金融街2017年現金流大減142.46% 高管薪酬總額翻七倍

　　金融街：2017年現金流大減142.46% 高管薪酬總額翻七倍

　　近期，隨著金融街控股股份公司（以下簡稱“金融街”）2017年度業績報告的披露，金融街高管們的薪酬也被曝光。北青網記者發現，在經營活動產生的現金流量淨額大減142.46%的背景下，金融街高管的薪酬卻大幅上漲。年報數據顯示，2017年金融街高管稅後薪酬總額超過6242萬元，同比2016年的996.26萬元，幾乎翻了7倍。

　　針對高管集體漲薪的情況，北青網記者致電致函金融街董秘辦，相關工作人員表示，4月28日公司將披露2018年第一季度業績報告，目前正處於靜默期。截止記者發稿前，尚未收到針對具體問題的相關回應。

　　高管全員漲薪 最高翻十倍

　　根據金融街2017年度業績報告顯示，金融街現任董事長稅後報酬為640.07萬元，相比2016年的64.06萬元，漲幅近10倍；監事會主席稅後報酬為411.29萬元，相比2016年的63.69萬元，漲幅近7倍；從金融街集團獲取報酬的一位公司董事2017年薪酬更是由2016年的0.64萬元暴漲至340.60萬元。

　　2017年金融街新增2位副總經理，現任副總經理上升至6人。其中，6位副總經理中，年薪最高的常務副總經理為444.39萬元，同比2016年上漲5倍；年薪最低的副總經理薪酬為199.21萬元；6位副總平均年薪達到353萬元。

　　除此之外，已辭任的高管年薪也是大幅增長。其中，已辭任的金融街董事長年薪達到684.65萬元，相比2016年92.60萬元，漲幅超7倍；已辭任的金融街監事主席年薪553.53萬元，相比2016年69.06萬元，漲幅超9倍；已辭任的金融街副總經理年薪370.99萬元，相比2016年62.71萬元，漲幅超6倍。

　　值得一提的是，北青網記者在查詢金融街2015年度業績報告後發現，即使對比2015年4272萬元的高管稅後總薪酬，2017年金融街高管稅後總薪酬增長也逼近50%。

　　北青網記者在一份《金融街控股有限公司董事和監事薪酬管理辦法》的檔案中看到，金融街內部非獨立董事的薪酬是由基本年薪、福利、補貼和激勵基金等構成。公司整體薪酬水準以行業中同一競爭組別公司的薪酬水準為重要參考，按照薪酬水準與業績責任相匹配的原則確定。

　　在央企“限薪令”和地方國企高管全面限薪的改革大背景下，2017年因規模擴張而導致現金流大減、淨負債率攀升至151.5%的金融街，高管薪酬出現超乎尋常的增長不免引發業界和投資者的質疑和爭議。

　　事實上，相比不斷下滑的企業銷售業績排名，近年來金融街高管的薪酬卻一直處於較為靠前的位置。公開資料顯示，2015年上市公司高管薪酬排行榜上，金融街位列第24位，排名僅次於綠地、泛海控股、招商蛇口、萬科、金科和金地。

　　淨負債率居高不下

　　在不少業內人士看來，2017年是金融街規模化發展“激進”的一年，最直接的表現就是“瘋狂”拿地。根據年度顯示，2017年金融街新進入了成都、武漢、蘇州、佛山、廊坊等地，初步完成了新一輪戰略布局。另外，通過公開市場招拍掛、兼並收購、聯合開發等管道共獲取項目資源18個，新增權益投資額逾247億元。在2017年1-12月全國房地產企業拿地金額Top50中，金融街位列第33，拿地金額260億元，拿地面積238萬平方米。

　　大舉拿地和收購項目的背後，金融街近年持續出現了現金流淨額為負的局面。2015年，公司淨負債率高達170.62%；2016年，公司淨負債率為119.89%，較上年雖有所下降，但仍位於較高水準。2017年，公司合約銷售額同比減少14.61%，經營活動產生的現金流量淨額為-72.5億元，同比大減142.46%；投資活動產生的現金流量淨額為-29.3億元，上一年同期為-21.9億元，籌資活動產生的現金流量淨額為74.0億元，上一年同期為-86.2億元；公司剔除預收款後的資產負債率和淨負債率分別上漲至64.93%和151.5%；這一系列負數值呈現出典型的企業進入衰退期的跡象。

　　業內人士認為，金融街近年來拿地比較激進，此前入手的多宗地塊總價和單價溢價較高，比如上海火車站北廣場三宗地塊的溢價率超過50%，廣州海珠區石崗路地塊的溢價更是高達85%。在當前國家房地產調控不放鬆的政策走向下，這些高溢價率的地塊未來盈利前景並不明朗。

　　而金融街在去年年中以28.6億元競得的北京豐台區盧溝橋鄉城鄉一體化周莊子村舊村改造（一期）地塊，溢價率雖不高，但該地塊為限價建案地塊，盈利太空也極為有限，預計未來也很難成為銷售業績的新增長點。

　　上海“地王”三年未開盤

　　儘管2017年金融街在拿地榜單上表面不俗，但依然無法阻擋其在房企銷售業績榜單上的下滑之勢。根據CRIC公布的2017年中國房企銷售業績TOP200榜單顯示，金融街僅居第73位，這已經是金融街連續兩年跌出TOP50梯隊，且相比2016年更是下滑了近20位，再次暴露出金融街開發業務銷售簽約和回款下降的壓力。

　　業內人士認為，金融街在“全國複製北京金融街商業模式”進展不順後，近年來不斷加大住宅開發比重，但這樣的轉型布局過程也伴隨著中國房地產市場越來越嚴厲的調控，導致金融街在售項目周轉變慢，回籠資金也不如預期。

　　此前，金融街董事、總經理的呂洪斌在接受媒體採訪時也坦言，隨著房地產巨集觀調控政策的更新，公司布局的城市部分業務受到了波及，給2017年公司銷售以及回款造成了很大的壓力，尤其是住宅產品。

　　這一點在金融街歷年的年報中早已顯現端倪。以2016年為例，按區域劃分公司收入來源及毛利率，除北京區域外，天津、重慶、惠州區域都未實現營收和毛利率雙增長。其中，天津區域營收下降64.76%，毛利率較上年同期下降1個百分點；重慶地區營收較上年同期下降23.17%，毛利率上升了1.28個百分點。惠州區域雖然營收較上年同期增長102.18%，但毛利率則下降了19.4個百分點。

　　外地在售項目毛利率不理想，待售項目卻又面臨大量資金需求。以金融街上海“地王”項目“金融街融府”為例，拿地開發已三年有余，至今仍未取得預售許可證。記者致電售樓處後獲悉，項目開盤時間預計在5月份，售價不超過10萬元/平方米。這也意味著，這個斥資近百億拿下項目截止目前尚未有現金流回收。

　　市場人士分析，這幅地塊住宅部分僅佔開發部分10%左右，通過銷售住宅的確能回籠部分資金。而對於商業項目來講，散售不能發揮最大利益，未來仍需要投入大量資金運營後才能發揮最大價值，

　　事實上，金融街在去年12月發布公告稱，其全資子公司上海融禦置地有限公司委託泰康資產管理有限責任公司，發行“泰康-金融街上海火車站北廣場 D 地塊商業不動產債權投資計劃”，融資規模16億元。這似乎正印證了業內人士關於“該項目將會沉澱大量資金”的觀點。

　　值得注意的是，金融街在2017年再次回歸京津冀，而先後砸下200多億入手的北京周莊子地塊、天津武清區黃莊商住地塊、石家莊“金融街中央商務區”項目，前兩者住宅建築面積有限，盈利太空不足；後者投入資金大、回報周期長。因此，這些項目所帶來的資金壓力仍將是金融街未來要面臨的問題。而根據金融街3月29日發布的公告顯示，公司已經發行了2018年度第一期中期票據，募集資金33億，同比去年增長10%。

　　拋售虧損資產無人問津

　　在希望通過調整自持結構，減掛收益偏低資產提升自持物業盈利能力的經營思路下，金融街開始著手處理虧損資產。2017年7月初，金融街在北京產權交易所網站以7.6億元，掛出其子公司金融街津門（天津）置業有限公司（以下簡稱“津門置業”）100%股權。轉讓資訊顯示，津門置業2016年營業收入8074.28萬元，營業利潤虧損4326.22萬元，淨利潤虧損4337.91萬元，負債總計3.72億元。2017年第一季度，津門置業營業收入1671.11萬元，營業利潤和淨利潤均虧損715.29萬元，負債總計3.7億元。

　　津門置業主要資產為位於天津市和平區張自忠路158號的天津瑞吉金融街酒店（以下簡稱“瑞吉酒店”）及部分商業用房、地下車位、遠洋廣場辦公用房等。記者查詢到，天津瑞吉金融街酒店於2011年10月開業，目前該酒店管理方為喜來登海外管理公司。酒店所在地塊是金融街於2005年摘得，拿地成本7.34億元。在地價持續上漲的背景下，金融街以底價7.6億元出售瑞吉酒店，不難看出其欲盡快出手的用心。只是，截止目前該項目仍無人問津。

　　業內人士分析認為，從金融街歷年年報可以看到，該酒店自開業以來經營狀況一直不理想，連續多年遭遇虧損。同時，交易資訊也顯示，津門置業存在建案買賣合約糾紛，有訴訟官司在身；已售房產中有13戶業主尚未辦理產權證，未來亦可能有糾紛隱患。此外，金融街要求一次性支付轉讓款，並要求受讓方以3.47億元的價格受讓金融街持有的津門置業的債權。在目前商業地產運營情況整體低迷的市場環境下，這些因素都加大了出讓的難度。

責任編輯：王嘉源