北京二手房市場繼續升溫 險資獲準進入長租市場

■本報記者 杜雨萌

北京二手房交易量繼4月份成交近1.4萬套創下新高後，5月份交易量繼續攀升。數據顯示，5月份北京二手住宅共網簽18096套，環比上漲32.3%，同比上漲67.5%。值得關注的是，這是2017年3月份以後首次出現同比、環比同步上漲，創下14個月新高。

而在價格方面，據我愛我家市場研究院統計，5月份北京二手住宅成交均價環比4月份上漲0.6%。雖然漲幅較4月份略微擴大0.3個百分點，但與去年4月份的最高點相比，5月份二手住宅價格依然累計下降17.6%。

我愛我家市場研究院院長胡景暉告訴《證券日報》記者，剔除去年10月份國慶節假日以及今年2月份春節影響之後，北京二手房交易量其實在去年7月份探底之後一直保持著回溫趨勢，今年5月份的逾1.8萬套更是達到去年3月份高點以後的新高，加上房價的止跌回升，這說明北京二手房市場已經走出谷底，並迎來一年多來最熱時刻。

但胡景暉也表示，逾1.8萬套的市場交易量尚處在北京二手房市場的正常交易範圍之內。對於北京800萬套的存量房規模而言，在換手率僅有2%左右的情況下，北京二手房市場每月有著1.6萬套左右的市場容量，如果流通效率再提高一點，每月將近兩萬套的交易量也屬正常。因此，雖然二手房網簽量創下14個月新高，但當前北京二手房市場尚未過熱，且二手房價格也剛剛止跌回升，幅度並不是很大。

除二手房市場繼續回溫外，新房市場亦保持同步。數據顯示，5月份北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽3248套，環比4月份增加92.53%，同比去年增加11.65%，處於今年前5個月以來網簽量最高位。回看過去一年的新房交易量，僅次於去年12月份的表現，顯示出穩中有升的態勢。

“在房價相對穩定的形勢下，預計下半年新房交易走向會延續當前的趨勢，即整體緩慢上升，但不排除短期內可能會受到一些未知因素影響，而導致波動。”胡景暉稱。

險資獲準進入長租市場 “錢從何處來”問題望緩解

■本報記者 傅蘇穎

6月1日，銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確了保險資金參與長租市場的有關要求，並於即日起施行。

《通知》明確，保險公司通過直接投資、保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，所投長租項目應位於人口淨流入的大中型試點城市，滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程式等方面的要求。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹昨日對《證券日報》記者表示，險資的進入有利於解決困擾住房租賃市場發展的一大核心問題，即“錢從何處來”的先天難題。長租項目的經營通常包含兩個階段的成本，一是前期拿地新建或拿房改建的成本，二是後期運營管理和物業維護的成本。其中前期投入建設的資金量較大，僅靠租金作為回款來源會導致回收期限較長、資本周轉效率低等問題。

國務院發展研究中心保險研究室副主任朱俊生昨日對《證券日報》記者表示，由於長租市場需要期限長、體量比較大的資金，而險資特別是壽險又具有負債期限較長的特點，可以說其與長租市場的資金需求相對契合度比較高。

值得關注的是，《通知》要求採用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流佔其全部應還債務本息的比例為100%（含）以上，採用股權投資計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權不得為第三方提供質押。

另外，《通知》要求保險機構督促各類主體規範項目建設管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進出的全流程監控，確保保險資金封閉運行、專款專用；保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投後管理，並建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防範。

朱俊生認為，可以看到，《辦法》不僅明確險資參與的方式是間接的，對區域的選擇也提出建議，同時也對融資方提出了要求，特別是風險的監督管理，這一系列的風險管控，體現出監管層對於險資進入長租市場的商業可持續發展的關注。