北京試點集體土地租賃房貸款 4家銀行已出具貸款方案

　　原標題：北京試點集體土地租賃房貸款

　　來源：北京商報

　　北京商報記者 劉雙霞 彭耀廣/文 代小傑/製表

　　為推進集體土地建設租賃住房，北京市正在完善資金支持等配套舉措。北京商報記者獲悉，北京研究集體土地租賃房長期貸款政策，國家開發銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為首批試點已出具貸款方案。北京商報記者拿到的一家試點銀行方案顯示，貸款利率根據項目和資金市場情況適當浮動，貸款期限最長25年，還本付息計劃也較為靈活，可按月或季歸還貸款本息。

　　長期貸款政策破題

　　來自北京市住建委的消息顯示，今年北京市將進一步加大公租房分配保障力度，與此同時推進集體土地建設租賃住房，增加租期穩定、管理規範的租賃住房供應。在資金支持方面，北京商報記者獲悉，針對集體建設用地建設租賃住房融資貸款要求特點，北京市將積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。

　　對於推進集體土地建設租賃住房，北京一直走在全國前列。早在2011年，北京市就已經向國土資源部提出利用集體土地建設公共租賃住房的試點申請。同年，國土部批準北京市開展試點工作，北京市因此成為全國第一個利用集體土地建設租賃住房的試點城市。2017年8月28日，國土資源部和住房和城鄉建設部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，提出將在北上廣等13個城市建立試點，通過對集體建設用地加蓋租賃住房，實現土地存量進一步高效利用。同年11月16日，北京市規劃和國土委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》明確，從2017年起五年內，北京將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。

　　上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，集體建設用地是住房租賃市場的重要土地來源，隨著相關政策支持到位，開發節奏勢必加快。

　　不過，集體土地建設租賃用房面臨著一些難題，其中之一就是房屋建設開發的資金問題。據悉，住房保障類貸款的收益沒有商業貸款高，並且住房租賃市場所需資金的期限長達十年，成本也較高。在分析人士看來，貸款配套舉措將有利於解決此類問題。

　　中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，此類貸款為住房租賃市場提供更多支持，利用集體土地建長租房，從根本上說有助於構建租購並舉的住房制度。從北京市的角度來說，土地相對會少一點，集體土地進入到住房租賃市場，持續的土地供給進而增強住房租賃市場供給是有重大意義的。

　　四家銀行試點

　　據悉，國家開發銀行北京分行、農業銀行北京市分行、建設銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行已制定了具體的貸款方案，可向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。

　　北京商報記者從一家試點銀行獲得的貸款方案顯示，符合銀行評級條件的農村集體經濟組織或與國企合作的聯營公司可申請此類貸款，根據要求，貸款主體的資本金比例不低於20%，貸款期限最長25年（含寬限期，寬限期最長不超過五年）。在還款方式上，寬限期內可隻還利息，不需還本。運營期可按照項目情況設定靈活的還本付息計劃，可按月或季歸還貸款本息。

　　在貸款利率上，集體經濟組織，基準利率適當上浮；聯營公司，原則上執行基準利率，可根據項目和資金市場情況適當浮動。對於這一利率水準，董希淼表示，基準利率是非常低的，目前存貸款基準利率與市場利率相差較大。貸款利率太低，不利於調動銀行的積極性。除了國家開發銀行，其他都是商業銀行，需要考慮商業可持續性。

　　不過，在蘇寧金融研究院巨集觀經濟中心主任黃志龍看來，在北京地區由於租賃市場發達，租賃住房需求強勁，租金回報率相對穩定，屬於優質資產，銀行具有較高的積極性。銀行的貸款利率方案總體符合市場預期，由於是長期貸款，因而不能僅僅關注短期資金市場利率的波動，只要符合銀行的資產配置需求，當前的利率方案也與市場化利率的水準基本一致。

　　銀行風控舉措需跟進

　　需要指出的是，由於集體用地的特點、貸款期限較長等原因，此類貸款也給銀行風控提出了新的要求。

　　董希淼提醒，這類貸款具有一定的風險。因為集體用地抵押、處置比較難，對銀行風控確實提出了新的要求。政府要提供更多的政策支持，比如說銀行貸款利率相對比較低，是不是考慮更多的政策補償。對抵押物不足或者說難以抵押的項目提供其他擔保措施等。

　　北京商報記者注意到，銀行在對此類貸款擔保、審批等方面也比較謹慎。一家試點銀行人士告訴北京商報記者，相關借款的擔保要求需同時滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯營公司股東或其他有實力的國有企業等）提供保證擔保；房屋出租預期收益質押。此外，該行針對集體土地建設租賃住房貸款業務的單戶授信審批權限為8億元，大於此額度需要上報總行審批。

　　“對於此類風控的要求，短期看地方政府也會給予一定的支持。關鍵是後續銀行需要從貸款流向的角度來監督產品的開發，防範各類租賃產品出現空置或閑置等現象，抑或是出現租金低迷等現象。”在嚴躍進看來，對於此類租賃住房來說，未來要關注社會保障和商業運作兩個因素。從社會保障角度看，形成不同價格的租賃住房是關鍵，而從商業運作角度看，需要防範各類集體建設用地的收益權流失，或者不能和發展農村集體經濟掛鉤。

責任編輯：張琳珮