《物權法》實際上都認可，以同一抵押物向同一債權人多次抵押或者向多個債權人抵押後，余值仍可拿來抵押獲得貸款。

　　但是，將“二次抵押”放在特定語境下，從落實房地產調控政策、防範房地產市場風險和居民杠杆率風險等角度出發，則需更多審慎監管的考量。實際上，“二次抵押”貸款往往具有數額大、期限長等特徵，這與一般具有特定消費場景的個人消費貸有著明顯的區別，很容易被異化為居民變相加杠杆、信貸資金繞道流入樓市、股市等投資領域的模式。

　　為此，監管部門對“二次抵押”的態度一直很審慎。《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）明確，商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的淨值為抵押追加貸款。按照此規定，個人以抵押形式所購住房不得進行“二次抵押”，包括“加抵押”。隨著金融形勢的變化，各地在對房產“二次抵押”的審慎監管進一步加強。如有的省從加強個人消費貸款管理、抑製消費貸款業務過快擴張出發，要求審慎發放長期、大額、不指明用途的消費貸款，不得以未解除抵押的房產作為抵押發放個人消費貸款。嚴禁發放用於購房首付款或償還首付款借貸資金的個人消費貸款，禁止開展任何形式的“轉抵押”“加抵押”業務。

　　顯然，按照相關監管規製，商業銀行開展房產“二次抵押”無疑存在合規問題。是否合規的關鍵在於貸款資金用途。除了“二次抵押”資金直接或間接流入樓市、股市等投資領域為監管明令禁止外，通過房產“二次抵押”形式發放個人消費貸款等變相加杠杆行為顯然也是審慎監管所禁止的。

　　“二次抵押”究竟有何風險？

　　監管部門對於“二次抵押”的審慎要求或更多出於風險監管的考量。對於銀行而言，“二次抵押”帶來的潛在風險至少包括三個方面：

　　首先是合規性風險。銀行發放房產“二次抵押”貸款的合規性風險除了是否符合上述監管規定外，還包括對借款人償債能力的審核是否到位、期限是否合理等方面。更為關鍵的是，對“二次抵押”特別是個人抵押貸款“二次抵押”的資金流向能否跟蹤到位，會否出現資金被挪用投入樓市、股市等投資性領域的行為。

　　其次是法律風險。物權法第一百九十九條明確了抵押權實現的順序，即同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。這意味著，在“二次抵押”若與初次抵押債權人不一致情況下，發放“二次抵押”貸款的銀行在受償順序上處於不利位置。特別值得關注的是，“二次抵押”的債權行在行使抵押權方面，實踐中也存在差異：在第一順位抵押權人未提起實現擔保物權之訴的情況下，第二順位的抵押權人是否能夠提起實現擔保物權之訴，法務部門在這方面的認識尚存在分歧。

　　三是“二次抵押”融資模式本身固有的信用風險。以房產押後余值或升值部分來追加貸款的做法，對貸款銀行而言，潛在的風險無疑是未來房地產市場的不確定性。一旦市場下行，資產縮水，所追加貸款的抵押物或面臨不足覆蓋風險的情況。關鍵是，銀行原來在發放抵押（抵押）貸款的時候，在利率、期限的設計方面實際上已考慮了風險平滑的因素，即已考慮了房地產市場的波動可能帶來的抵押房產縮水風險，並將這種風險通過期限平滑以覆蓋，“二次抵押”顯然難以統籌初次抵押進行風險平滑。

　　“二次抵押”或需制度創新

　　“二次抵押”的潛在風險與問題是毋庸置疑的。無論從防止信貸資金違規流入樓市、股市，還是抑製居民過度加杠杆，對於當前暗流湧動的“二次抵押”，監管部門都應高度關注並跟進相應的監管措施。

　　但是，如果依循宏觀逆周期調控的思維，房產“二次抵押”在經濟下行壓力增大背景下，無疑有助於增強企業的融資能力，盤活存量資產，也是符合中央“六穩”導向的。儘管當初監管部門對“二次抵押”有明確的禁止性規定，但世易時移，相關規製或存在創新的需要。

　　對於個人“二次抵押”用於消費問題，當初監管的意圖是把控消費金融的過度增長。但在當前形勢下，外需與投資疲弱，消費充當經濟壓艙石並將繼續發揮壓艙石作用，顯然離不開消費金融的支持，適當的杠杆仍然是需要的（實際上，隨著經濟形勢的變化，降杠杆已不再提，穩杠杆成為新的思維）。從促進消費增長的角度看，在居民收入水準增長有限的情況下，“二次抵押”或有助於提升市場購買力，進而促進消費增長。

　　從企業角度看，對以抵押房產進行“二次抵押”無疑有利於盤活企業資產，提升融資能力。實際上，近年來企業反映房產抵押率偏低、要求適當提供抵押率的呼聲不斷。從服務實體經濟角度看，適當提高抵押率，無疑具有積極意義。

　　因此，如何協調好促進消費增長與抑製過度加杠杆、改善實體企業融資與防範資金被挪用於樓市等投資領域，這或許需要我們對“二次抵押”的相關規製重新審視，進行相關制度創新。關鍵是從融資的源頭通過對償債能力（居民可支配收入水準）的嚴格審核，把居民杠杆率控制在合理區間；從資金的流向跟蹤方面遏製信貸資金被挪用於樓市、股市等投資領域的行為。

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)