長租品牌公寓風波愈演愈烈，誰才是房租飆升的推手？
作者：格隆匯·陳肖
我愛我家副總裁胡景暉高調隔空炮轟長租公寓市場亂象引發的大地震愈演愈烈。
從網友的紛紛發帖吐槽，到媒體跟進深挖事件原委，到政府介入約談，再到各品牌公寓接連陷入口水內鬥，這一場關於誰推高房租和誰對誰錯的輿論風波簡直停不下。
胡景暉曾在電話會議中稱，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，“資本大幅進入長租公寓”是主因之一。他還放出危言，“長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。”這話的分量不亞於一顆威力巨大的炸彈，長租公寓到底有什麽樣的黑幕，他們的資本運作方式究竟有什麽問題會成為不亞於P2P帶來的危害？誰才是房租的飆漲背後的推手，而那些作為最早的房租承擔者的無辜租戶們，他們又能怎麽辦？
一、租金海嘯洶洶來襲
這次長租公寓輿論大漲，主要是水木論壇上出現的一則帖子引發的。
7月中旬，在北京市裡還有套房子的陳先生（化名），將目前閑置在天通苑西二區的一套120平三居室掛在58同城網站，打算出租，未料到引來一場令人哭笑不得的“中介搶房大戰”……
陳先生向記者表示，他的預期價位原本在7500元每月，而自如和蛋殼兩家中介在經過三輪抬價之後，該房子原地暴漲 3300元，直達10800元每月。
據陳先生表示，當時蛋殼公寓的中介表示，不管自如出多少，他們都追加300元。
該帖子一出，立即便有一大堆網友在帖子下面跟上了自己相似的經歷。大多數都是房租在這2年飆漲特別厲害，尤其是一些品牌公寓介入後，直接把房租炒高了。很快，關於長租品牌公寓哄抬房租的全面大討論火速引爆，矛頭直指國內幾大長租公寓品牌。
據（鏈家）貝殼研究院統計數據，2018年7月，北京每平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。我愛我家集團研究院數據顯示，2018年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月上漲2.9%。中房協實時數據顯示，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環比上漲1.58%，同比上漲19.78%。上述機構的同比增幅數據皆在20%左右。
一線城市的房租整體漲勢非常明顯。據中信證券，2018年7月以北上廣深為代表的一線城市房租增速處於過去五年高位，尤其在過去一年來，其平均租金漲幅達到20%。其中，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處於過去五年間的較高水準。環比方面，今年7月，某些熱點地區房租整體漲幅甚至超過10%，如北京五六環、深圳福田區等地。而這些數據僅是表面可查詢到的平均數據，在熱點區域的房租事實上早已飆升了至少3成以上。
比如在深圳，有6成左右的打工族居住在城中村。在近一年前，市內城中村的小單間也就在1200元-1800元左右，但近這幾年來，隨著萬科等龍頭企業對深圳城中村的舊改推進，帶動資本發展各類所謂的品牌公寓，大肆通過高價從一二手房東手上拿到房源在翻新裝修，這些小單間轉身一變加上了某某公寓的稱號，普遍增加了800元-1500元的甚至更高的租金。現在2000元以下的稍微有點光線的小單間已基本絕跡。
在深圳的南山區的一些城中村或小區，經過品牌公寓介入後同樣地段的房價，同樣大小的個人月租房和品牌公寓的價格相差一般在2000元以上（如下圖，作為安選的公寓和個人民房的實際圖片和大小均為虛構，現實落差會極大，兩者的實際價格也遠比圖中的高）。
事實上，國內一線城市的房租飆漲跡象從2016年便開始有抬頭了，當時只是在北上廣深的熱點市區的公寓漲價比較快，非熱點的市區年度漲幅一般在10%-15%左右。不過經過品牌公寓參與之後，房租飆升的速度被大大激化了。
二、瘋狂崛起的品牌公寓
自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，近兩年來在資本市場大受垂青，關於“資本推漲房租”、“壟斷房源”的質疑也不絕於耳。
公開資料顯示，今年1月份，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。其估值逾200億元，刷新中國長租公寓行業單筆記錄。今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本跟投。此前，蛋殼公寓於2月底完成1億美元B輪融資。
目前市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品，規模千億元。
資本加持作用顯而易見。自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商開啟規模戰，正向一二線城市加速布局。比如，目前自如已經進入北京、上海、深圳、杭州、武漢等九個城市。熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。7月31日，自如（深圳）城市總經理郭偉提出，未來3年在深圳總運營達30萬間的新戰略目標。
而2015年1月成立的蛋殼公寓，到2018年6月已經進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模為12萬間；融資之後，蛋殼公寓計劃加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。這就意味著蛋殼公寓在半年時間內要拿下18萬個房間，保守估計6萬套房源。
三、不惜一切代價爭搶房源的背後
自如的規模擴張與業務拓展依賴於投資者的真金白銀，但並非所有接受投資的長租公寓運營商都能擁有好運氣活得長久，租金回報率低、回報周期長、盈利模式模糊等難題至今仍未“解套”。根據公開資料，自如自2011年成立以來，僅在北京實現微利，我愛我家旗下也只有長租公寓品牌“相寓”為盈利狀態。
目前所有的長租公寓品牌都否認資本推動房租上漲的說法，原因是本身從房東手裡拿房成本就不低，加上裝修、運營、維護等成本，基本無利可賺。
但業內人士稱，品牌公寓無利可賺的說法實際上並非成立，首先如果真是虧錢的生意，他們為何願意如此拚命甚至出現同行之間惡性競爭的行為都要搶著去做，而且規模擴張都如此迅猛？
其次，這種說法其實是一個錯覺，短期規模擴張確實可能賺不了什麽錢，但不代表長期規模擴張形成壟斷拿下房租定價權後，不會賺錢。
長租公寓運營商究竟採用何種方式擴張規模？其實與建案套路差不多：以高價取勝，想盡一切辦法從一二手房東手中搶購房源，最快最大限度擴大規模，只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、利益權。
事實上，長租品牌公寓的資本的運作方式與房地產開發商一樣，堪稱一本萬利：將杠杆引入租房市場，獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——麵粉比麵包貴，即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格——受債券收益率驅動，開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲，泡沫隱現。
目前長租融資在金融系統的口子一直是開著的，只要掛上長租公寓的噱頭，都可以募集巨量低成本的資金，基本想要多少有多少。比如中介長租公寓鏈家自如發行的5億元ABS（資產支持計劃）、創業型公寓新派公寓發行的2.7億元ABS、開發商保利近期發行的保利一號16.7億元ABS。
於是，到2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間，自如對外公寓的已開業房源數量近50萬間、我愛我家約40萬間、萬科約8萬間、魔術方塊約4.35萬間、世聯紅璞約3萬間。最可怕的是，資本家有充足能力吃下北上廣深新放出來的所有房源，直接推高租金和租售比。
巨頭用這種方式搶奪市場中的剩餘房源，收割新客戶，同時謀取市場壟斷地位，真形成壟斷的時候就會開始收割老客戶。
更重要的是，通過資本運作方式，讓做大做強後的品牌平台上市，賺得高於資產數倍甚至數十倍的估值溢價後套現，成為資本方心照不宣的套路方式，這才是最有可能是賺大錢的方式。比如虧本上市的拚多多或尚未上市的滴滴，雖然目前業務尚未來賺錢，但不妨礙其創始人和投資人成為百億甚至千億身家的富豪。
而那些租房的年輕韭菜們，只有乖乖等待被割的命。
四、誰才是房租飆升的推手？
雖然我愛我家、鏈家等品牌公寓高管紛紛發聲稱，導致近預售屋租上漲的原因是多樣的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質需求提升、傳統的暑期租賃旺季和違規建築、群租房等被清理等是房租上漲的重要原因，跟長租公寓方沒關係。
但真是這樣嗎？
不可否認，以上因素確實是有可能導致房租上漲的原因，但這不可能是房租短期快速飆漲過半乃至近倍的推手。
中原地產分析師張大偉認為，資本大量湧入長租公寓市場，但租賃市場並沒有多少是新增供應量，只是通過更新或者分割獲得投資溢價，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷，並疊加對同區域普通租賃業主定價的影響，長租公寓搶佔房源行為就放大了這種緊張現象，這相當於多了一道關口賺取租金差價。以北京為例，目前市場上已經出現了幾十萬套分散式長租公寓，局部區域佔比甚至高達40%。
在這種背景之下，分散式長租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對房東直租的心理影響，分散式長租公寓規模擴張對房租上漲具有放大效應。
有人稱，目前的長租市場還相對分化的份額格局，房租價格變動仍然只是市場行為，中介不可能控制得了，但這種說法可能也站不住腳。
事實上，在剝削無力反抗的並且足夠大的剛需蛋糕時，資本從不會相互妥協禮讓，只要一方上調價格，另一方必然也會跟著上調，更多時候他們往往會形成一致行動默契。
同時，看上去市場規模很大資本也沒有足夠能力能左右市場價格，但在一致行動默契以下，只要局部重點小區房源宣布漲價，接下來所有周邊房東會喜聞樂見的組團漲價，根部無需資本的出手。
即時是資本方硬要控制房價，事實上也有足夠的能力：
當前北京約有17000套房源在出租，就算資本家（手持資本的巨頭）全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億元，單單是自如便在今年融了40億，並且還完全可以通過項目資本化發債來融得更多的資金，僅是其一家，就完全有能力推高房租了。
何況推高房價並不需要資本家把出租房源全吃下去，市場上只要有大買家溢價採購了15%的房源，就已經能成功帶動房租上漲。
正如胡景暉曾爆料所言，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，“資本大幅進入長租公寓”是主因之一。
但中介哄抬房價，並非是本輪房租上漲的唯一原因，事實上，供給端與政策端的傳導作用同樣值得關注。
在過去幾年中，北京“拆除違法建設”之行動力超乎想象：
2015年拆違任務量是1500萬平米。
2016年拆違完成量是2979萬平米。
2017年拆違完成量是5985萬平米。
2018年計劃4000萬平米，前4個月就完成了1640萬平米，佔比41%。
北京的房屋建築總面積為8.82億平方米，一年拆掉近6000萬平米的違章建築，相當於每年拆掉了全市1/14以上的房子。
2017年底，北京為了疏解非首都功能開始大整頓，新增房源數量在大幅減少。而在整頓了隔斷間、群租屋後，大量的藍領、基層白領被趕到了更為狹小的租房市場中，需求量激增。從2017年8月到2018年2月，鏈家平台新增租賃房源套數連續7個月環比下降，租賃新增供給僅為2017年高峰的50%。
造成供需面突然失衡，3個人爭一套房變成了8個人爭，房租上漲成為必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整頓，都是這個玩法。
還有人說，今天中國城市的租金北上廣深租金回報率皆不達2%，全球墊底。因此相對於房價，房租有上漲的太空。
但這也是一個偽命題，結合從北上廣深極為靠前的房價收入比可以得知，這些城市的過高的房價才是導致的租金收入比過低的根本原因。對此跟本就不用展開討論。
五、打工族已淪為房租奴隸
據北京市統計局數據顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。另據58同城和趕集網發布的報告，2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。
按照上述兩數據粗略計算，北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。此外，人均月租金漲幅，已超過人均可支配收入漲幅。
據中國國際技術智力合作公司發布的數據，2017年本科畢業生起薪平均水準4854元，其中北京大學生為5200元。另據《2017年應屆生租房價格報告》，84.2%的應屆畢業生需要租房，北京應屆生租房開支佔到月均工資收入的67%。
那些滿懷憧憬留在北京的年輕人，還未體會到求職、求婚、為子求學、求醫等接踵而來的人生壓力，就先感受到了來自真實世界和經濟學原理的第一輪惡意。通著全國最長時間的勤，把工資六成交給房東，眼看房租還要漲……房租，或將成壓垮年輕人的第一根稻草。
上廣深甚至其他城市也一樣，房租的漲幅遠遠超過了通脹和收入的漲幅，目前的租金水準對租房者已經不能再高，漲租金僅是一個無奈的犧牲和壓縮其他方面開支作為代價，如果再漲下去，必然會導致租客離開。
現在，對於很多打工族來說，到大城市打工討生活每月一半左右的收入給了房東，剩下的大半寄回去給老家的老人孩子生活開支，剩下的只夠應付自己日常的開銷，現在更可怕的是，他們每年工資收入增幅越來越跑不贏物價通脹和日漸高漲的房租，又不知道能怎麽辦，這簡直就是一個淪為給房主打工的奴隸時代。
責任編輯：李彥麗
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