近日，西安頒布了新一輪的樓市調控政策，新政規定，新落戶西安的購房者需落戶滿一年或連續繳納12個月社保/個稅方可在限購區內購買新房、二手房；而非西安戶籍的購房者則需提供5年以上（含5年）的個稅或社保證明。
一石激起千層浪，西安頒布新限購政策後，市場的目光立刻被拉向這個房價漲幅連續數月排名第一的西部城市。事實上，包括成都、蘇州等城市近期均已頒布政策試圖對房市降溫。然而，新政究竟能起到何種效果？以西安為例，不少房地產從業者向記者表示，新政的影響尚難以判斷。
當然，在“房住不炒”等政策指引下，也有機構指出，未來調控政策城市分化將愈加明顯，熱點城市將加大房地產調控力度，庫存壓力較大的城市或將推動剛需釋放，整體看全國房地產市場將保持穩健運營。
西安調控新規受關注
國家統計局最近公布的全國70城房價指數排行中，西安新建商品住宅價格指數環比增幅連續6個月排名第一，屬於房價過快上漲的城市，亟需進行房價穩定；這被認為是西安此次頒布房地產管控政策的重要背景。
陝西省宏觀經濟學會會長趙銳在接受記者採訪時表示，西安限購新政的頒布主要是為了平滑矛盾。“一方面為解決引進落戶人口的購房明確條件，另一方面，控制新落戶人口的購房量在自用範圍，防止為炒房而落戶，平複本地市民的需求矛盾。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則談到，西安的限購新政反映出過去借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區市場炒房等問題。“新政頒布較為及時，此前西安也頒布了管控房屋交易秩序的政策，通過政策組合拳，有助於促進西安房地產市場的穩定和發展。”
“很多客戶都是剛落戶過來，政策就出來了。”一位西安當地中介人士告訴記者，也有一些客戶是剛看好房子，準備近期落戶，卻沒料到政策已經出來了。記者獲悉，在西安限購新政頒布後，已有不少房產公司組織員工進行解讀學習。
e公司記者了解到，西安限購新政還涉及執行上的細節，包括：
1、6月20日及之前落戶的可按照原購審政策執行；
2、通過社保或納稅落戶的在6月20日及之前已提交購房資格審核房管系統的，可按照原政策執行，6月20日之後提交的一律按滿五年執行；
3、在戶籍中心正在辦理落戶申請的，若戶口本中落戶時間在6月20日之後的，不可按原政策執行。
針對此次新政能否起到為房地產市場降溫的作用，e公司記者採訪了多名西安本地的房地產從業人士。一位國內一線房企的銷售人士告訴記者，西安從2017年開始就頒布了限購政策，此後限購力度也一直在加大，但即使這樣，西安房價仍然一直上漲，並沒有抑製住消費者的購房熱潮；因此，新政能否為市場降溫還很難說，“最終結果只能看市場的供需比。”
事實上，供需比問題在西安房地產市場一直較為突出，新房、二手房價格倒掛的問題也長期存在。一位西安本地中介人士就認為，新政對房地產市場影響不大，特別是西安有購房需求的客戶基數很大，但新房產品仍較為有限。
因此，對於此次西安限購政策能否起到積極的作用，該中介人士也持謹慎態度。“如果要為房地產市場降溫，必須放開新房供應量，如果供應量上不去，客戶買不上的情況會一直存在。”
房地產調控因城施策
與西安樓市同樣高溫難降的還有成都。e公司此前報導指出，2019年以來，成都土地拍賣市場競爭激烈，多個片區土拍價格樓面價刷新歷史記錄，甚至遠高過地塊周邊二手房掛牌價。
值得一提的是，面對市場高溫，近日，成都市市場監督管理局出手，要求房地產廣告不得宣傳“隻賺不賠”、“坐等升值”等含有升值或投資回報的承諾；不得對規劃建設中的設施及其他市政條件做誤導宣傳。
記者注意到，就在西安新限購政策頒布當日，蘇州房貸市場收緊的傳聞也受到市場普遍關注。嚴躍進就此談到，蘇州貸款政策收緊，主要體現在銀行的貸款政策略有調整，其理由基本上都是額度不足，這也體現出房貸政策趨嚴的導向。
事實上，最近這類政策收緊的案例很多，例如南京上浮首套房貸款利率、杭州上調房貸利率等。
嚴躍進認為，結合西安等城市近期頒布的政策，可以預計房價過快上漲城市政策收緊的可能性依然很大。同時，這也會影響今年三季度的市場交易，基本可以認為三季度房屋交易市場會有降溫的特點，而到了四季度會有反彈的可能。
然而，除了部分城市房地產政策收緊，記者注意到，國內不少城市也在特定區域放鬆了限購。南京市高淳區就是最近的一個例子，信息顯示，在高淳區購房的外地人只需提供在南京的《居住證》或《勞動合約》即可開具購房證明，不需要近3年內累計2年社保或個稅。
去年底以來，還有一個備受關注的城市就是菏澤，菏澤頒布取消新房、二手房限制轉讓的措施被視為國內取消先手的第一槍。當然，從房地產鬆綁的城市、區域屬性來看，仍然以三四線城市或一二線城市偏遠區縣為主。
主流機構“論市”
今年4月19日召開的中央政治局會議上，再次強調了房地產調控政策的總體基調以及落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。正如前述，國內不同城市、不同地區出現了房地產政策或收緊、或放鬆的情況，這也意味著調控政策城市分化將愈加明顯。
不久前，國家統計局發布了房地產行業今年1-5月運行數據。數據顯示，5月房地產行業主要指標均小幅回落，如投資、銷售、開工增速，但5月土地市場仍保持較高熱度；分區域看，東北部銷售大幅回落，分城級看，一線城市熱度維持高位，二、三線城市銷售回落。
那麽，今年下半年國內房地產市場運行情況如何，有何預判？記者注意到，近期，多家券商發布了房地產行業2019年中期投資策略，記者也梳理出核心要點供投資者參考。
1.信達證券認為，未來調控政策城市分化將愈加明顯，同時，房地產融資環境難言寬鬆；但落戶限制放寬以及大力發展都市圈建設則有利於房地產市場中長期穩健增長；市場方面，預計下半年房地產融資環境難言寬鬆，熱點城市將加大房地產調控力度，庫存壓力較大的城市或將推動剛需釋放，整體看全國房地產市場將保持穩健運營。
2.東海證券認為，我國房地產行業正經歷從增量向存量的變遷，即重資產開發商向輕資產運營商的轉型，將地產開發與其他多元化輔助業務的協同效應最大化成為近年各房企發展的主流趨勢投資策略。投資策略方面，從銷量改善的彈性空間以及政策支持方向來分析，立足於長三角、粵港澳、京津冀、成渝四大城市群，並在核心都市圈異塵餘生區域內的二線、強三線城市布局完善的龍頭房企未來上升的彈性空間較大；此外，二線龍頭較一線龍頭基數低，業績彈性空間或更大。
3.光大證券認為，從需求側來看，購房信貸支持高位趨緩，預計全年銷售金額持平，銷售面積下降7%；從供給側來看，維持全年新開工面積增長8%，房地產開發投資完成額增長6%左右的預期。投資建議方面，隨著調控水準提升以及房企逐步拓展上下遊，穩定現金流比例將逐步提升，平滑營收和利潤的周期性波動，地產行業周期波幅減弱，風險溢價減小，外資配置比例提升，價值藍籌股的估值有望平緩提升。
4.招商證券則提到，未來真正高周轉房地產公司的價值將逐步凸顯。其建議關注真正高周轉公司，如萬科A、保利地產，且這類公司受益於集中度提高和持續的內生性現金流；其次，精選“有質量的增長”彈性品種，即高杠杆且兼具真正高周轉，如中南建設；同時，資源型公司仍可獲取穩健回報，相對較高的利潤率彌補了慢周轉的缺陷，如華僑城A。
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