中國海外發展：今年銷售目標3500億 去化率約50.3％

港股上市大型房企中國海外發展（00688-HK）20日午間公布2018年度業績，集團去年總收入同比增長3.26%至1714.6億港元（部門下同），經營溢利增加12.5%至707.3億元，當中公司股東應佔溢利同比增長10.1%至449億元，核心淨利潤為370.9億元，按年增長8.3%。

2018年中海外實現每股基本盈利4.1元，同比增長10.1%。集團擬派2018年度末期股息每股50港仙，連同中期股息每股40港仙，2018年全年合共派發現金股息每股90港仙，按年同比增長12.5%。

2018年總體而言物業發展分布仍是中海外最重要的收入來源，營收佔比為97.4%；余下物業投資和其他業務收入佔比分別為2.1%及0.5%。

財務方面，於2018年末中海外銀行及其他借貸為1151.3億元，應付票據808.2億元，持有銀行結餘及現金1005.6億元。集團淨借貸比率維持33.7%的行業低水準。

20日下午，中海外在港舉行2018年全年業績發布會，集團主席兼行政總裁顏建國攜副總裁郭光輝及執行副總裁、運營總監兼總建築師羅亮，以及財務總監呂世傑出席並答記者問。

2019年銷售目標略保守：不少於3500億

2018年全年，中國海外發展連同其附屬公司、聯營及合營公司的合約物業銷售金額為3012.4億元，累計銷售樓面面積1593.45萬平米，按年同比分別增長29.8%及10.2%。

20日，在公布集團去年業績的同時，中海外也宣布將其系列公司2019年全年的合約銷售金額目標定為3500億元，較2018年實際完成銷售金額增長16.2%，但預期之下今年的銷售增速就有所放緩。

對於今年銷售目標會否偏保守的問題，主席顏建國回應表示，這是基於集團對今年房地產市場總體從高速增長轉向平穩發展階段的考量，由於預期今年市場總體穩健，相信再有高速的增長不太現實。從全年來看，他認為今年上半年市場增速會低一點，而下半年則高一點，又指3500億只是當前的目標值，若市場表現好也有可能超額完成。

另一方面他也提到，過去2016-2017年集團銷售複合增長率約在13%，去年銷售增速接近30%，今年3500億目標下增長幅度亦有16%，表示這個複合增長速度較前幾年已有加快。

同時他透露，集團現時有將近7000億（6955億）在手貨值，若達成3500億銷售額，去化率約在50.3%，而這個數也是行業內正常年份差不多的水準，因此目標相信合理。這也顯示集團認為當前市場較平穩，同時希望設定的銷售目標在未來是能夠完成的。

新增土儲將更進取，投資聚焦一二線城市

顏建國也指出，中海外始終堅持追求淨利潤的持續增長，稱規模增長不是特別重要的部分，集團也不一定特別看重排名。

不過他也表示，為了淨利潤的持續穩定增長，達成所需要的規模增長也是必須的。為此，他表示中海外也開始會在新增土儲方面表現更加進取，在銷售階段也更加注重量價的平衡。同時他透露集團還是希望實現有利潤的銷售及有質量的發展，未來則希望中國海外能在行業規模方面，特別是在淨利潤的規模方面排在前列。

2018年中國海外在中國內地28個城市和香港新增土儲63幅，新增總樓面面積1764萬平米。截至2018年年底，中海外系列公司土地儲備為9144萬平米。

未來新增土儲布局方面，顏建國表示集團會堅持聚焦於一二線城市的投資策略。據其透露，目前在中海外9144萬平米土地儲備當中，一線城市佔15%；二線城市佔60%；另中海宏洋佔20%。他認為一線城市以及以一線城市為核心的城市群在未來始終是中國經濟最有活力的地區；其次在近兩年宏觀經濟影響趨穩的前提下，他認為一二線城市邊際改善的可能性是最大的。

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Q：與去年銷售相比，淨利和收入增幅較為緩慢，原因是什麽？被同業超越，是否仍想再做一哥？

A：（顏建國）利潤和收入這幾年增長比較緩慢的問題，這兩年的見面會上大家都有提及，總得來看因為結算的原因我們的營業額和利潤都沒有銷售額增長得快。上幾年由於銷售規模速度增長沒有那麽快，奠定了這兩年我們的收入跟淨利潤增長速度沒有這麽快。當然另外還有營改增的問題等幾個因素存在。

但不管怎麽樣，我們的淨利潤也持續保持了兩位數的增長，而且我們的基數其實已經很高了，這次已經達到449億港幣，2017年達到408億港幣。到四百多億、五百多億的時候，基數達到10%的增速也是五十多個億的增長，這個跟基數也有關。

但總得來看我們的規模這兩年的確過於穩健。所以2018年開始，大家也可以看到，當初我們設定的目標是25%的增長，最後我們達到了30%的增長。在這個過程當中我想大家也看到了，我們的銷售規模從上幾年，2016-2017年複合13%左右的增長，到2018年30%左右速度的增長，當然2019年目標銷售增長到3500億，也達到16%左右的增長。當然這是目前的一個目標值，我們也要看看市場的情況到底怎麽樣，市場好的話我們可能也會超過這個值。所以從複合增長來看我們比上幾年的複合增長有加快。

對於我們中國海外來說，我們始終堅持追求的是最後淨利潤的持續增長，規模對我們來講不是特別重要的追求。我們也不一定特別看重排名，但是如果為了淨利潤的持續穩定增長，所需要的規模的增長那是必須的。

所以我們現在也開始在土地儲備方面，更加進取一點；在銷售的階段也更加注重量價的平衡。這是關於量的問題。我們希望還是有利潤的銷售，有質量地發展。在未來我們仍舊希望在行業規模方面，特別是再淨利潤的規模方面，我們中國海外能排在行業的前列。所以我們現在正朝著這個方向去努力，我們很有信心在未來始終保持在行業內的領先地位。謝謝。

Q：對今年房地產行業看法如何？是否有放鬆調控的機會？

A：（顏建國）：關於我們的銷售目標到底設立得怎麽樣，這個跟我們對國內目前形勢的判斷和看法是密切相關。大家也知道這一周，副總理在住建部調研的時候，明確提出來今年房地產市場要求是平穩健康持續地發展，所以總體來看房地產整個行業，應該說從高速增長已經到了平穩發展的階段，這個大家應該是有共識的，再有一個特別高速的增長未來可能也不大。

特別是今年的房地產行業的政策核心三個穩定：穩地價，穩房價，穩預期。然後再往下叫因城施策，一城一策：城市要負主體責任，也就是說每個城市自己的政策可以有差異性，但它對結果必須要負責任。中央政府更多的可能是做一個裁判員，制定一些大的方面的調控指標，各個地方的地方政府有一定權利根據自己的情況來制定具體的路線，但目標很明確：防止大起大落；三個目標要做到，地價要穩，房價要穩，預期也要穩。

今年最大問題應該是政策的調控與穩增長之間的矛盾。調控政策我們可以理解，一定會有壓的，也一定會有往上抬的。因為各個地方、每個城市，目前表現出的市場的增長是不一樣的。所以各地方政府因城施策的實際情況來說，比較差的地方應該會放，價格漲得比較暢銷售增長比較快的地方有可能會適度地收一收。

所以今年總得來看我們認為市場是比較平穩的市場。當然從全年的市場來看，我們也同意（因為這兩天有一些同行也跟大家分享了行業發展相關的觀點），我們大概也是判斷下半年可能會更好一點。因為上半年特別是現在春節剛過，而且由於預期的調節還有滯後性，不少地方政府有些政策可能已經放鬆了，但是預期可能還有一個慣性下滑的態勢，所以銷售上來還沒有很快。我們相信全年前面會低一點，後面會高一點，這個是對整體市場的一個判斷。所以在穩健的市場環境下，我們來設定我們的銷售目標。

Q：今年銷售目標是不是保守一些？

A：（顏建國）比起去年銷售速度，的確不是很快，從我們在手的貨值來看這個指標也不算進取。我們大概有將近7000億貨值，6955億的貨值。如果達到了3500億的銷售額，大約去化率50.3%，在我們行業內應該說是正常年份裡面差不多是這個數字。我們如果好年份，賣得很好的時候，大約在60%-70%左右的去化率，去化率不好的年份大概在40%-50%；50%-60%大概會是一個正常年份的去化率。

當然這跟我們供貨的時機有關係，跟產品的結構也有一定的關係，但大概的數字是這樣。我們設定的大概51%左右的去化率應該表現出，我們認為這個市場是比較平穩的，同時我們也希望這個目標的設定在未來是能夠完成的，所以不算很高，這是跟大家要解釋的原因。

總體來看我們管理層對完成這個指標有信心，同時也是基於對市場的判斷。當然如果市場好一點，我們的機會大把有，因為我們的貨是充分準備好的。所以我們想這個是管理層對這個問題的回答，關於市場看法以及這個目標是怎麽設定的。

Q：拿地更聚焦哪些地方？

A：（顏建國）投資策略的問題，對於我們中國海外來說，我們還是始終堅持在一二線的投資策略不變。目前在我們9144萬平米土地儲備當中，一線佔15%；二線佔60%；中海宏洋佔20%。去年在688投資當中，北京、上海、香港的土地投資額達到了400億，超過了三分之一。同時北京去年銷售額全口徑計算的話329億，在全北京排第一。所以從銷售的結果以及去年我們投資的安排來看，我們是集中聚焦在一二線，其中尤其是一線城市是投資重點。

第二個觀點，從目前來看688已進入城市，如果我們能夠做到當地的前三位，我們的城市容量以2018年算可以達到6000億人民幣。所以目前深耕當地的市場做到前三位我們就可以有6000多億的市場，空間還是巨大的。

第三我們始終也相信一線城市以及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經濟最有活力的地區，應該這個是沒有問題的。包括美國的成熟房地產市場經驗來看，目前也是幾個核心城市是房地產發展的核心，當然還有城市群的概念。我們也相信在未來中國還有很多城市在不斷成長，很多從三線城市來到二線城市，二線變為一線城市。不管怎樣，目前圍繞著北京、上海以及粵港澳大灣區的區域，相信在未來相當時間內還是中國經濟增長最核心的地方。

第四，因為最近這兩年受宏觀經濟影響，在穩的前提條件下我們認為一二線城市邊際改善的可能性是最大的。其實去年下半年大家可以看到，從成交的量來看的話建案一線城市量是上升的，上升了6.2%；價格是上升了29.6%。這是一線城市在去年下半年的表現。二線城市跟三線城市基本上量是平穩的，一個下降0.3%，一個下降0.5%，基本理解為量是平的；價格是上升了11%。所以從去年下半年市場可以看到，如果市場處於一個波動期的話，一線城市更穩當一點：在全年市場整體下行的情況下，表現了量的增加以及價格更高的增長。

Q：創新業務定位如何？幾大業務未來投入預期怎樣？

A：（顏建國）在我們戰略裡面明確住宅產業還是我們的“當下”，我們會用90%資源用於住宅開發。因為目前中國房地產行業最賺錢的還是住宅開發產業，周轉快，利潤率相對比較高一點。我們在集團裡面把持有的商業作為第二層次的產業，我們定位是“明天”的產業，我們會用7%-8%的資源用於商業產業。當然我們去年商業增長也很快，收入也已經超過40億，去年增長速度38%；未來我們希望2020年收入超過50億，在2023年收入達到100億，這個目標應該問題不大，能夠完成。

創新產業我們把它定義為第三層次的“後天”的產業。去年我們新開的創新業態有13個，這裡麵包括了教育（教育有幼兒園有學校，同時也有些圍繞社區的業餘教育的學堂，這我們也做了好幾個）、養老（在天津、青島的店已經開業）及物流產業園區（在天津進行改造，同時一些新的項目也都在開始）。

我們會花1%-2%的資源用於創新業態，也希望這個創新業態為我們探索新的增長點；第二希望這個創新業態都是圍繞業主的美好生活構成全方位提供服務的架構。所以一方面既是探索未來利潤增長存在的空間，同時希望對我們目前的住宅產業產生協同性，更好地為我們的住宅服務。

當然從盈利的角度來看，住宅肯定是排在第一位，商業持有排在第二位，創新業務可能排在第三位。我們的公司發展既要看當下，又要看明天，同時也要看後天。資源鋪排方面也安排90%、7%-8%、1%-2%這樣的安排，既能把當下做好，保持一個持續增長，同時也為未來轉型留有足夠的戰略空間，也對後天、未來的成長進行不斷的探索。謝謝大家。

港股百強

過去的2012至2017年，中國海外發展連續六年進入[港股100強]評選榜單，2017年在主榜排名第32位。2018年銷售增長提速，綜合業績持續穩健增長的中海外，能否在新一年港股百強評選中更進一步？期待將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的[港股100強]頒獎典禮為我們揭曉答案。

作者|彭小留

編輯|黎璐璐