財評丨主業虧損、現金流持續吃緊 “老牌國企”城建前路維艱

【騰訊房產謝曈發自北京編輯：伍振國】

“營業收入62.65億元，同比增長86.55%，歸屬於上市公司股東的淨利潤11.89億元，同比增227.76%……”乍一看，北京城建（600266.SH）發布的半年業績報告還頗為亮眼。

細細研讀，卻發現“老牌國企”這份半年業績報告只是徒有光鮮的外表：扣除非經常性損益後的淨利潤為虧損近4445萬，且同比大降113%。

在“房住不炒”，調控力度持續不減，房企融資環境收緊的市場大背景下，老牌國企北京城建，難掩前行中的乏力與艱難。

主營業務疲軟利潤規模持續收窄

房地產作為北京城建的主營業務，實際處於虧損狀態。2019年上半年，扣除非經常性損益後，淨利潤直接虧損了4444.76萬元，同比劇降113%，是近年來北京城建財報淨利潤的首次虧損。

對於主營業務淨利潤虧損，北京城建報告解釋是原因為結轉收入中保障房佔比較大。報告顯示，城建上半年開復工面積 554.50 萬平方米，其中新開188.91萬平方米，竣工46.73萬平方米，銷售面積23.23萬平方米。報告中，北京城建並未具體公告保障房項目的佔比情況。

事實上，城建近年來業績並不理想，營收時有下降的同時，淨利規模也在持續收窄。騰訊房產通過梳理近幾年財報發現，2018年度城建的營收數字為133.81億元，同比減少11.96%，扣非後淨利潤約為11.49億元，同比減少16.68%；2017年度扣非後淨利潤為13.8億元，同比減少4.01%。

圖片來源：北京城建2019半年度報告

房地產開發、對外股權投資和商業地產經營是北京城建現階段的三大業務板塊，其中，房地產作為主營業務，卻沒有成為企業的業績主力，甚至呈現虧損狀態。

依賴“副業”股權投資扭轉營收

北京城建半年報中則透露，上半年錄得了超17.86億元營業利潤，利潤總額17.82億元，兩項指標同比增幅劇增321%。其中，淨利潤13.33億元，歸屬上市公司股東淨利潤11.89億元，同比增長227.76%。

對於主營業務營收和淨利潤分別出現下滑、虧損的北京城建而言，同比大增的利潤從何而來？

原來，理應對“造城蓋房”更為擅長的北京城建而言，其在資本市場的投資副業所得到的收益，頗有成為北京城建財報上“遮羞布”的意味。

據華泰證券發布的一季度研報信息顯示，北京城建持有國信證券、錦州銀行、中科曙光、中信建投4家上市公司股票，一季度金融資產公允價值變動收益高達17.5億元。

此外，北京城建還分別持有二十一世紀空間技、華能資本兩家企業4.1%、2.9%的股權；北京科技園、中科招商、國奧投資等企業股東名單上，也均有北京城建的身影。

在資本市場長袖善舞的北京城建，投資為其帶來了不菲的收益。

6月，城建發布公告稱，獲得華能資本2018年度分紅4041.77萬元。半年報顯示，北京城建持有國信證券股份有限公司3.43億股，共收益16.84億元。城建參與滬、深兩市新股申購共計50家，投資收益約為56.43萬元。上半年，城建集團通過股權投資獲得現金分紅9674萬元，同比大幅增長近87%。

北京城建稱，上半年淨利潤同比大幅增長的主要原因是公司執行新金融工具準則，對交易性金融資產採用公允價值計量且其變動計入當期損益。按照新金融工具準則的銜接規定，上年同期公允價值變動損益不包括交易性金融資產股價變動產生的影響。

通過股權投資獲得的收益，為北京城建的中期財報增色不少。但長期來看，資本市場存在較大的不確定性，金融資產的收益往往是風險與機遇並存。這也使得北京城建未來的業績走勢增加了不穩定性。

專注棚改，資金回籠緩慢難以走出大本營

作為國內最早上市的建築施工企業之一，北京城建於1999年正式掛牌交易，並於2001年成立北京城建地產品牌。2015年，北京城建開始進軍棚改市場，截至2019年上半年，北京城建共拿下8個棚改項目，總規劃建築面積為687.96 萬平方米，總投資額1034億元。

數據顯示，2018年北京城建共新增加7幅土地，分別為天津武清和青島膠州、大興采育、昌平科技城、東黃山國際小鎮等6個項目，通過股權收購獲得了平谷項目，通過授權獲得了保定蓮池區棚改項目；2019年上半年，僅新增了保定雙勝街棚改項目和北京懷柔區03街區項目兩個項目。

或是受棚改項目、保障房類項目開發佔比的增加，北京城建近五年來現金流持續為負，負債率在近三年均超過70%。

相比於其他地產項目，棚改拿地成本更低、更具有潛在的利潤率。尤其在北京土地資源日益稀缺的客觀條件下，棚改項目可在一定程度上環節企業獲取項目的難度。

然而，棚改項目佔用大量資金，而且受到地方拆遷、補償政策影響很大，開發周期較長，不管是資金還是發展速度，都在一定程度上受到“拖累”。

此外，截至今年上半年，北京城建共進入了北京、青島、保定、重慶、海南、成都、南京、天津、黃山等8個城市；項目體量上，北京城建共開發有28個項目，其中省外項目僅佔5個，拿地擴張速度略顯緩慢。

圖片來源：北京城建2019半年度報告

依靠對外股權投資獲得利潤大幅增長的北京城建，在主營業務房地產板塊卻顯得後勁不足。誠然，北京城建專注棚改和一級土地開發項目，進度和開發節奏勢必不能與採用高杠杆、高周轉的房企相提並論。

“無功無過”、“棚改第一股”、“老牌國企”是北京城建一直以來被外界所貼上的各類標簽。對於老牌國企而言，北京城建的下一步發展之路，仍存在較大的不確定性。