長城人壽為何連連加倉金融街？

觀點地產網晚上六點半，夜幕降臨，北京金融街華燈初上，複興門內大街的生活氣息逐漸濃厚起來。

朦朧的燈光下，西裝筆挺的年輕人穿梭於大大小小的胡同中，有的急匆匆地向著目的地前進，有的則是靜靜的站在辦公大樓邊上等待還沒下班的夥伴。

結束了一天工作的人們，略顯疲態，而不為大多數人所知的是，這個中國金融業中心地帶的打造者幾天前進行了一場靜悄悄的交易。

9日上午，金融街發布公告稱，該公司股東長城人壽保險股份有限公司於9月6日在二級市場以大宗交易方式受讓了四間公司所持有的金融街股份，轉讓數量總計89,026,229股，佔金融街總股本的2.9785%，轉讓價格為8.53元/股，涉資約7.59億元。

值得一提的是，長城人壽與涉及此次股份轉讓的交易方均為金融街集團的一致行動人，因此，此次的股份轉讓屬於一致行動人之間的股份轉讓。交易完成後，金融街集團及其一致行動人的合計持股比例和股份數量保持不變。

這筆涉資7.59億元的交易顯然是一場一致行動人直接的股權交換。

有分析表示，上市公司時常會進行股權的協議轉讓以作為場內交易的重要補充，因此，類似金融街這種“左手倒右手”的情況實屬正常現象。

但連續三年淨利為負長城人壽卻連連大手筆加倉金融街、高溢價收購股份......在這場資本計算的背後，或許是股東各方對長短期利益的考量。

對金融街而言，這場溢價超過10%的交易，無疑讓其補充了在手資金；但對長城人壽來說，這家險資企業或許更希望透過股份的收購來改善其資產配置狀況，從而扭轉持續虧損的局面。

“溢價收購”與連連加倉

受益於四筆大宗交易，金融街的股價於9月6日低開高走，收盤報價7.77元/股，上漲0.26%。若以交易日為定價基準日，計算前20個交易日的平均股價，這一數字錄得7.57元/股。

據觀點地產新媒體獲悉，長城人壽此次以8.53元/股的單價收購金融街接近2.98%的股權，較交易日的收盤價格上漲9.78%；較平均股價溢價12.68%。

初步看來，這筆買賣的確算不上是一筆“劃算”的交易，甚至有投資者在交流網站上直接質疑道，長城人壽為何不通過二級市場直接收購散戶的股票，這樣一來，交易的價格要便宜得多，何必充當“冤大頭”？

熟悉長城人壽的人士則向觀點地產新媒體表示，“與每股淨資產相比較的話，8.5元的成本應該說還不算很高”。

按照他的解釋，2019年中期，金融街的每股淨資產達到10.75元，而2016年至2018年，這一數字分別為9.28元、9.89元、10.69元，均高於此次交易的單價8.53元。

也就是說，長城人壽實際上是以低於金融街近三年的每股淨資產的價格買入了8900萬股股票，顯然作為長期持有投資的險資企業而言，這種買入是有利可圖的。

財經分析人士張化東也表示，“從價格上來看的，如果PB低於1的話，他都屬於在每股淨資產以下去買，我覺得也未嘗不可，畢竟這也是一個體系內部的交易，說明長城人壽對金融街的未來還是十分看好的”。

“如果要通過二級市場的方式去增持的話，我們至少要增持兩年半的時間，才能達到5%進而權益法核算的目的”，熟悉長城人壽的人士提到。

值得一提的是，在此次交易前，金融街集團持有金融街31.14%的股份，長城人壽持有2.10%的股份，而此次交易的四個對手方資本運營中心、華融綜合、華融基礎、富景文化分別持有金融街2.29%、0.21%、0.21%、0.26%的股份，涉及交易的各方均為一致行動人，合共持有36.22%的股份。

交易完成後，金融街集團持有金融街31.14%的股份，長城人壽的持股比例則增至5.08%，其余四個交易方不再持有金融街的股份，而金融街集團及其一致行動人所持股份依舊為36.22%。

根據會計準則，對於擁有權益的股份達到或者超過30%的股東在12個月內累積增持超過2%的部分，《收購辦法》規定一年內不能繼續增持。

今年以來，長城人壽持續在二級市場加倉長城人壽。根據金融街2019年的半年報顯示，長城人壽保險股份有限公司-自有資金在二季度增持公司2275.07萬股，佔總股本的比例升至1.61%。隨後，下半年開始，長城人壽多次通過深交所交易系統增持金融街，持股比例增至2.10%。

“這項規定是導致我們無法通過二級市場的方式快速增持的最主要原因。如果沒有這項規定的話，我們一定會在二級市場上增持。”

加之，從二級市場購買股票時刻會面臨股價的波動情況，“我們可以肯定，在這兩年半裡面，公司的股價必然會出現波動，這種波動對於公司來講，就是一種業績上的擾動”，該人士提到。

因此，採用內部股權交易的方式能夠以穩定的價格讓長城人壽所持股份迅速增加，同時避開了12個月內累積增持比例不得超過2%的規定。對長城人壽來說，這無疑是個最便捷與最快速的方式。

長城人壽的算盤

由於房地產行業高ROE、低波動性的特點，近兩年，險資對房地產表現出濃厚的興趣，紛紛入股房地產企業。其中，安邦集團持有遠洋、金地、金融街、萬科等股份，中國平安則入股了碧桂園、融創、華夏幸福、金茂等房企。

張化東也提到，“因為房地產能容納的資金比較大，資產屬性本身也比較好，這和險資的長周期、大資金的投資優勢是比較匹配的，所以說險資還是比較偏愛於地產”。

而長城人壽作為金融街集團旗下的金融板塊控股公司，同樣不想錯過這個大好機會。但長城人壽並不像其他險資一樣進行分散投資，而是本著“肥水不流外人田”的原則，日益增加對金融街控股的持股比例。

除此之外，今年6月，長城人壽還以10.54億元的價格接盤金融街位於上海的金融街（海倫）中心D棟、E棟，以此增加其在地產方面的投資。

為什麽是金融街？實際上，除了隸屬於同一集團的關係外，細細分析金融街的財務數據，長城人壽這一連串交易底下隱藏的小心思就顯而易見了。

數據顯示，2019年1-6月，金融街實現合約出售額178.44億元，同比增加94%。期內，該公司錄得營業收入95.18億元，同比增長43.58%；歸母淨利潤10.53億元，同比增長21.70%；毛利率與去年同期相比，提高了2個百分點至47.46%。

從近三年的情況來看，2018年因一二線城市調控趨緊，金融街的營收微跌13.35%至221.13億元，除此之外，2016年、2017年，該公司的營業收入均錄得正增長，而淨利潤則是連續三年實現上升趨勢，三年的營收復合增長率為5.54%，淨利複合增長率為7.97%。

“長城人壽作為一家保險公司，注重的是長期穩定的收益，所以我們更看重他（金融街）所能夠提供的這種長期穩定的、波動性比較小的收益。”

顯然，長城人壽是看中了金融街穩定的收益能力，因此，頻頻加倉入股、收購項目。但對金融街而言，長城人壽並不是一個腰包鼓鼓的“大金主”。

據觀點地產新媒體獲悉， 2018年全年，長城人壽錄得營業收入69.55億元，同比增長3.47%，2016年、2017年，該公司的營業收入分別錄得46.54億元、67.22億元，分別同比增長19.82%、44.43%，雖然該公司的營收一直呈現增長的態勢，但明顯可見，其增幅已大大降低，2018年甚至錄得個位數的增幅。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

從淨利潤方面看，近三年來，長城人壽的淨利潤均錄得負值，且虧損逐年擴大。數據顯示，2016年，長城人壽錄得淨利潤虧損5.19億元，2017年虧損擴大至7.23億元，2018年末，這一數值擴大至2016年的三倍，達15.71億元。而其保戶儲金及投資款項在近三年亦是呈現下滑的態勢，2016年，這一數字錄得171.47億元，到去年年末僅剩112.43億元。

值得一提的是，今年年初，長城人壽表示，2019年要確保公司實現扭虧為盈，因此，對金融街的股權投資，實際上是長城人壽改善資產配比狀況，實現“小目標”的重要措施。

熟悉長城人壽的人士也表示，“對金融街的股權投資，通過權益法的核算，還能夠合並進來一大塊的利潤”。

儘管長城人壽目前僅佔金融街股權比例的5.08%，但以2018年金融街實現的32.69億元利潤計算，長城人壽可合並利潤達到1.66億元，至於2019年，他提到，“預期的話，也就是1個億到2個億左右，但是對於長城人壽來講，還是一個非常可觀的收益”。

不過，對此也有分析表示，近年來，金融街受到項目開發緩慢、現金流壓力大等問題的困擾，長城人壽能否實現扭虧為盈的“小小願望”，還未可知。

今年三月，金融街上海北廣場地王項目再度引援，而此前因多個項目開發緩慢，加之近幾年全國範圍內的限售限價，金融街的銷售壓力加大，以致於其在過去一兩年內現金流壓力增加。2017年，該公司錄得經營活動產生的現金流量淨額為-72.54億元，2018年錄得-90.29億元。

與此同時，該公司的有息負債亦節節攀升，截至2017年末，金融街的有息負債餘額為624.45億元，佔公司2017年末淨資產的比例為61.8%，2018年末，該公司的有息負債餘額達到804.75億元，2019年中期則為818.42億元。

頻頻重金加碼金融街的長城人壽，顯然希望通過加大公司的優質資產配比，來實現扭虧為盈的年度目標，但這個如意算盤能否打響，尚待時間檢驗。