印力接管沃爾瑪在華購物中心 首項目已浮出水面

萬科旗下的商業平台印力，再次通過一筆收購拓展其版圖，這次它的目標是沃爾瑪旗下的購物中心。

1月17日，珠海樂世界購物中心證實，其項目已被印力集團收入囊下，並將在10日內更名珠海印象城（收購金額未透露）。

珠海樂世界是沃爾瑪在中國首個自建購物中心，2016年5月開業運營。但不久，沃爾瑪便發現，大體量的購物商場或許不是自己想要的。源於戰略調整，這家全球最大實體零售商，正有意放棄這類“不恰當”的資產。

實際上，早在前一段時間，觀點地產新媒體獨家獲悉，印力已從沃爾瑪手中並購一個商業項目，並已基本完成。

消息源還透露，沃爾瑪曾嘗試在中國做商業開發，但如今已基本終止，它開發的項目都將由印力接管。

因此，不排除印力還會對沃爾瑪在華的購物中心有進一步動作。目前除珠海以外，沃爾瑪在南昌、惠州仍布局有一個在運營的樂世界，以及一個在建項目。

其中，南昌樂世界購物中心仍正常運營，未有被收購的消息傳出；而惠州樂世界曾在2016年報建，資料顯示目前建設規劃許可審批獲得通過，項目已經開工。

沃爾瑪變道

沃爾瑪在2013年進軍中國商業地產。

一向走租賃路線的沃爾瑪嘗試通過購地自建體驗式購物中心，改變固守大賣場的模式，通過多業態經營以增加利潤新增長點，節省租金和物流等成本，同時也能賺取一些土地增值部分的收益。

負責項目的主體是沃爾瑪亞洲不動產有限公司。該公司2011年創建，由時任總裁夏必得(Peter Sharp)領頭，專門在亞洲區域內開發運營以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力店的購物中心等商業地產項目。

2013年9月，沃爾瑪亞洲不動產租賃和資產管理副總裁潘麗君在接受採訪時曾稱，沃爾瑪在華計劃開發的資產會有4個購物中心，地點集中在二三四線城市。

於是，最早一間“樂世界購物中心”於2016年5月在珠海開業。它定位區域型購物中心，異塵餘生20公里範圍內。考慮到招商問題，項目的體量不大，總共約11萬平方米。

它以山姆會員店為主力店，並引入了60多個租戶。包括迪卡儂、優衣庫等服裝品牌；星巴克、必勝客、吉野家等餐飲品牌（餐飲業態佔比40%）；以及文華書城、塑體店奈瑞兒、教育機構楊梅紅等商家。

對於項目的定位，沃爾瑪稱，希望通過樂世界圍繞山姆會員店吸引高消費能力的顧客，為他們提供更加精準的配套裝務。另外，通過樂世界的配套裝務設施互補，進一步提升山姆會籍的含金量，促進山姆會員店在中國的發展。

翌年，第二家樂世界在南昌開門迎客。項目總建面9.82萬平方米，餐飲佔比20％，運動品牌佔比23％，時尚零售佔比23％，兒童體驗服務佔比19％，健康美容佔比3％、家居及生活配套裝務佔比在12％。

第三家樂世界落地於惠州，曾在2016年報建，此後經歷了相當一段時間的沉寂期。

2018年12月18日，惠州市住建部官網公告了《沃爾瑪亞洲房地產開發（惠州）有限公司建設項目規劃許可批後公告》，透露該項目將以山姆會員店、電影院為主力，整體建築擁有地面三層及地下兩層，總建築面積約12.64萬平方米。目前，惠州樂世界已經按計劃啟動建設。

除此之外，第四間樂世界則至今未有披露任何消息。

但與早期相比，沃爾瑪對購物中心的態度已逐漸發生變化。事實上，從2016年開始，沃爾瑪中國區就發生了一系列重大的策略變更和人士變動，該公司的購物中心雄圖因此受阻。

首先，沃爾瑪把更多的精力放在電商業務上了。這原本是沃爾瑪轉型的兩步棋之一：轉向商業地產；以及進軍電商平台。

按照沃爾瑪2015年宣布的擴張計劃，2016財年其在美國開設50至60家購物中心、85到95家社區市場、7到10家山姆俱樂部門市。美國之外，沃爾瑪擬開設200至240家門市，包括在中國開設更多購物中心。

然而好景不長，2016年1月，沃爾瑪宣布將在全球範圍內關閉269家門市，包括一些沃爾瑪快捷門市，以及12家購物中心。同年10月，面對嚴峻的零售形勢，沃爾瑪在投資人會議上進一步宣布放緩門市開設的速度，並增加電商投入預算。

至2018年11月，據國外第三方市場研究機構eMarketer發布的數據，沃爾瑪將超過蘋果，躋身美國第三大在線零售商，顯示轉型電商的策略已取得成效。沃爾瑪披露的財報顯示，2018年第三季度其電商銷售額增長幅度達43%，該公司因此上調全年營收和銷售預測。同時在中國，沃爾瑪還曾嘗試收購一號店，並投資數億美元與京東、達達合作。

隨著電商、購物中心兩者的此長彼消，沃爾瑪原有團隊也發生變化。其中2016年9月，沃爾瑪亞洲不動產原總裁夏必得跳槽美國塔博曼購物中心公司；2017年3月，副總裁潘麗君於加盟寶龍地產。

在去年2月，沃爾瑪還迎來了新的總裁及首席執行官陳文淵，他此前是沃爾瑪大賣場中國業務總裁，2017年曾帶領沃爾瑪大賣場、電商業務等方面創造歷史最佳業績。在上任後他對外界表示沃爾瑪正在探索打造一款“緊湊型大賣場”，對於購物中心卻鮮有提及。

印力與沃爾瑪過往

印力與沃爾瑪集團多年前就打上了交道，甚至可以說，前者正憑借與後者的合作起家。

觀點地產新媒體了解，印力集團的前身是深國投商用置業有限公司。該公司控股股東深國投，是沃爾瑪早期的中方股東之一。而憑借此段關係，深國投商置先後得以與商業地產開發商美國西蒙地產集團和新加坡凱德集團合作。

其中深國投商置與美國西蒙集團合資開發建設了：常熟印象城、蘇州印象城、杭州印象城、鄭州印象城和合肥印象城項目（均以沃爾瑪為主力租戶）。而凱德集團則與深國投商置在全國布局中小型購物中心凱德廣場（亦以沃爾瑪為主力店）。

2014年，深國投商置與黑石集團斥資60多億元，收購了位於哈爾濱、大連、沈陽、天津、濟南、南京、長沙、武漢和南寧九個城市的購物中心，並陸續改造為印象城系列。它們是原第一代萬達廣場，被賣給麥格理基金後更名為悅薈廣場。

這是“印力集團”第一次大型並購。深國投商置從此一改以往隻做投資不做收購的模式。

第二次是2018年1月，印力收購了凱德集團在中國的20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債，交易價格為17.1億新元，合約83.65億人民幣。據此，“凱德廣場”“凱德MALL”將逐漸改造變更為“印象匯”系列。

資料顯示，這次交易涉及到的的20家購物中心，項目平均建築面積為4萬多平方米（不包括停車場在內），分布在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心三四線城市，如安陽、泉州、揚州、肇慶。

值得一提的是，20個購物中心中，除北京翠微路凱德mall以外，其他都是凱德以沃爾瑪為主力店的早期第一代購物中心，地段好但物業老舊。

當時有分析認為，這些項目沃爾瑪主力店的面積佔比太大，造成租金收益低，業態不豐富，整體回報率低。因此在之後的改造中，沃爾瑪主力店租期屆滿後，有可能被清退或改細面積，以提高租金和坪效。

去年6月5日，天津沃爾瑪和平路分店（位於原天津和平萬達廣場，該萬達廣場是印力收購的9座萬達購物中心之一）就貼出停業公告，對外宣布因租約到期將於6月12日起正式閉店。該物業正由印力著手準備改造，初步方案已經完成。

再看去年11月25日，印力在華中首個商業項目武漢印象城正式開業。武漢印象城商業面積16萬平方米，主打家庭親子大型購物中心定位，主力店雖然仍包括商業超市沃爾瑪，但亦加入了運動超市迪卡儂、UME國際影城等其他主力商家。

因此，對於此次收入囊中的樂世界項目，不排除印力也將採用同樣的改造模式。但亦有市場觀點認為，樂世界項目區位較好，業態方面問題不大，後期其實已經不必做過多的改造，在硬體改造及運營方面稍加提升則可。

具體而言，珠海樂世界位於香洲區明珠北路，隸屬珠海傳統商圈“前山商圈”，周圍文化教育發達，人口密集消費活躍。而南昌樂世界紅谷灘新區紅角洲區域，周邊商業競爭少。項目接駁南昌地鐵2號線，緊鄰朝陽大橋，附近有多所高校。

通過收購+存量改造，印力目前在全國正管理運營全國58個城市128個商業項目，物業面積接近1000萬平方米。128個商業項目中：一線城市項目佔21%，二線城市佔51%，三線城市的佔28%左右。

“我們還是以一二線城市為主，一二線城市我們考量比較多的是投資回報和退出的方式。”印力相關人士曾告訴觀點地產新媒體。

而珠海、南昌、惠州均屬於一二線及周邊城市。這或許正符合印力的心意。